Địa ốc: Tăng trưởng, Suy giảm, và Thời điểm

Fed phải hành động để ngăn chặn một vụ sụp đổ địa ốc

Thị trường địa ốc của Hoa Kỳ phải đối mặt với những nghịch lý ngày càng mạnh mẽ.

Một mặt, lãi suất cho vay mua nhà thấp thúc đẩy cả việc mua nhà lẫn giá nhà. Lạm phát gia tăng như hiện nay càng tiếp sức cho lực đẩy này, vì lãi suất thấp trở nên hấp dẫn hơn nhiều, và nhiều người xem địa ốc như một biện pháp bảo vệ chống lại lạm phát.

Tuy nhiên ở phương diện khác, giá nhà tăng đã bắt đầu gây khó khăn cho các gia đình trung bình có mức thu nhập giới hạn, áp lực sẽ trở nên nặng nề hơn theo thời gian nếu lãi suất vay mua nhà tăng.

Sự giao thoa của hai luồng nghịch lý này sẽ diễn tiến ra sao và khi nào gần như phụ thuộc hoàn toàn vào các chính sách lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang (Fed).

Các cuộc khảo sát gần đây cho thấy 40% người Mỹ nghĩ rằng đây là thời điểm tệ hại để mua nhà – một tỷ lệ cao hơn so với bất kỳ thời điểm nào kể từ đầu những năm 1980 – thế nhưng doanh số bán nhà lại vẫn tăng mạnh.

Trong tháng Chín, doanh số bán nhà mới tăng gần 14% so với tháng Tám. Mặc dù con số này giảm khoảng 18% so với so với một năm trước, nhưng doanh số bán hàng hiện nay cao hơn mức trung bình của năm 2019 là 18%. Hoạt động xây dựng trong tháng Chín, mặc dù giảm so với mức tăng đột biến của tháng Tám, nhưng vẫn cao hơn 8% so với các mức của năm trước và cao hơn gần 21% so với mức trung bình của năm 2019. Giá nhà đã tăng 32% kể từ năm 2019, nhưng lãi suất vay mua nhà thấp và thu nhập gia đình tăng trong thời gian vừa qua khiến gánh nặng trả nợ vẫn ở mức chấp nhận được.

Rõ ràng, lãi suất vay nợ nhà thấp là một phần quan trọng của bức tranh này. Trong năm 2018, lãi suất vay nợ nhà mới trung bình là gần 5%. Bằng cách hạ mức lãi suất đó xuống 3% như ngày nay, Fed đã đơn thương độc mã gây ra làn sóng mua nhà. Vì hầu hết mọi người đều biết lãi suất thấp này sẽ không duy trì vô thời hạn, nên người dân cảm thấy cần phải đi mua nhà ngay. Ngay cả những người muốn chờ đợi để mua cũng đã lao vào thị trường để tận dụng cơ hội lãi suất thấp. Mặc dù đại dịch đã ảnh hưởng đến việc mua nhà, nhưng chính sách của Fed mới là yếu tố quan trọng nhất.

Gần đây, áp lực lạm phát đã thúc đẩy lực mua nhiều hơn nữa. Giá tiêu dùng đã tăng khoảng 6% hàng năm cho đến thời điểm này của năm. Không ai biết liệu tốc độ tăng này có còn tiếp tục hay không, nhưng mọi người có thể thấy rằng lạm phát đã làm tăng đáng kể sức hấp dẫn của lãi suất nợ nhà thấp. Hãy thử tính xem một người đi vay trả 3% cho nợ nhà của mình – đang trả ít hơn so với lãi suất 6% một năm trước – đã có lợi 3% theo [lãi suất] thực tế. Đó là một động cơ khá hấp dẫn, đặc biệt là đối với những người kỳ vọng lạm phát sẽ tiếp tục ở mức này hoặc trở nên tồi tệ hơn.

Nếu Fed giữ lãi suất thấp hơn lạm phát, biện pháp mua vào sẽ tiếp tục, và giá nhà sẽ tăng tương ứng. Lịch sử cho thấy mô hình này có thể tiếp diễn trong một thời gian khá dài.

Tuy nhiên, nếu được kéo dài, giá nhà sẽ tăng đến mức sẽ khiến khả năng duy trì một khoản nợ nhà của các gia đình trở nên căng thẳng, ngay cả với lãi suất thấp như hiện nay. Sau đó, người mua sẽ rút lui, và như lịch sử đã cho thấy, thị trường địa ốc sẽ sụp đổ. Đó là những gì đã xảy ra vào năm 2008 sau một thời gian dài mua nhà và giá nhà tăng cao. Đây không phải điều mà quốc gia này muốn lặp lại, ngay cả ở một phiên bản nhẹ nhàng hơn. Suy cho cùng, sự dịch chuyển khỏi lĩnh vực địa ốc đã dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính 2008–09 và cuộc đại suy thoái.

Fed có thể ngăn chặn tình huống xấu này bằng cách tăng dần lãi suất. Một biện pháp như vậy sẽ điều chỉnh tốc độ mua bằng cách loại bỏ cảm giác cấp bách hiện nay. Lãi suất tăng nhẹ cũng có thể thuyết phục một số người rằng lạm phát sẽ giảm bớt, làm dịu  áp lực tích trữ khác. Theo đó, giá nhà sẽ tăng ít hơn, người mua sẽ điều chỉnh nhu cầu mua dần dần, và quốc gia sẽ tránh được sự sụp đổ.

Điều này nên trở thành mục tiêu trong chính sách của Fed. Để tạo ra sự cân bằng đúng mực là điều không hề dễ dàng. Các nhà hoạch định chính sách sẽ phải tăng lãi suất đủ dứt khoát để thấy được hiệu quả, nhưng lại không được nhanh quá hoặc nhiều quá đến mức khiến việc duy trì một khoản nợ nhà trở nên đắt đỏ.

Mặc dù lịch sử cho thấy niềm tin về việc Fed có thể quản trị sự cân bằng này là rất ít, nhưng nỗ lực này là hy vọng duy nhất mà lĩnh vực địa ốc có thể “hạ cánh mềm” và về tổng thể, nền kinh tế cũng có thể đạt được kết quả tương tự.

Quan điểm trong bài viết này là của tác giả và không nhất thiết phản ánh quan điểm của The Epoch Times.

Ông Milton Ezrati là một biên tập viên cộng tác với The National Interest, một chi nhánh của Trung tâm Nghiên cứu Vốn Con người tại Đại học Buffalo (SUNY), và là nhà kinh tế trưởng của Vested, công ty truyền thông có trụ sở tại New York.