Những rắc rối của Evergrande tiết lộ gì về ngành bất động sản và nền kinh tế Trung Quốc
Thông tin khủng hoảng tài chính của tập đoàn bất động sản khổng lồ Evergrande là một cú sốc đối với người tiêu dùng Trung Quốc. Cổ phiếu của công ty này đã sụt giảm hàng loạt trên thị trường chứng khoán Hồng Kông. Hệ quả là, sự sụt giảm này đã gây ra sự chú ý của các nhà đầu tư Phố Wall. Evergrande có thể trụ được bao lâu? Phải chăng đó là sự khởi đầu của [viễn cảnh] ngành bất động sản Trung Quốc rơi vào khủng hoảng sau hơn hai thập kỷ phát triển thịnh vượng?
Tôi muốn đưa ra một vài quan điểm và phân tích.
Sự bùng nổ và tan vỡ của thị trường bất động sản Trung Quốc
Tăng trưởng kinh tế và sự thịnh vượng của Trung Quốc trong 20 năm qua chủ yếu dựa vào sự bùng nổ trong xuất cảng và các dự án xây dựng.
Trung Quốc trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào năm 2001. Dòng vốn ngoại quốc chảy vào Trung Quốc tăng mạnh kể từ đó đã đưa xuất cảng của nước này tăng trưởng hơn 25% hàng năm. Sự bùng nổ của xuất cảng đã thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Trung Quốc trong 10 năm.
Trong khi Trung Cộng được hưởng lợi từ sự tăng trưởng kinh tế, Trung Quốc đã bỏ qua một vấn đề: Trung Quốc có dân số lớn và thị trường toàn cầu quá nhỏ.
Lực lượng lao động của Trung Quốc chiếm 26% tổng số việc làm toàn cầu. Ngay cả khi Trung Quốc chiếm toàn bộ thị trường toàn cầu và tất cả các nước công nghiệp phát triển ngừng xuất cảng, thì sự bùng nổ xuất cảng sẽ không diễn ra mãi mãi được.
Dưới góc độ cán cân kinh tế quốc tế, thương mại phải đôi bên cùng có lợi. Hiện tượng bùng nổ xuất cảng của Trung Quốc—kiếm được toàn bộ tiền của thế giới, bán nhiều hơn và mua ít hơn, và tích lũy dự trữ ngoại hối thật nhiều—cuối cùng sẽ phải đến hồi kết.
Năm 2008, cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn của Mỹ đã dẫn đến việc giảm đáng kể các đơn hàng xuất cảng của Trung Quốc. Cuộc khủng hoảng này đã đánh dấu bước ngoặt trong sự bùng nổ xuất cảng của Trung Quốc. Khi lương tăng và các công ty ngoại quốc bắt đầu rút vốn, xuất cảng của Trung Quốc đã bắt đầu giảm trong năm 2012. Năm 2016 xuất cảng của Trung Quốc đã giảm 7.7%.
Để duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, Trung Quốc đã thúc đẩy xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển bất động sản, từ đó kích thích một loạt các dự án xây dựng bùng nổ.
Tỷ trọng đầu tư xây dựng trong GDP tăng từ 18% lên 20% trước năm 2008, lên 35% vào năm 2013 và 2014. Mặc dù sự bùng nổ xây dựng đã hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế Trung Quốc trong 10 năm nữa sau khi bùng nổ xuất cảng, [nhưng] bong bóng bất động sản cũng lặng lẽ hình thành.
Trong thời kỳ bong bóng kinh tế thời Bình Thành (Heisei) ở Nhật Bản, đầu tư bất động sản chỉ chiếm 9% GDP Nhật Bản. Trong cuộc khủng hoảng vay thế chấp dưới chuẩn năm 2008 của Hoa Kỳ, tỷ lệ này chỉ là 6%.
