JOE ADGAR

Nhìn bề ngoài, đầu tư vào địa ốc có vẻ quá ư dễ dàng. Thu nhập mà không cần phải làm, giá trị tài sản tăng theo thời gian, lợi về thuế, và hơn thế nữa. Có gì để mà không thích đây?

Nhưng thực tế của cuộc sống một chủ nhà thì không phải toàn màu hồng như vậy. Đó là công việc khó khăn. Để hiểu được việc này, cần phải có thời gian, nghiên cứu, và tìm hiểu kỹ lưỡng. Với một căn nhà mua để cho thuê, mất tiền đi dễ hơn là kiếm tiền về rất nhiều.

Sự thực là, bất cứ ai cũng có thể mất tiền! Chỉ cần vài bước đi hời hợt, thiếu kinh nghiệm, và lòng tham, là quý vị cũng có thể mất hàng ngàn dollar trên một bất động sản đầu tư. Tất nhiên, không ai ban đầu tính đến việc mất tiền cả. Nhưng có vài cẩm nang  hướng dẫn thì rất hữu ích. Thế nên, đây là 5 sai lầm phổ biến nhất mà mọi người nên tránh khi kinh doanh nhà cho thuê.

Tìm kiếm một ngôi nhà thay vì một tài sản đầu tư

Mua sắm một tài sản địa ốc với tư cách là một nhà đầu tư khác với việc đi ra ngoài và chọn một ngôi nhà để ở. Tìm một ngôi nhà đẹp nhất, đẹp nhất trên thị trường hoặc một lô đất trống lộng lẫy nhất không phải là mục tiêu. Quý vị đang không tìm kiếm một ngôi nhà quý vị sẽ ở trong đó, mà quý vị đang tìm kiếm một cái gì đó mà một gia đình bình thường sẽ thuê.

Sự thật này cũng đúng trong tình huống ngược lại. Với một căn nhà có vẻ như là cơ hội hoàn hảo để sửa thành một tài sản cho thuê, hãy nhớ rằng những cấu trúc như vậy có thể nhanh chóng biến thành hố hút tiền. Những tài sản đó thường cần rất nhiều thời gian, đầu tư, và giấy phép khi sửa sang lại. Đầu tư nhà cửa cần cho thuê càng sớm càng tốt, không nên để căn nhà mua xong đó ngồi yên chờ tu sửa.

5 sai lầm trong đầu tư địa ốc có thể khiến quý vị mất tiền
Một bảng hiệu quảng cáo một căn hộ cho thuê dọc theo dãy nhà phố bằng đá nâu trong khu phố Fort Greene thuộc quận Brooklyn của Thành phố New York hôm 24/06/2016. (Hình ảnh Drew Angerer/Getty)

Đặt cược quá nhiều vào sự giá trị về dài hạn

Nói chung, một trong những lợi thế của việc đầu tư vào địa ốc là chủ nhà có thể thu lợi qua nhiều cách. Đầu tiên là dưới hình thức tiền thuê nhà thu vào hàng tháng, nhưng sau nữa là giá trị gia tăng của tài sản đó theo thời gian.

Thật sai lầm khi quá chú trọng vào phần gia tăng đó. Đúng vậy, giá trị tăng là phần thưởng thêm khi bán một căn nhà, nhưng căn bất động sản đầu tư nên tự chi trả cho các món chi phí hàng tháng của nó [tiền trả nhà băng, tiền thuế nhà đất, tiền bảo hiểm] ngay từ ngày đầu tiên. Nếu không thể, thì đó không phải là một bất động sản đầu tư.

Thực tế là, những ngôi nhà giá cao và căn condo cao cấp không tạo được doanh thu chỉ đơn giản là vì rất khó tìm được người sẵn sàng trả nhiều tiền thuê nhà. Thay vào đó, những chủ nhà thông minh nên kiếm những căn nhà trung bình trong một khu phố trung bình vì nó sẽ có nhu cầu nhiều nhất, cho thuê nhanh nhất, và tự chi trả được ngay.

Đầu tư cùng với đối tác

Có, có những lý do chính đáng để đầu tư địa ốc cho thuê cùng với người khác. Đôi khi quý vị cần thêm vốn để hoàn tất giao dịch mua nhà, và đôi khi quý vị chỉ muốn dàn trải rủi ro thua lỗ. Tuy nhiên, theo nguyên tắc chung, trừ phi đối tác của quý vị là người mà quý vị đã kết hôn hợp pháp, nếu không sẽ là sai lầm khi tham gia vào một quan hệ đối tác đầu tư.

