Một cuộc suy thoái địa ốc sắp xảy ra?
Suy thoái đã trở thành từ thông dụng trong ngành địa ốc kể từ khi lãi suất vay thế chấp bắt đầu leo lên 6%.
Báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quốc gia (NAR) chỉ ra rằng doanh số bán nhà hiện có trên khắp Hoa Kỳ đã giảm trong sáu tháng qua. Doanh số bán hàng đã giảm 26%, từ 6.5 triệu căn nhà trong tháng Một xuống 4.8 triệu căn trong tháng Bảy. Đây là tốc độ bán hàng thấp nhất kể từ năm 2015, không tính những tháng trong thời gian phong tỏa vì đại dịch.
Bản báo cáo trích dẫn quan điểm của Kinh tế trưởng Lawrence Yun của NAR rằng chúng ta đang chứng kiến một cuộc suy thoái nhà ở “thể hiện ở tình trạng giảm doanh số bán nhà và xây dựng nhà.”
“Tuy nhiên, đó không phải là suy thoái về giá nhà,” ông nói thêm, vì hàng tồn kho vẫn ở mức thấp và chi phí tiếp tục tăng, với gần 40% số nhà ở vẫn bán được theo nguyên giá niêm yết.
Theo NAR, giá nhà hiện tại trung bình cho tất cả các loại nhà ở hồi tháng Bảy ở mức 403,800 USD, tăng 10.8% so với tháng 07/2021. Báo cáo này cũng lưu ý rằng con số này đánh dấu 125 tháng tăng liên tiếp so với cùng kỳ hàng năm, kỳ tăng dài nhất theo ghi chép.
Bà Jessica Lautz, phó chủ tịch nhân khẩu học và nghiên cứu hành vi tại NAR, nói với The Epoch Times rằng trong khi doanh số bán nhà ở giảm, thì nhà ở vẫn là thị trường của người bán và nền kinh tế địa ốc không có dấu hiệu suy thoái như hồi năm 2008.
“Trước hết,” bà Lautz nói, “hiện giờ có nhiều tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ hơn – chúng tôi không thấy các khoản cho vay bong bóng hay cho vay dưới chuẩn. Ngoài ra còn có tình trạng ‘không xây dựng’ nhà ở Hoa Kỳ trong 15 năm qua, và chúng ta thiếu khoảng 5.5 triệu căn nhà. Thêm vào đó, chúng ta phải xem xét làn sóng mới của thế hệ Y (millennials) và những người trẻ tuổi khác hiện đang lập gia đình.”
Vậy người mua và người bán tiềm năng có nên lo lắng về những gì sắp xảy đến không? Bà Lautz nói rằng hãy thận trọng, nhưng cũng hãy lạc quan. “Chúng ta đã đang thấy một đợt tăng lãi suất vay thế chấp, nhưng vẫn có chút cạnh tranh trên thị trường. Mọi thứ đang bắt đầu ổn định. Trung bình, chúng tôi thấy giảm từ năm đề nghị mua nhà xuống còn ba.”
Tuy nhiên, thị trường gồm những người mua nhà lần đầu tiên có thể tiếp tục là thị trường bị ảnh hưởng nhiều nhất.
Bà Lautz nói: “Giá cả hiện tại tại các trạm xăng, cửa hàng bách hóa, và các mặt hàng bị lạm phát khác chắc chắn sẽ tác động đến những người mua nhà lần đầu, khiến họ khó tiết kiệm được tiền cho khoản thanh toán ban đầu hơn.”
Doanh số bán hàng trong lĩnh vực nhà dành cho một gia đình giảm xuống mức hàng năm sau điều chỉnh theo mùa là 4.31 triệu căn vào tháng Bảy, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Bất chấp tình trạng sụt giảm doanh số bán nhà loại dành cho một gia đình trên toàn quốc, tất cả các vùng trên toàn quốc vẫn có mức tăng giá trung bình. Phía Tây dẫn đầu các vùng với mức 614,900 USD, và vùng Trung tây cung cấp các tùy chọn giá cả phải chăng nhất ở mức 293,300 USD.
Bà Lautz lưu ý rằng, trên toàn quốc, tồn kho nhà ở đang ở mức thấp nhất kể từ năm 1999. Một phần của vấn đề này có thể là do việc xây dựng nhà ở loại dành cho một gia đình giảm mạnh. Hiệp hội các Công ty xây dựng Nhà ở Quốc gia (NAHB) báo cáo rằng tổng số nhà ở bắt đầu giảm 9.6%, xuống mức 1.45 triệu căn trong tháng Bảy.
Suy thoái trong lĩnh vực xây dựng nhà
Kinh tế trưởng của NAHB Robert Dietz lặp lại quan điểm của bà Lautz về một cuộc suy thoái nhà ở toàn diện có thể xảy ra.
Ông nói với The Epoch Times: “Trong khi chúng ta đang chứng kiến một sự suy thoái về xây dựng nhà mới – vốn đã rớt trong 5 tháng qua – chúng ta sẽ không chứng kiến cuộc khủng hoảng nhà ở trong đợt Đại Suy thoái hồi năm 2008. Hồi đó, giá nhà đã giảm đáng kể và hàng triệu nhà bị tịch thu. Hiện nay chúng ta hoàn toàn không thấy điều đó.”
Tình trạng lãi suất cao hơn và chi phí gỗ và vật liệu xây dựng leo thang đang được cho là một phần nguyên nhân khiến việc xây dựng chậm lại trong lĩnh vực nhà dành cho một gia đình. Ông nói thêm: “Đó là một triệu chứng của vấn đề lạm phát rộng hơn, cộng với sự gián đoạn chuỗi cung ứng do COVID.”
NAHB ước tính Hoa Kỳ đang thiếu hụt hơn 1 triệu căn nhà, bao gồm loại dành cho một gia đình, chung cư cao cấp, và căn hộ. Từ đầu năm đến tháng Sáu, giấy phép [xây dựng] nhà loại dành cho một gia đình đã giảm ở cả bốn vùng, trong đó vùng Đông Bắc báo cáo mức giảm mạnh nhất là 11.5%. Miền Nam có mức giảm thấp chỉ 0.8%. Trong năm qua, chỉ có 11 tiểu bang đã có sự tăng trưởng về số lượng giấy phép [xây dựng] được cấp cho nhà loại dành cho một gia đình, trong đó New Mexico ghi nhận tốc độ tăng trưởng cao nhất ở mức 39%.
Về điểm sáng, những thị trường dẫn đầu việc xây nhà loại dành cho một gia đình bao gồm các thành phố Houston, Dallas, và Austin của Texas; Phoenix, Arizona; và Atlanta, Georgia. Ông Dietz giải thích: “Những khu vực này có lượng dân cư đến lớn hơn, với rất nhiều người mua nhà trẻ tuổi đang tìm kiếm các lựa chọn hợp lý hơn.
Ông cũng lưu ý rằng việc xây dựng nhà loại cho nhiều gia đình vẫn còn mạnh mẽ, do nhu cầu về nhà ở cho thuê vẫn ở mức cao. Hiện tại, số lượng căn nhà loại cho nhiều gia đình đang được xây dựng tăng gần 25% so với năm ngoái. Khu vực New York/New Jersey vẫn là thị trường xây dựng căn hộ hàng đầu, theo sau là Dallas, Austin, Houston và Seattle, Washington. Ngoài ra, việc xây dựng nhà “xây cho thuê” loại dành cho một gia đình đã tăng mạnh trong quý 2/2022, do khả năng chi trả nhà ở giảm do lãi suất thế chấp cao hơn.
Nhìn về phía trước đến năm 2023, ông Dietz tin rằng chúng ta có thể thấy ổn định hơn trong nửa cuối năm tới. Ông nói thêm, “Hy vọng rằng chúng ta sẽ trở lại xu hướng tăng trưởng vào năm 2024. Quý vị phải nhớ rằng nhà ở thường là lĩnh vực đầu tiên giảm giá, nhưng lại là lĩnh vực đầu tiên phục hồi.”
Thị trường nhà đất “đã trong suy thoái”
Một báo cáo gần đây từ ông Scott Anderson, kinh tế trưởng tại Bank of the West, chỉ ra rằng thị trường nhà ở đã bước vào một đợt suy thoái trong bối cảnh nhu cầu vay thế chấp giảm, giá địa ốc tăng trưởng không bền vững, và khả năng chi trả suy giảm.
Dẫn chứng doanh số bán nhà hiện tại đang giảm mạnh, ông Anderson tin rằng “triển vọng thị trường nhà ở tiếp tục u ám.”
Ông Anderson cho biết trong báo cáo: “Chúng tôi dự báo doanh số bán nhà hiện tại sẽ giảm lần lượt 15.8% và 14.9% vào năm 2022 và 2023 —mức sụt giảm doanh số bán nhà lớn nhất kể từ năm 2007. Nguyên nhân chính của sự sụt giảm mạnh là khả năng chi trả nhà ở kém nhất kể từ năm 2006. Cũng góp phần vào tình trạng suy giảm mạnh này là sự không chắc chắn bao trùm triển vọng kinh tế.”
Ngoài ra, báo cáo của ông Anderson nhận xét rằng tình trạng thiếu hụt hàng tồn kho nhà ở không còn là vấn đề và tồn kho nhà mới đã tăng lên mức [dùng] cho 10.9 tháng hiện tại, từ mức chỉ cho 6 tháng hồi tháng Hai.
Ông kỳ vọng doanh số bán nhà giảm mạnh trong hai năm tới sẽ đẩy giá nhà xuống. Ông dự đoán, Nhiều thị trường ở khu vực đô thị sẽ chứng kiến giá nhà giảm 5–10% vào năm 2024, và một số thị trường có thể giảm 10-15%.
Một số nhà môi giới vẫn lạc quan
Bất chấp những dự báo ảm đạm từ các nhà kinh tế, một số nhà môi giới địa phương tại các thị trường phổ biến nhất của quốc gia lại nhìn nhận sự việc theo hướng khác.
Bà Andrea Crouch, chủ tịch của Phoenix Realtors và chủ sở hữu của The Crouch Group, ví dụ như EXP Realty, cho biết khu vực Phoenix chắc chắn vẫn là một thị trường “nóng”, ngay cả khi danh sách đăng bán và số ngày niêm yết trên thị trường gần đây có sự chậm lại. Với giá nhà trung bình loại dành cho một gia đình là 450,000 USD, thì giá đã bắt đầu giảm một chút, nhưng chỉ khoảng 5%.
Bà nói với The Epoch Times: “Tôi nghĩ rằng chúng ta đang bắt đầu thấy một thị trường cân bằng hơn ở đây, và chúng tôi không coi đó là điều tiêu cực. Thị trường đã hoàn toàn hỗn loạn trong một thời gian, và bây giờ người mua thực sự có thể có hơn 5 phút để suy nghĩ.”
Tương tự như phần còn lại của quốc gia, lãi suất đang tăng đã đóng một vai trò trong việc bình thường hóa thị trường Phoenix. Bà nói: “Giờ đây, chúng tôi nói với người mua rằng tài sản mua của họ có thể là ngôi nhà vĩnh viễn, chứ không phải là khoản vay mãi mãi của họ. Họ luôn có thể tái cấp vốn khi lãi suất giảm.”
Trong khi Phoenix được liệt kê là một trong những khu vực xây dựng nhà ở mới hàng đầu trong cả nước, bà Crouch lưu ý rằng khu vực này [thị trường cũng] đã chậm lại so với những năm trước, với lượng những ngôi nhà “đã hoàn chỉnh” ít hơn nhiều. Bà nói thêm, “Họ đang xây dựng, nhưng họ đang đợi cho đến khi người mua sẵn sàng mua.”
Phần lớn dòng người đến khu vực này là những người di cư từ tiểu bang California, Montana, và Washington. Nhiều người là người làm việc từ xa với khả năng linh hoạt để sống và làm việc ở nơi họ muốn.
Nhìn về thị trường mùa thu, bà Crouch mong đợi một mùa “bình thường”. Bà nói: “Quý vị phải biết là khoảng 70% các nhà môi giới hiện tại đã không được thấy một thị trường “bình thường” trong một thời gian dài rồi.”
Bà Antje Gehrken, chủ tịch Hiệp hội môi giới Chicago và là chủ tịch/nhà môi giới quản lý của A.R.E Partners, thừa nhận rằng thị trường nhà ở đã trở nên nguội hơn một chút, nhưng đó chỉ là so với hai năm qua. Bà nói với The Epoch Times: “Thị trường trong thời kỳ đại dịch là một sự bất thường, vì vậy chúng ta phải nhìn về năm 2019 trong thời kỳ trước đại dịch để so sánh. Chúng ta phải so sánh táo với táo.”
Hàng tồn kho vẫn thấp hơn bình thường ở khu vực Chicago, và trong khi giá một số căn đang giảm, bà Gehrken vẫn lưu ý rằng nếu một căn nhà được định giá chính xác, thì căn nhà ấy vẫn có thể có nhiều đề nghị mua và bán được với giá cao hơn giá chào bán. Bà giải thích: “Tôi nghĩ mọi người đã hơi ngần ngại khi bán trong vài năm qua vì lo lắng rằng họ sẽ không thể tìm được một nơi ở mới.”
Với giá bán trung bình hiện tại là 344,500 USD cho một căn nhà loại dành cho một gia đình ở khu vực Chicago mở rộng và 355,000 USD cho căn hộ cao cấp, các chuyên gia địa ốc địa phương đang hy vọng một thị trường mùa thu triển vọng. Bà nói thêm, “hàng tồn kho đã đang có sự gia tăng nhẹ, có thể là do theo mùa, và vào mùa đông, chúng ta luôn thấy ít hoạt động hơn.”
Vân Du biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
