Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc có thể gây rắc rối cho các thị trường Hoa Kỳ
Khi cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc tiếp tục gia tăng, tác động của nó đến bất động sản của Hoa Kỳ đang bắt đầu hình thành. Phần lớn tác động dường như được cảm nhận ở California và New York, nơi các nhà đầu tư Trung Quốc sở hữu nhiều tòa nhà thương mại lớn, và là những người hậu thuẫn chính của một số dự án phát triển cao cấp.
Việc Evergrande Group phải vật lộn để trả khoản nợ 300 tỷ USD dường như chỉ là bước khởi đầu cho nguy cơ vỡ nợ có thể xảy ra trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Vào cuối tháng Mười, nhà phát triển Trung Quốc Oceanwide Holdings Co Ltd thông báo rằng các chủ nợ đã tịch thu hai dự án lớn ở California của họ, bao gồm cả Trung tâm Oceanwide rộng 2 triệu foot vuông ở San Francisco.
Theo các báo cáo của thông tấn, tại New York, Oceanwide có thể đang tìm cách dỡ bỏ một địa điểm phát triển ở Manhattan với giá 200 triệu USD—một nửa số tiền họ đã trả vào năm 2016—sau khi kế hoạch về một tòa nhà chọc trời sang trọng bị đình trệ. Công ty đã đầu tư khoảng 3.5 tỷ USD vào các dự án phát triển của Hoa Kỳ hiện đang bị đình trệ và có thể cần phải thanh lý.
Evergrande và Oceanwide không phải là những nhà phát triển lớn duy nhất của Trung Quốc gặp khó khăn. Fantasia có trụ sở tại Thâm Quyến và Sinic Holdings có trụ sở tại Thượng Hải đã không thực hiện được các khoản thanh toán nợ vào tháng Mười đối với các trái phiếu trị giá lần lượt là 315 triệu USD và 246 triệu USD. Vào đầu tháng 11, S&P Global Ratings đã hạ cấp Sinic Holdings Group xuống xếp hạng CCC +, trạng thái trái phiếu dưới chuẩn, với lý do “không đưa ra được kế hoạch trả nợ rõ ràng.”
China Properties Group gần đây đã thông báo rằng công ty con phát triển của họ, Tập đoàn Cheergain, đã không trả được khoản nợ trị giá 226 triệu USD.
Greenland Holdings có trụ sở tại Thượng Hải có các dự án trị giá hàng tỷ USD ở Brooklyn, Los Angeles, và Toronto, tất cả hiện đang gặp rủi ro khi báo cáo lợi nhuận giảm 27% so với năm ngoái.
Tuần trước, nhà phát triển Modern Land có trụ sở tại Bắc Kinh cũng đã liên quan đến những vấn đề mới đang phổ biến này, khi thông báo việc lỡ thanh toán cho một trái phiếu trị giá 250 triệu USD đến hạn hôm 25/10.
Trong khi đó, Tập đoàn Yango của Thượng Hải đã cố gắng tránh vỡ nợ bằng cách tái cơ cấu các khoản thanh toán đối với 747 triệu USD trái phiếu đang lưu hành, theo hồ sơ ngày 01/11 tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông. Trong một tuyên bố, Tập đoàn Yango đổ lỗi cho việc “thắt chặt chính sách của chính phủ, nhiều sự kiện tín dụng, và tâm lý người tiêu dùng xấu đi” đã gây “áp lực lớn lên khả năng thanh khoản ngắn hạn của chúng tôi.”
7 trong số 10 nhà phát triển hàng đầu của Trung Quốc đã báo cáo lợi nhuận ròng giảm nghiêm trọng trong quý 3 năm 2021.
Một thảm họa kinh tế tiềm ẩn hiện ra. Theo S&P Global Ratings, “Nguy cơ vỡ nợ của các nhà phát triển Trung Quốc là có thật. Trong trường hợp nghiêm trọng nhất, tính thanh khoản của 1/3 số nhà phát triển Trung Quốc được xếp hạng sẽ phải chịu áp lực. Chúng tôi dự báo doanh số bán nhà ở sẽ giảm 10% vào năm 2022. Xu hướng này sẽ tiếp tục vào năm 2023.”
Doanh số bán nhà của Trung Quốc đã giảm mạnh. Theo Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc, vào tháng Mười, doanh số bán bất động sản của 100 nhà phát triển hàng đầu của đất nước đã giảm 32% so với cùng thời kỳ năm ngoái, sau khi giảm 36% vào tháng Chín. Trong khi đó, việc xây dựng nhiều dự án phát triển ở Trung Quốc đã ngừng hoàn toàn. Rủi ro đã hiện hữu với thị trường bất động sản nội địa trị giá 55 ngàn tỷ USD của Trung Quốc, lớn gấp đôi thị trường Hoa Kỳ.
Tác động đến thị trường Hoa Kỳ
Các khoản đầu tư của Trung Quốc vào bất động sản đã vượt qua biên giới của mình, với các nhà đầu tư lớn của Trung Quốc tài trợ cho các dự án lớn ở Hoa Kỳ và trên thế giới. Người mua nhà cá nhân Trung Quốc cũng là một nhân tố quan trọng trong nhiều thị trường Bờ Tây từ Vancouver đến San Diego.