Một cách dễ mất tiền khác là vay từ các thành viên trong gia đình để bắt đầu công việc đầu tư của quý vị. Nếu quý vị không có khả năng đóng khoản trả trước (down payment) cho món nợ vay mua nhà thì quý vị chưa sẵn sàng đầu tư. Các thành viên trong gia đình chỉ nên là nhóm ủng hộ, chứ không phải là nhà đầu tư thiên thần của quý vị.

Những quan hệ đối tác đầu tư duy nhất mà tôi từng thấy thành công là những quan hệ đối tác được xác định rất rõ ràng với vai trò và trách nhiệm của mỗi người được vạch ra chính xác. Một mối kinh doanh không có chỗ cho sự mơ hồ nhập nhằng.

Không ngừng tăng tiền thuê

Nhiều chủ nhà nghĩ rằng bằng cách liên tục tăng tiền thuê, họ sẽ có thể kiếm được nhiều tiền hơn – ngay cả khi điều đó đồng nghĩa với việc tăng số lượt thay đổi người thuê. Nhưng trên thực tế, điều ngược lại mới đúng. Hãy suy nghĩ về tất cả các chi phí nếu để trống căn nhà, từ sửa chữa chỗ hư hỏng đến tân trang, tiếp thị, và hơn thế nữa. Tất cả những chi phí này có thể dễ dàng vượt xa bất kỳ khoản lợi nhỏ nào mà việc tăng giá cho thuê đem lại. Tăng tiền thuê nhà đối với những người đang thuê chỉ khiến họ phải tìm kiếm nơi khác và khiến họ đòi hỏi nhiều hơn.

Giữ nguyên giá thuê sẽ làm người thuê muốn ở mãi, và khiến họ vui vẻ.

Thời gian ở càng lâu, chi phí bảo trì càng thấp; bởi vì họ sẽ ít gọi quý vị đến sửa vì sợ quý vị sẽ tăng tiền thuê. Tôi có những căn địa ốc mà tôi đã không tăng tiền thuê trong 25 năm, và tôi vẫn đang kiếm được nhiều tiền hơn so với khi tôi tăng tiền thuê hàng năm. Miễn là quý vị bắt đầu đúng giá thị trường thì quý vị không cần phải tăng liên tục để kiếm tiền.

Chỉ cho thuê với những người quý vị thích

Theo kinh nghiệm của tôi, cảm xúc không có chỗ đứng trong việc cho thuê nhà. Điều quan trọng là phải luôn nghĩ đến tình huống xấu nhất: buộc phải đuổi người thuê. Mọi việc có thể xảy ra, và đôi khi chủ nhà phải hành động. Nhưng quý vị có thể hành động không?

Nhiều người mua nhà đầu tư với ý định người thuê đầu tiên là bạn bè hoặc anh trai của họ. Thế nhưng việc gì cũng có thể xảy ra cho mọi người, và ngay cả những người quý vị thân nhất cũng có thể rơi vào hoàn cảnh khó khăn. Đột nhiên, những gì bắt đầu là một căn nhà đầu tư đã trở thành một tình huống lộn xộn. Bằng cách cho những người mà quý vị không cảm thấy ràng buộc về tình cảm thuê, quý vị sẽ dễ dàng hành động hơn nhiều khi cần thiết.

Mặc dù vậy, đầu tư vào địa ốc không phải là một môn khoa học phức tạp. Bằng cách bước vào với sự sáng suốt và tránh vết xe đổ phổ biến của những chủ nhà mới vào nghề, cơ hội thành công của quý vị sẽ tăng lên theo cấp số nhân.

Bản quyền của The Epoch Times © 2022. Các ý kiến ​​được trình bày là của các tác giả. Những thông tin này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin chung và không nên được hiểu hoặc hiểu như một khuyến nghị hoặc một lời mời chào. The Epoch Times không đưa ra lời khuyên về đầu tư, thuế, pháp lý, lập kế hoạch tài chính, lập kế hoạch bất động sản hoặc bất kỳ lời khuyên tài chính cá nhân nào khác. The Epoch Times không chịu trách nhiệm về tính chính xác hoặc kịp thời của thông tin được cung cấp.

Nhật Thăng biên dịch

Chia sẻ bài viết này tới bạn bè của bạn