Các khoản giảm thuế dành cho người sở hữu nhà

Anne Johnson

Trong cuộc đời của một người, căn nhà có ý nghĩa rất lớn. Với nhiều người, đó là nơi cung cấp cho họ cảm giác thoải mái, an toàn. Với những người khác, đó là nơi họ có được khoảng thời gian quý giá bên gia đình. Tuy nhiên, nhà của quý vị cũng có thể là nơi giúp quý vị tiết kiệm được một khoản tiền thuế mà quý vị phải trả. Sau đây là một số khoản khấu trừ mà quý vị có thể áp dụng cho căn nhà của mình.

Khi nghe thấy từ “khấu trừ”, có thể quý vị sẽ nghĩ đến mức thuế thấp hơn. Nhưng trường hợp này có thể không phải là vậy. Quý vị cần phải nhìn vào bức tranh lớn. Các khoản khấu trừ liên quan đến nhà ở có thể không dành cho tất cả mọi người.

Khấu trừ lãi nợ vay mua nhà

Nếu quý vị kê khai thuế theo cách khấu-trừ-từng-món (itemize), quý vị nên tận dụng khoản khấu trừ lãi suất nợ vay mua nhà. Quý vị có thể giảm nghĩa vụ thuế bằng cách khấu trừ theo từng món số tiền lãi quý vị đã trả cho món nợ vay mua nhà của quý vị.

Trước khi có Đạo luật Việc làm và Cắt giảm Thuế (TCJA), chủ nhà có thể khấu trừ tới 1 triệu USD tiền lãi nợ vay mua nhà. Nhưng TCJA đã thay đổi số tiền đó thành 750,000 USD cho một cặp vợ chồng khai thuế chung.

Vay bảo đảm bằng phần giá trị nhà ở mà quý vị sở hữu

Nếu quý vị thực hiện một khoản vay bảo đảm bằng giá trị phần nhà ở mà quý vị sở hữu (home equity loan), thì quý vị có một khoản nợ thứ hai được bảo đảm dựa trên căn nhà của quý vị (khoản nợ thứ nhất là khoản nợ để mua chính căn nhà đó). Với khoản vay bảo đảm bằng phần giá trị nhà mà mình sở hữu, quý vị có thể tận dụng phần vốn sở hữu – tích lũy được do quý vị đã trả góp từ trước đến nay cho căn nhà của mình – làm tài sản bảo đảm để vay.

Quý vị phải trả lãi cho khoản vay này giống như khoản nợ vay mua nhà.

TCJA đã thay đổi cách khấu trừ lãi suất của home equity loan. Nếu quý vị thực hiện khoản vay này để trang trải tiền sửa nhà, thì quý vị có thể khấu trừ tiền lãi từ số thuế phải trả của mình.

Tuy nhiên, theo TCJA, quý vị không thể khấu trừ tiền lãi nếu quý vị thực hiện khoản vay này vì bất kỳ lý do nào khác, chẳng hạn như trả nợ thẻ tín dụng. Tiền vay loại này phải được sử dụng cho ngôi nhà.

Điều kiện được hưởng các khoản khấu trừ sửa nhà

Các khoản khấu trừ sửa nhà có phần mơ hồ. Những khoản chi phí sửa nhà này phải được xác định là “cần thiết”. Việc nâng cấp một căn bếp lỗi thời được xem là không cần thiết.

Tuy nhiên, nếu quý vị thực hiện những tân trang vì lý do y tế, thì khoản vay đó có thể đủ điều kiện, ví dụ như:

• lắp đặt thiết bị y tế
• mở rộng các lối ra cửa để làm cho ngôi nhà dễ ra vào hơn 
• lắp đặt lan can

Ngoài lý do giúp ra vào cửa dễ dàng hơn và lý do y tế, rất khó để hội đủ điều kiện theo định nghĩa “cần thiết”.

Khấu trừ bảo hiểm nợ vay mua nhà

Bảo hiểm nợ vay mua nhà tư nhân (PMI) thường là yêu cầu bắt buộc đối với các khoản vay thông thường (conventional loan) khi khoản trả trước (downpayment) ít hơn 20% giá mua. Bảo hiểm này cũng là yêu cầu bắt buộc khi việc tái tài trợ cho một khoản vay thông thường có vốn chủ sở hữu ít hơn 20% giá trị căn nhà. PMI nhằm mục đích bảo vệ bên cho vay.

Phí bảo hiểm là khoản phí hàng tháng được cộng thêm vào khoản trả nợ vay mua nhà của quý vị. Đôi khi, PMI được thanh toán bằng phí trả trước một lần khi đóng giao dịch, và đôi khi được trả trước một phần cùng các khoản trả hàng tháng.

Đó là một khoản chi phí cần được tính vào ngân sách hàng tháng. Nhưng tin tốt là các khoản trả PMI có thể được khấu trừ từ việc kê khai thuế theo từng món của quý vị.

Giảm thuế lãi vốn

Lãi vốn (capital gain) sẽ được tính đến nếu quý vị bán căn nhà của mình để kiếm lời. Lãi vốn là chênh lệch giữa giá trị căn nhà vào thời điểm quý vị mua và giá trị đã tăng lên khi quý vị bán.

Trong hầu hết trường hợp, quý vị phải trả thuế lãi vốn. Nhưng đôi khi, quý vị được giảm thuế lãi vốn nếu căn nhà này là nơi cư trú chính của quý vị.

Nếu quý vị đã sống tại nơi cư trú chính của mình hai năm trong năm năm vừa qua, thì quý vị có thể giữ một số lợi nhuận mà không phải chịu nghĩa vụ thuế.

Một cặp vợ chồng khai thuế chung có thể giữ tới 500,000 USD tiền lãi vốn, và một người khai thuế độc thân có thể giữ tới 250,000 USD tiền lãi vốn mà không phải chịu nghĩa vụ thuế.

Sở Thuế vụ (IRS) quy định cụ thể việc sống tại nơi cư trú chính hai năm trong thời gian năm năm, vì vậy quý vị nên lưu ý quy tắc đó.

Khấu trừ thuế nhà đất

Chủ nhà phải đối mặt với thuế nhà đất ở cấp tiểu bang và địa phương. IRS cho phép quý vị khấu trừ tới 10,000 USD thuế nhà đất cho một cặp vợ chồng khai thuế chung. Một người khai thuế độc thân có thể khấu tới 5,000 USD.

Khấu trừ thuế khi mua nhà

Thật hào hứng khi mua một ngôi nhà, nhưng việc trả tất cả số tiền liên quan có thể nhanh chóng khiến người ta vỡ mộng. Thật không may, quý vị không thể khấu trừ được nhiều trừ phi quý vị là người mua nhà lần đầu.

Theo IRS, có khoản tín thuế hoàn trả một khoản tương đương với 10% giá mua và tối đa là 8,000 USD cho các cặp vợ chồng khai thuế chung. Những người khai thuế độc thân có thể hưởng khoản tín thuế lên tới 4,000 USD.

Để được xem là người mua nhà lần đầu, quý vị không được sở hữu bất kỳ nơi ở chính nào khác trong ba năm trước ngày mua nơi ở mới.

Nếu quý vị không phải là người mua nhà lần đầu, cách duy nhất để quý vị nhận được khoản khấu trừ của người mua nhà mới mà quý vị có khả năng đủ điều kiện là nếu quý vị mua điểm chiết khấu trả trước cho khoản nợ vay mua nhà của mình (prepaid mortgage points).

Nhưng quý vị phải hội đủ nhiều điều kiện để có được khoản khấu trừ này. Một là quý vị không thể vay tiền từ bên cho vay để trang trải chi phí mua điểm chiết khấu. Một điều kiện khác là số điểm chiết khấu mà quý vị đã mua không được nhiều hơn số điểm thường được chi trả ở khu vực của quý vị. Còn nhiều điều kiện khác nữa, vì vậy hãy nói chuyện với một kế toán viên trước khi mua điểm chiết khấu để được hưởng khoản khấu trừ.

Các khoản khấu trừ chỉ được áp dụng khi kê khai thuế theo từng khoản

Cách duy nhất quý vị có thể sử dụng căn nhà của mình để giảm bớt nghĩa vụ thuế là kê khai thuế theo cách khấu trừ từng khoản. Nhưng nhiều người không kê khai thuế theo cách này nữa. Thay vào đó, họ kê khai theo cách khấu trừ tiêu chuẩn.

Vào năm 2023, khoản khấu trừ tiêu chuẩn là 27,700 USD cho các cặp vợ chồng khai thuế chung. Và khoản này là 13,850 USD cho những người khai thuế độc thân. Chủ gia đình được khấu trừ 20,800 USD.

Khoản khấu trừ tiêu chuẩn lớn này là kết quả của TCJA. Nhưng luật này sẽ kết thúc hôm 31/12/2025. Vào thời điểm đó, việc kê khai thuế theo cách khấu trừ từng khoản có thể sẽ lại trở nên phổ biến, và khi điều đó xảy ra, thì hãy sử dụng ngôi nhà của quý vị để giảm hóa đơn thuế.

Bản quyền của The Epoch Times © 2024. Các quan điểm và ý kiến ​​được bày tỏ chỉ là của các tác giả. Những thông tin này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin chung và không nên được diễn giải hoặc hiểu như một đề nghị hoặc lời mời chào. The Epoch Times không đưa ra lời khuyên về đầu tư, thuế, pháp lý, lập kế hoạch tài chính, lập kế hoạch địa ốc, hoặc bất kỳ lời khuyên tài chính cá nhân nào khác. The Epoch Times không chịu trách nhiệm về tính chính xác hoặc kịp thời của thông tin được cung cấp.