Nếu chúng ta so sánh tỷ lệ đầu tư bất động sản trong GDP, bong bóng bất động sản của Trung Quốc tương đương với quy mô gấp đôi bong bóng kinh tế thời Bình Thành ở Nhật Bản, còn bong bóng bất động sản trong cuộc khủng hoảng vay thế chấp dưới chuẩn của Hoa Kỳ chỉ bằng một phần nhỏ so với bong bóng bất động sản của Trung Quốc.
Sự bùng nổ xây dựng đã biến bất động sản trở thành đầu tàu và trụ cột của nền kinh tế Trung Quốc chỉ trong vòng 10 năm, thúc đẩy hàng chục ngành công nghiệp thượng nguồn và hạ nguồn.
Trong thời kỳ đỉnh cao, lượng xi măng Trung Quốc tiêu thụ trong 3 năm nhiều hơn so với lượng tiêu thụ của Hoa Kỳ trong cả thế kỷ 20; Năng lực sản xuất thép thô tăng từ 660 triệu tấn năm 2008 (tương đương 49% sản lượng thép thô thế giới) lên 1.16 tỷ tấn vào cuối năm 2014 (tương đương 69% sản lượng thép thô thế giới).
Giá nhà đất tăng cao kéo theo sự bùng nổ xây dựng. Nhưng khi tầng lớp lao động không thể đủ khả năng [về tài chính] để mua nhà nữa, ngành bất động sản đã tiếp tục mở rộng—tình huống này biểu hiện [trạng thái] bong bóng của tài sản bất động sản.
Tác động tàn phá của các giao ước tài trợ tài chính mới cho các nhà phát triển bất động sản
Thu nhập của chính quyền địa phương chủ yếu dựa vào việc bán đất phát triển bất động sản. Sự phụ thuộc lớn này khiến các chính quyền địa phương lo lắng bong bóng bất động sản sẽ vỡ. Và một lượng lớn vốn của các ngân hàng thương mại đã được đầu tư vào các dự án hoặc cho vay thế chấp nhà của người mua nhà. Vì vậy, các ngân hàng còn sợ bong bóng bất động sản vỡ hơn là chính quyền địa phương. Một khi bong bóng bất động sản vỡ, nợ xấu của ngân hàng sẽ tăng mạnh.
Chính quyền Bắc Kinh đã phải đối mặt với tình thế khó xử về chính sách kinh tế kể từ năm 2017: kiềm chế thị trường bất động sản phát triển quá nóng hoặc ngăn bong bóng bất động sản vỡ.
Kể từ khi nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch, Trung Cộng bắt đầu ngăn chặn sự thổi phồng [giá] của bất động sản vì ba lý do.
Thứ nhất: Ngày càng nhiều hộ gia đình thành thị hạn chế tiêu dùng do giá nhà đắt đỏ và vay thế chấp nhiều.
Thứ hai: Việc chính quyền địa phương dựa vào chuyển nhượng đất như một nguồn thu nhập là không bền vững. Thuế bất động sản là một nguồn thu nhập khác của tài chính (ngân sách) địa phương. Một khi thuế bất động sản được áp dụng, những người sở hữu nhiều bất động sản sẽ bán chúng để tránh phải trả thuế bất động sản. Một lượng lớn bất động sản cũ sẽ tràn ngập thị trường nhà ở và giá nhà chắc chắn sẽ giảm, điều này sẽ gây ra khủng hoảng tài chính cho ngành ngân hàng.
Thứ ba: Các ngân hàng Trung Quốc liên tục rót những khoản tiền rất lớn cho các nhà phát triển và người mua nhà. Nhưng nếu giá nhà giảm đáng kể và các nhà phát triển bất động sản phá sản, các ngân hàng sẽ sụp đổ và Trung Cộng sẽ không thể bảo lãnh cho họ.