Theo báo cáo gần đây của Hiệp hội Môi giới Quốc gia, California từ lâu đã là thị trường Hoa Kỳ phổ biến nhất đối với các nhà đầu tư Trung Quốc, với gần 35% trong tổng số 15 tỷ USD đầu tư bất động sản ở ngoại quốc của Trung Quốc tập trung vào tiểu bang này. Bất động sản ở New York đứng thứ hai, thu hút hơn 14% vốn đầu tư của Trung Quốc, hầu hết đều tập trung ở Manhattan.
Cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc có thể khiến tất cả những việc này gặp rủi ro.
Tuy nhiên, theo nhà môi giới bất động sản ở New York, ông Chloe Ren, vẫn có thể gặp phải những cản trở ngay cả trước khi có bất ổn bất động sản. “Vào đầu đại dịch, tôi có rất nhiều nhu cầu [của khách hàng] về bất động sản ở New York. Chúng tôi đã có danh sách mọi người (khách hàng) chờ đợi.” Nhưng mọi thứ đã thay đổi. Bà nói, “Đó là một trận đấu khó khăn ngay bây giờ. Mọi người rất hoảng sợ. Không ai biết điều gì đang thực sự xảy ra, hoặc điều gì sẽ xảy ra.”
Bà nói, “Khách hàng của tôi là một số người giàu nhất Trung Quốc. Giống như hầu hết những người giàu có ở Trung Quốc, họ là những người mới giàu chứ không phải kiểu người giàu cũ. Vì vậy, trong khi những người này là chuyên gia trong công việc kinh doanh của chính họ, họ còn rất mới trong việc quản lý tiền bạc. Họ đang cố gắng học hỏi và tìm cách để tiền của mình được an toàn. Và giới nhà giàu Trung Quốc luôn tìm mọi cách để đưa tiền của họ ra khỏi Trung Quốc.”
Cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc đã khiến tình hình kinh tế Trung Quốc trong ngắn hạn trở nên rất bất ổn. Bà nói, “Mọi người tôi nói chuyện ở Trung Quốc đều sợ hãi. Họ không biết liệu chính phủ Trung Quốc có trở nên nghiêm khắc hơn và không để họ rút tiền ra hay không.”
Trong những năm gần đây, giải pháp cho những người giàu có ở Trung Quốc là mua bất động sản ở Hoa Kỳ, nhưng sau gần hai năm bạo loạn đô thị, các vụ phong tỏa và tội phạm gia tăng, điều đó đã thay đổi.
“Chúng tôi rất tự tin về giá trị tài sản ở New York, nhưng đại dịch và những thay đổi xã hội trong thành phố đang khiến mọi người rất sợ hãi ngay lúc này. Cảm giác không còn an toàn như trước nữa. Rất nhiều người vô gia cư trên đường phố, phong tỏa và hạn chế, và tội phạm đang gia tăng. Tin tức đang làm mọi người sợ hãi.”
“Các thành phố lớn ở California cũng không phải là một lựa chọn tuyệt vời, vì những lý do tương tự. Nhiều nhà đầu tư Trung Quốc bỏ các thành phố ở đây ra khỏi lựa chọn của họ. Nhiều khách hàng của tôi có mối lo ngại lớn về những thành phố đó và họ đang trì hoãn việc mua tài sản mới.”
Tại California, Jeremy Liu, giám đốc điều hành của Creative Development Partners, nhìn thấy một khả năng khác. Theo ông Liu, cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc có thể khiến nhiều người mua nhà Trung Quốc đến các thị trường Hoa Kỳ hơn.
“Loại bất ổn mà chúng ta đang thấy ở Trung Quốc tạo ra những tín hiệu lớn để chuyển các khoản đầu tư của quý vị ra khỏi Trung Quốc. Điều này có thể thúc đẩy những người mua nhà cá nhân nhìn ra bên ngoài Trung Quốc để mua bất động sản ở các thành phố ven biển như Seattle, San Francisco, và Vancouver.”
Ông giải thích, “Từ quan điểm về khả năng chi trả, đó sẽ không phải là một điều tuyệt vời, bởi vì nó sẽ tạo thêm áp lực cho thị trường bất động sản nhà ở California. Quý vị thực sự muốn những ngôi nhà có chủ nhà tá túc ở đó, chứ không chỉ là có chủ đầu tư mà thôi. Nếu nhu cầu mới của những cá nhân Trung Quốc mua nhà là đến California, điều đó có thể là vấn đề—bất kỳ nhu cầu bổ sung nào từ các nhà đầu tư sẽ tiếp tục đẩy giá lên.”
Ông Liu nói rằng làn sóng người mua nhà Trung Quốc mới mong muốn rút tiền ra khỏi Trung Quốc cộng sản có thể khiến giá nhà ở Hoa Kỳ tiếp tục tăng, vốn đã đạt mức lịch sử.
“Cho đến nay, California đã không phụ thuộc vào những gì chúng ta đã chứng kiến ở Vancouver, với một lượng lớn bất động sản nhà ở được xây dựng chỉ để đáp ứng nhu cầu từ người mua Trung Quốc. Có những tòa tháp chung cư lớn ở Vancouver đang trống một nửa vì tất cả chủ sở hữu đều ở Trung Quốc. Điều đó đã gây ra những vấn đề thực sự cho họ và đã thúc đẩy những thứ như thuế với nhà bỏ không để cố gắng kiểm soát điều này.”
“California đã không bị ảnh hưởng như vậy vì có rất nhiều nhu cầu đối với bất động sản ở đây, và không chỉ từ các nhà đầu tư ngoại quốc.”
Ông Liu tiếp tục, “Khu vực Vịnh San Francisco vẫn là một thị trường bất động sản rất mạnh, khu vực này có thể hút vốn từ những nơi cần đến. Nơi này có thể lấy nguồn vốn từ Trung Đông, từ các quỹ hưu trí của Hoa Kỳ, và tất nhiên là từ tất cả những người tiếp tục muốn sống và làm việc tại đây.”
Ông giải thích rằng mặc dù quan trọng, nhưng đầu tư của Trung Quốc không phải là chìa khóa cho thị trường bất động sản của California. “Đó là một thị trường mạnh mẽ, với rất nhiều nhu cầu, nơi đó sẽ tiếp tục phát triển và có thể kiếm được tiền ở đây.”
Trong ngắn hạn, các dự án phát triển bị đình trệ sẽ gây ra thiệt hại kinh tế thực sự cho các công ty xây dựng, cộng đồng, và ngân sách thuế thành phố. Ông nói: “Không chỉ dự án Oceanwide sẽ bị ảnh hưởng bởi những vấn đề này ở thị trường bất động sản Trung Quốc”. Nhiều tập đoàn lớn của Trung Quốc đã đầu tư vào các dự án trên khắp California. Những dự án này sẽ bị ảnh hưởng theo những cách khác nhau. Rủi ro là riêng lẻ, trên cơ sở từng dự án, mỗi dự án trong số này đều có một mức độ bất ổn khác gây ra cho chúng.”
Cuối cùng, ông Liu không thấy các vấn đề của Trung Quốc có tác động lớn đến thị trường bất động sản Hoa Kỳ. “Tôi nghĩ rằng chúng ta sẽ không thấy có hiệu ứng chuỗi các sự kiện không thể tránh được. Bất cứ khi nào có một nguồn vốn của tổ chức lớn tạm ngưng, tất nhiên ít nhất sẽ có ảnh hưởng đến việc định giá, nhưng không nhất thiết là lâu dài.”
Điều gì xảy ra tiếp theo vẫn chưa rõ ràng, với các nhà phân tích khác nhau đang đề nghị bất cứ sự kiện gì, từ một cuộc khủng hoảng thanh khoản ngắn hạn đơn giản, đến một gói cứu trợ đầy đủ từ chính quyền Trung Quốc, đến một loạt các vụ vỡ nợ hàng tỷ USD hỗn loạn và không được kiểm soát, với các tác động chuỗi đối với thị trường toàn cầu. Nếu các nhà phát triển lớn của Trung Quốc tiếp tục vỡ nợ đối với các khoản thanh toán trái phiếu, tác động sẽ lan rộng trên các thị trường trái phiếu quốc tế. Những người mua trái phiếu đó, bao gồm cả các nhà đầu tư tổ chức lớn ở Trung Quốc và Hoa Kỳ, sẽ phải đối mặt với khủng hoảng của chính họ và có thể trì hoãn kế hoạch bất động sản của họ. Các nhà đầu tư Trung Quốc có thể buộc phải thanh lý các khoản đầu tư bất động sản thương mại và nhà ở tại Hoa Kỳ.
Nhưng bất động sản luôn là một cuộc chơi dài hơi. “Hãy kiên nhẫn,” là những gì nhà môi giới Chloe Ren nói với khách hàng của bà. “Tôi tin tưởng rằng Thành phố New York vẫn có thể giữ nguyên giá trị của mình như đã làm trong hơn một trăm năm qua. Hiện giờ ở đó không còn sống động như trước nữa. Nhưng mọi người trên khắp thế giới vẫn yêu thích thành phố New York.”
Bà nói, thành phố vốn không bao giờ ngủ này “hiện tại giống như thành phố chưa thức giấc vậy. Chúng tôi đang chờ đợi và tiếp tục nói với mọi người rằng thành phố sẽ sớm quay trở lại vào một ngày không xa. Đừng bị hao mòn đi sự kiên nhẫn của quý vị.”
Ông Lorenzo Puertas là một phóng viên tự do đưa tin về các chủ đề liên quan đến Trung Quốc cho The Epoch Times. Ông là một sinh viên lâu năm về lịch sử và văn hóa Trung Quốc, có bằng y học cổ truyền Trung Quốc và bằng triết học tại Đại học California, Berkeley.
Lưu Đức biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
Xem thêm:
