Thị trường thế chấp trong tình trạng báo động đỏ
Thị trường tài chính hiện đang rất mong manh. Và không có điều gì minh họa về tình trạng này tốt hơn là nhiều lớp vấn đề đang gây khó khăn cho thị trường thế chấp của Hoa Kỳ.
Đối với người tiêu dùng Mỹ, có lẽ lãi suất thế chấp là ảnh hưởng trực tiếp nhất từ các biện pháp tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang. Hơn 50 triệu người Mỹ có một khoản vay thế chấp, và một phần đáng kể tài sản ròng của người Mỹ gắn liền với ngôi nhà chính của họ.
Hãy nhanh chóng điểm qua những gì sẽ xảy ra khi một người nào đó vay thế chấp. Một ngân hàng hoặc nhà cho vay thế chấp (chẳng hạn như Rocket Mortgage) khởi tạo khoản cho vay thế chấp và thu một khoản phí từ người đi vay. Nhà cho vay ấy bán khoản thế chấp này trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng — giao dịch này sẽ trả ra tiền mặt để [có vốn] cho vay khoản tiếp theo — cho một tổ chức tập hợp hàng trăm khoản cho vay thế chấp và phát hành một loại chứng khoán có bảo đảm bằng thế chấp (MBS). Tùy thuộc vào cách khoản cho vay thế chấp này được bảo đảm như thế nào, có nhiều MBS được các cơ quan chính phủ liên bang như Fannie Mae, Ginnie Mae, và Freddie Mac hỗ trợ. Các nhà đầu tư, bao gồm các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm, và các tổ chức ngoại quốc, mua các trái phiếu MBS này. Khi chủ nhà thực hiện thanh toán gốc và lãi hàng tháng, thì một bên cung cấp dịch vụ thế chấp sẽ bảo đảm rằng các bên phù hợp (ví dụ: các nhà đầu tư) nhận được các khoản thanh toán thích hợp của họ kịp thời.
Lãi suất vay thế chấp cố định hàng tháng kỳ hạn 30 năm
Lãi suất trung bình kể từ đầu năm 2021 (Đơn vị: %)
Đó là tiền đề căn bản. Ngày nay, hệ thống tài chính phức tạp giải quyết các khoản cho vay thế chấp này đang trở nên sôi động. Và trong môi trường thị trường đầy biến động này, nơi các nhà phân tích Wall Street đang chú ý xem có điều gì đó trục trặc có thể gây ra một loạt các khó khăn tài chính, thì thị trường thế chấp là một quân domino sắp đổ tiềm ẩn.
Có hai diễn biến gây ra điều này.
Một là tốc độ tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang. Lãi suất thế chấp đã tăng và giảm trong suốt lịch sử, nhưng rất hiếm khi lãi suất thế chấp thay đổi với tốc độ nhanh như đã thấy trong vài tháng qua.
Lãi suất tăng đã khiến các đợt phát hành thế chấp đột nhiên bị đình trệ. Ngày nay, với các mức lãi suất khoảng 7%, có rất ít ai được cho vay thế chấp mới hoặc tái cấp vốn cho các khoản thế chấp hiện có của họ. Chúng ta nên lưu ý rằng việc tái cấp vốn, thay thế một khoản cho vay thế chấp hiện tại bằng một khoản thế chấp mới, thường là với lãi suất thấp hơn, đã mang lại cho các ngân hàng và các nhà cho vay khối lượng đáng kể trong vài năm qua khi lãi suất thấp. Ai lại muốn thay thế khoản thế chấp 4% bằng khoản thế chấp 6.5% đây? Chẳng ai cả.
Xu hướng này đã ảnh hưởng đặc biệt mạnh đến các công ty cho vay thế chấp. Hàng ngàn người đã bị sa thải. Một số công ty cho vay thế chấp hoặc đã tuyên bố phá sản (ví dụ: First Guarantee) hoặc đóng cửa (ví dụ: Sprout). Tốc độ thay đổi lãi suất đã gây ra những tổn thất đáng kể cho những nhà cho vay chưa bán các khoản cho vay có nguồn gốc gần đây của họ — xét cho cùng, thì sẽ chẳng có công ty nào muốn mua lại một khoản cho vay thế chấp được ba tuần theo mệnh giá nếu lãi suất hiện hành đột ngột tăng lên 200 điểm cơ bản.
Việc tăng lãi suất cũng đã làm tăng đáng kể thời hạn hiệu lực của trái phiếu MBS. Khi người đi vay tái cấp vốn và thanh toán các khoản vay cũ, thì trái phiếu thế chấp cũng được thanh toán nhanh hơn. [Tuy nhiên], ngày nay, những người đi vay có khả năng giữ các khoản thế chấp của họ lâu hơn, điều này trên thực tế có tác dụng kéo dài khoảng thời gian mà các trái phiếu này sẽ được lưu hành. Thời hạn dài hơn làm cho giá của những trái phiếu này nhạy cảm hơn với các biến động về lãi suất.
Một diễn biến khác là những công ty mua các khoản cho vay thế chấp lớn nhất đột nhiên không còn mua nữa. Thanh khoản cho thế chấp và chứng khoán MBS đã thấp hơn so với lâu nay. Cục Dự trữ Liên bang, đã mua hơn 1 ngàn tỷ USD chứng khoán MBS trong hai năm qua, đang trong giai đoạn chính sách thắt chặt định lượng và cũng không còn mua nữa. Các ngân hàng đầu tư, một nguồn thanh khoản khác cho thị trường thế chấp, cũng đã ngừng mua các khoản cho vay thế chấp.
Tóm lại, thị trường thế chấp bất ngờ bị bao vây bởi sự sụt giảm giá đáng kể do các hành động tăng lãi suất đột ngột và sự suy giảm thanh khoản lớn do các công ty mua các khoản cho vay thế chấp không còn mua nữa.
Tín chấp đầu tư địa ốc thế chấp (REIT) cũng đang bị ảnh hưởng. Ví dụ, Angel Oak Mortgage REIT giảm 26.9% từ ngày 01/01 đến 30/09. Annaly Capital Management, REIT thế chấp lớn nhất, giảm 45.1% trong cùng thời kỳ. AGNC Investment Corp. đã giảm 44.0%.
Các công ty cho vay thế chấp gặp khó khăn đang rút lui, sa thải nhân viên, và chỉ hy vọng tồn tại cho đến khi thị trường đảo chiều. LoanDepot đã báo cáo khoản lỗ 223 triệu USD trong quý thứ hai, đóng cửa hoạt động kinh doanh bán sỉ, và cắt giảm gần 5,000 việc làm. Công ty cho vay thế chấp trực tuyến Better.com đang trong làn sóng sa thải thứ tư kể từ cuối năm 2021. Ngay cả các ngân hàng lớn như JPMorgan Chase, Wells Fargo, và Citigroup cũng đã thông báo cắt giảm nhân sự lớn trong bộ phận thế chấp của họ.
Một sự hoảng loạn hoặc một sai sót trong môi trường này có thể gây ra hiệu ứng domino phá hủy tài chính. Ngược lại, một nhà đầu tư sắc sảo và đi ngược trào lưu có thể nhìn thấy những cơ hội đáng kể trên thị trường này.
Vân Du biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