Do đó, Bắc Kinh đặt ra chính sách điều tiết “ba lằn ranh đỏ” đối với các nhà phát triển bất động sản vào tháng 08/2020. Đó là kế hoạch hạn chế cho vay của ngân hàng đối với các nhà phát triển nhà ở trong nửa đầu năm 2021. Các cơ quan quản lý đánh giá tình hình tài chính của các nhà phát triển bất động sản dựa trên ba tiêu chí: thứ nhất, mức trần 70% về tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản, không bao gồm tiền ứng trước từ các dự án bán theo hợp đồng; thứ hai, giới hạn [không quá] 100% của nợ ròng trên vốn chủ sở hữu; thứ ba, tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn ít nhất phải bằng một.
Theo chính sách tài chính mới dành cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở, sẽ không có khoản vay nào được cấp nếu vi phạm cả ba tiêu chí trên; khoản nợ có thể tăng thêm đến 5% một năm nếu vi phạm hai tiêu chí; cho phép tăng khoản nợ 10% nếu vi phạm một tiêu chí; và mức nợ tối đa [có thể] được tăng 15% nếu không vi phạm tiêu chí nào. Điều đó có nghĩa là khoản vay ngân hàng được giới hạn ở mức 15% đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở có tình hình tài chính tốt nhất và khoản vay của ngân hàng bị cắt đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở không cải thiện được tình hình tài chính của họ.
Kể từ khi chính sách mới được ban hành, các doanh nghiệp phát triển nhà ở của Trung Quốc đã rất khó khăn trong 8 tháng qua. Số lượng công ty bất động sản vi phạm chính sách [trong 8 [tháng qua] đã vượt quá con số của tổng hai năm qua: 12 trong số đó đã xảy ra trong sáu tháng đầu tiên và 274 công ty phát triển nhà ở phá sản tính đến hôm 05/09, một công ty trung bình mỗi ngày. Đây là những công ty bất động sản nhỏ, nguồn tài chính hạn chế. Nhưng các công ty bất động sản lớn cũng có thể không tồn tại được lâu.
Sự sụp đổ của Evergrande
Evergrande Group là nhà phát triển bất động sản hàng đầu của Trung Quốc và xếp thứ 122 trong Fortune Global 500 năm nay. Cuộc khủng hoảng tài chính của công ty này không chỉ khiến Bắc Kinh, mà còn cả nhiều nhà đầu tư trong nước và ở ngoại quốc quan tâm.
Evergrande từng có một lịch sử huy hoàng. Ngoài lĩnh vực bất động sản, công ty này còn sở hữu đội bóng chuyên nghiệp tốt nhất Trung Quốc, một đơn vị ô tô điện, và nhiều sản phẩm tài chính. Nhưng ngay cả một nhà phát triển bất động sản mạnh như vậy cũng dễ bị tổn thương khi đối mặt với quy tắc tái cấp vốn mới. Một số lượng lớn những người đòi nợ đã tập trung tại trụ sở chính của công ty này ở Thâm Quyến vào tuần trước.
Hiện tại, tổng nợ phải trả của Evergrande là hơn 310 tỷ USD, trong đó 88.63 tỷ USD là nợ phải trả chịu lãi, và 42% trong số đó sẽ đáo hạn trong vòng chưa đầy một năm; trong khi tiền và các khoản tương đương tiền trên sổ sách chỉ là 13.4 tỷ USD, hơn hết là 460 tỷ tài sản bất động sản và 146 dự án nhà ở [trong tổng tài sản của công ty này], chủ yếu ở Đồng bằng sông Châu Giang, trong đó 62 là ở Thâm Quyến. Đo theo “ba lằn ranh đỏ”, thì các điều kiện hoạt động của Evergrande đang gặp nguy hiểm. Tình trạng tài chính của nó đã vi phạm cả ba lằn ranh đỏ và do đó, công ty này bị cấm vay thêm từ các ngân hàng.
Kể từ khi chính sách mới có hiệu lực, nỗ lực bán nhà của Evergrande đã không thành công. Mặc dù trong bối cảnh suy thoái kinh tế và sự đàn áp của các cơ quan quản lý đối với ngành bất động sản, công ty này vẫn chưa phá sản. Tuy nhiên, không có người mua, và các công ty bất động sản lớn khác cũng đang thiếu tiền mặt hoặc lo lắng về việc bán hàng bị đình trệ.
Hiện tại, giá trị thị trường của cổ phiếu Evergrande đã bốc hơi 90%, giá cổ phiếu của công ty Evergrande (mẹ) tại Hồng Kông giảm 90%, Evergrande Property Services Group giảm 77%, và Evergrande Vehicle giảm 93%.
Evergrande đã mắc sai lầm khi mở rộng hoạt động quá mức trong quá khứ trong khi tính toán sai về các chính sách của Bắc Kinh. Kể từ khi ngân hàng trung ương của Trung Cộng thắt chặt chính sách tiền tệ trong năm nay, ngay cả khi Evergrande thoát khỏi ba lằn ranh đỏ, không ngân hàng nào dám tái cấp vốn cho Evergrande. Còn hiện giờ Evergrande đang thiếu tiền mặt và đã vượt qua tất cả các lằn ranh đỏ, ngân hàng chỉ có thể cắt giảm khoản vay. Nếu không có khoản vay, các dự án của Evergrande không bền vững; hơn nữa, những người mua tiềm năng bị đẩy ra xa với một loạt các quy định hạn chế sắp tới đối với nhà ở như giới hạn giá mua và luật thuế bất động sản. Thu nhập bằng tiền mặt của Evergrande đang giảm và những khó khăn trong hoạt động kinh doanh của công ty sẽ còn nổi lên nữa.
Đó là khó khăn kinh tế của Trung Cộng
Trung Cộng sẽ không bỏ rơi Evergrande. Rốt cuộc, các khoản vay ngân hàng của Evergrande đến từ một số ngân hàng quốc doanh lớn. Nếu Evergrande sụp đổ, các ngân hàng này có thể không phá sản nhưng sẽ bị thiệt hại.
Trong một cuộc họp gần đây của Quốc vụ Viện, Phó Thủ tướng Lưu Hạc mô tả những khó khăn tài chính của Evergrande là căng thẳng về thanh khoản, chứ không phải là tình trạng mất khả năng thanh toán—đó là một cách để che giấu mức độ nghiêm trọng của tình hình. Trên thực tế, ông ấy hy vọng rằng các ngân hàng sẽ không rút các khoản vay của Evergrande, điều này sẽ chỉ kéo công ty đi xuống. Các nhà chức trách cũng phối hợp và giúp Evergrande bán một số tài sản nhằm giảm thiểu tác động xã hội của cuộc khủng hoảng nợ.
Tuy nhiên, với đà giảm dần của giá bất động sản cả nước, nhiều thành phố đã triển khai các đợt bán giảm giá cao nhất với giá tham chiếu thấp hơn giá thị trường 30%. Các tài sản và dự án của Evergrande chắc chắn sẽ giảm giá hơn nữa.
Evergrande đã bị ảnh hưởng nặng nề hôm 13/09 khi chính quyền địa phương ở quận Nam Hải, thành phố Phật Sơn, tỉnh Quảng Đông đình chỉ các khoản vay thế chấp đối với các tài sản của Evergrande, có hiệu lực ngay lập tức. Công ty có 9 dự án ở địa phương, và phán quyết này khiến người mua nhà không đủ tư cách thực hiện các khoản vay thế chấp từ các ngân hàng địa phương. Điều đó có nghĩa là Evergrande sẽ không thể bán tài sản trong quận. Nếu các chính quyền địa phương khác làm theo, Evergrande sẽ bị hủy hoại.
Evergrande là đại công ty đầu tiên của Trung Quốc trên bờ vực sụp đổ, và chuỗi khủng hoảng tài chính và doanh nghiệp của Trung Quốc có thể đang xuất hiện. Những lời khen ngợi khoe khoang về nền kinh tế Trung Quốc một cách mù quáng không còn có thể tồn tại được nữa. Triển vọng kém của nền kinh tế Trung Quốc sẽ chỉ làm nản lòng những nhà môi giới thân Trung Quốc ở Phố Wall Street—mong muốn cải thiện quan hệ kinh tế và thương mại Mỹ-Trung cũng sẽ bắt đầu hạ nhiệt.
Nền kinh tế Trung Quốc chùng xuống là một trong những lý do khiến Trung Cộng mong muốn cải thiện quan hệ Trung-Mỹ.
Trung Cộng rất cần sự giúp đỡ của Hoa Thịnh Đốn
Sau khi Tổng thống Joe Biden và lãnh đạo Trung Quốc Tập Cận Bình nói chuyện trên điện thoại, hãng thông tấn tuyên truyền ở ngoại quốc của Trung Cộng, DW News, đã đăng một bài báo với tiêu đề “Hàm ý của cuộc trao đổi giữa ông Tập Cận Bình và ông Biden”. Bài báo này cho chúng ta biết rằng Trung Cộng đang rất cần giải tỏa cuộc khủng hoảng kinh tế bằng cách cải thiện quan hệ Trung-Mỹ và dỡ bỏ mọi lệnh trừng phạt của Hoa Kỳ.
Bài báo tiết lộ rằng Bắc Kinh đang mất kiên nhẫn trước sự thiếu quyết đoán và sự mơ hồ trong chiến lược của chính phủ của ông Biden về chính sách đối với Trung Quốc.
DW News trích dẫn một báo cáo của Tân Hoa xã: “Ông Tập kêu gọi ông Biden…đưa quan hệ song phương trở lại đúng hướng phát triển ổn định càng sớm càng tốt…để thể hiện tầm nhìn chiến lược và lòng dũng cảm chính trị.”
Bài báo cũng nói rằng ông Biden đang “thực hiện những bước nhỏ, đang lung lay trên con đường khôi phục quan hệ Trung-Mỹ… điều này là quá bảo thủ… liệu thương mại dân sự Trung-Mỹ có đủ khả năng chịu đựng điều đó?”
Nền kinh tế của Trung Cộng đang gặp nguy hiểm do vấn đề phong toả thương mại. Nếu Chính phủ của Tổng thống Biden giảm thuế đối với hàng hóa Trung Quốc, nó sẽ ngay lập tức cứu được nền kinh tế đang chết dần của Trung Cộng. Đây là lý do tại sao Trung Cộng đã nhiều lần thể hiện lập trường cứng rắn của mình trong các cuộc đàm phán ở Alaska và Thiên Tân giữa các nhà ngoại giao cấp cao của Trung Quốc và Hoa Kỳ, và trong hai cuộc hội đàm với đặc phái viên khí hậu của Tổng thống Biden, John Kerry. Đó là chiến lược của Trung Cộng nhằm gây áp lực buộc ông Biden phải hành động ngay lập tức.
Liệu Nhóm ông Biden có thực hiện các yêu cầu của Trung Cộng không? Chúng ta sẽ biết câu trả lời trong vài tháng tới.
Tiến sĩ Trịnh Hiểu Nông (Cheng Xiaonong) là một học giả về chính trị và kinh tế Trung Quốc có trụ sở tại New Jersey. Ông Trịnh từng là nhà nghiên cứu chính sách và là phụ tá của cựu lãnh đạo Đảng Triệu Tử Dương, khi ông Triệu còn là thủ tướng. Ông cũng từng là biên tập viên chính của tạp chí Nghiên cứu Trung Quốc Hiện đại.
Quan điểm trong bài viết này là của tác giả và không nhất thiết phản ánh quan điểm của The Epoch Times.
Chánh Tín biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
Xem thêm:
