Phân tích khủng hoảng địa ốc Trung Quốc: 1.4 tỷ dân cũng không thể lấp đầy số nhà bỏ hoang
Từng giữ vai trò trụ cột của nền kinh tế Trung Quốc, lĩnh vực địa ốc tại đất nước này đã chìm sâu vào khủng hoảng kể từ năm 2021. Trong một hội nghị kinh tế gần đây, một cựu quan chức Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) nói rằng 1.4 tỷ người của quốc gia này cũng không đủ để lấp đầy những căn nhà đang bị bỏ hoang trên toàn quốc. Đây được xem là một lời chỉ trích công khai hiếm hoi mà giới quan chức đưa ra đối với ngành địa ốc Trung Quốc.
Trong “Hội nghị Phát triển Tổ chức Kinh tế Trung Quốc” được tổ chức hôm 23/09, ông Hà Khanh (He Keng), nguyên Phó cục trưởng Cục Thống kê Quốc Gia, đã đề cập thẳng những vấn đề mà nền kinh tế Trung Quốc hiện đang gặp phải. Ông nhận định, hiện nay biến động về địa ốc và những khoản nợ khổng lồ là vấn đề tồn đọng khó giải quyết của nền kinh tế Trung Quốc.
Bài diễn văn của ông Hà Khang tập trung vào ba vấn đề như sau:
1. Khoản nợ tăng đột biến của các công ty địa ốc
Ông nói: “Cách đây vài năm, tôi đã ước tính thấy mức nợ của hầu hết các công ty địa ốc hàng đầu vượt quá 90% lượng tài sản vốn có. Đó là một con số rất cao. Nên điều đó mới dẫn đến cuộc khủng hoảng nợ như hiện nay. Thậm chí có những công ty có những khoản nợ lên đến hàng ngàn tỷ, vấn đề này rất nghiêm trọng.”
2. Tình trạng dư thừa nguồn cung địa ốc
“Hiện nay đang có bao nhiêu căn nhà bỏ hoang? Mỗi chuyên gia đưa ra một con số khác nhau. Một ước tính gần nhất cho rằng số nhà bỏ trống hiện nay đủ cho 3 tỷ người ở,” ông Hà cho biết. “Ước tính đó có thể là hơi nhiều, nhưng ngay cả 1.4 tỷ người dân có lẽ cũng không thể ở hết số nhà bỏ trống. Sức mua khẳng định không thể lấp đầy hết.”
Ông cho rằng, trong bối cảnh một lượng lớn nhà trải khắp Trung Quốc bị dư thừa và bỏ hoang, thì việc tiếp tục phát triển thị trường địa ốc là quyết định rất thiếu khôn ngoan. Trước tình hình này, ông khuyên “các doanh nghiệp địa ốc phải chuyển mình và chủ động sớm.”
3. “Bong bóng địa ốc” đang phình lớn
Giá nhà vượt quá xa so với nguồn thu nhập của người dân là một trong những nguyên nhân khiến “bong bóng địa ốc” ngày một phình lớn tại đất nước tỷ dân này.
“Làm phép toán thông dụng giữa tỷ lệ giá nhà và mức thu nhập bình quân ở một số thành phố Trung Quốc cho thấy: giá nhà ở của Trung Quốc chiếm đến 30%-40%,” ông Hà nói. “Nếu bong bóng này không dần ‘xịt hơi’ để kích cầu lượng mua, thì người dân sao có thể mua được nhà? Và ai sẽ sẵn sàng mua?”
Giá đất tăng hay giảm là do quy luật của nền kinh tế thị trường, tức là nó sẽ bị đẩy lên cao khi cầu lớn hơn cung. Ngược lại, cầu thấp hơn cung sẽ dẫn đến giá nhà có xu hướng giảm xuống. Với nền kinh tế hiện nay của Trung Quốc, chỉ có cách nén “bong bóng” này xuống để tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch địa ốc. Như vậy, những người thật sự cần nhà và có khả năng chi trả sẽ mua được nhà. Đây là chìa khóa giúp thị trường địa ốc sẽ có thể sôi động trở lại.
Từng giữ vai trò trụ cột của nền kinh tế Trung Quốc, lĩnh vực địa ốc của đất nước này đã chìm sâu vào suy thoái kể từ năm 2021. Các đại công ty địa ốc như Evergrande lâm vào cảnh vỡ nợ, công ty địa ốc lớn như Country Garden đang trên bờ vực phá sản … Tình trạng này khiến người mua cảm thấy hoang mang và đắn đo.
Theo dữ liệu mới nhất từ Tổng cục Thống kê Trung Quốc (NBS), tính đến thời điểm cuối tháng Tám năm nay, tổng diện tích mặt sàn của các căn nhà chưa bán được ở Trung Quốc là 648 triệu mét vuông. Hãng thông tấn Reuters ước tính, diện tích mặt sàn này tương đương với khoảng 7.2 triệu căn nhà chưa bán được (nếu tính bình quân mỗi căn nhà có diện tích trung bình khoảng 90 mét vuông).
Tuy nhiên, con số này chưa bao gồm lượng lớn các dự án nhà ở đã được bán nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý do vấn đề về dòng tiền. Ngoài ra còn nhiều căn nhà mua dưới hình thức đầu cơ vào năm 2016 khi thị trường địa ốc có xu hướng khởi sắc.
Gần đây, để khắc phục tình thế khó khăn của ngành địa ốc, chính quyền ĐCSTQ đã nới lỏng chính sách hạn chế mua nhà, nới lỏng tiêu chí xác định lệ phí cho người mua nhà lần đầu (những căn nhà lần đầu có thể được hưởng thêm chiết khấu và trợ cấp), đồng thời giảm chi phí vay cho căn nhà thứ hai.
Tuy nhiên, theo nhận định của ông Lục Đình (Lu Ting), một chuyên gia kinh tế thị trường Nomura Securities China, doanh số bán nhà ở các thành phố lớn sẽ có xu hướng ổn định hoặc thậm chí tăng trở lại, nhưng chỉ có thể giữ mức không diễn biến xấu đi ở các thành phố nhỏ và vừa.
Bài xã luận mới nhất của hãng thông tấn Hoa lục Tài Tân (Caixin) cho hay, hiện nay, mối nguy hiểm về tình hình kinh tế của các tỉnh thành trong nước và ngành địa ốc đã trở thành hai “tê giác xám” (gray rhino) liên hợp và áp sát, đe dọa nghiêm trọng đến sự ổn định của hệ thống tài chính Trung Quốc.
Trước bối cảnh rối ren này, Tân Hoa Xã đã cố tình đánh lạc hướng dư luận bằng cách liên tiếp đăng tải bài viết bác bỏ “thuyết nền kinh tế Trung Quốc sụp đổ.” Tuy nhiên, bài viết lại phản tác dụng và gây ra nhiều tranh cãi hơn.
