Địa ốc thương mại có thể gây xáo động lớn trong lĩnh vực ngân hàng

J.G. COLLINS

Ông Charlie Munger, được một số người cho là “khối óc” thực sự đằng sau Berkshire-Hathaway, đại công ty đầu tư đa quốc gia do ông Warren Buffett đứng đầu, gần đây đã nói với The Financial Times rằng, “Chúng ta có rất nhiều tòa nhà văn phòng gặp rắc rối, rất nhiều trung tâm mua sắm gặp rắc rối, rất nhiều tài sản gặp rắc rối khác. Có rất nhiều khó khăn ngoài kia” trong lĩnh vực địa ốc.

Những nhận xét của ông là có cơ sở.

Crain’s New York Business cho biết có 94 triệu feet vuông (khoảng 8.7 triệu m²) diện tích văn phòng đang bỏ trống chỉ riêng ở quận Manhattan. Tạp chí kinh doanh này đưa tin định kỳ cho biết số lượng không gian văn phòng có sẵn đã tăng gần 75% kể từ hồi tháng 03/2020, khi COVID-19 lần đầu tiên buộc các doanh nghiệp phải ngừng hoạt động.

Alignable, một trang web giới thiệu và kết nối mạng lưới B2B dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trên toàn quốc, đưa tin cho biết, một cuộc thăm dò trên 4,205 doanh nghiệp nhỏ được chọn ngẫu nhiên cho thấy 40% trong số các doanh nghiệp này không thể trả tiền thuê của tháng Tư, trong đó có gần một nửa số nhà hàng được trang web này khảo sát. Con số này phá vỡ mức kỷ lục trước đó, cũng được ghi nhận từ năm 2023.

Ra đi không trở lại

Người ta cho rằng, sau đại dịch COVID-19, công suất cho thuê thương mại sẽ tiếp tục quay trở về mức bình thường nhưng thực tế không phải vậy. Điều này dường như là do một số nguyên nhân.

Đầu tiên, các nhân viên văn phòng đã quen với mô-típ làm việc tại nhà (work from home, WFH), vốn đã là xu hướng trong nhiều năm, đã có từ lâu trước khi có đại dịch. Những người làm công ăn lương này thích không phải tốn thời gian và tiền bạc để đi lại, và đó là còn chưa kể đến khoản tiền trị giá từ 5 đến 7% tiền lương sau thuế mà một người phải chi ra để duy trì được một tủ quần áo chuyên nghiệp.

Thứ hai, tội phạm ở các thành phố lớn đã gia tăng rõ rệt kể từ sau đại dịch COVID-19. Mặc dù thành phố New York có một tỷ lệ tội phạm trên dân số tương đối thấp so với các thành phố lớn khác, nhưng tính chất ngẫu nhiên của một số hành vi phạm tội ở đó dễ dàng trở thành nhan đề của hai tờ báo khổ nhỏ lớn, bốn chi nhánh của các mạng truyền hình địa phương, trụ sở chính của cả ba mạng truyền hình lớn, và kênh Fox News vốn cũng đặt trụ sở tại đó. Các tội ác bạo lực xảy ra ở những khu phố được cho là “an toàn” như Wall Street và Quảng trường Thời Đại có xu hướng khiến các nhân viên trước đây thường đi tàu đến làm việc tại nơi này khiếp sợ.

Tại thành phố New York, tỷ lệ văn phòng trống cao phần lớn là do các kế hoạch xây dựng quá lạc quan được áp dụng trước đại dịch. Trong khi cuộc tấn công vào Trung tâm Thương mại Thế giới đã phá hủy 10 triệu feet vuông (khoảng 939 ngàn m²) không gian văn phòng thương mại, thì khoảng một phần tư trong số diện tích đó đã được thay thế bằng Tháp Tự Do mới tại Trung tâm Thương mại Một Thế giới (One World Trade Center).

Và theo Kiểm soát viên Tài chính tiểu bang New York, việc xây dựng vẫn tiếp tục tăng tốc, mặc dù giá trị được đánh giá của địa ốc văn phòng đã giảm “28.6 tỷ USD trên toàn thành phố trong danh sách đánh giá cuối cùng của năm tài khóa 2022, mức giảm đầu tiên trong tổng giá trị thị trường địa ốc văn phòng kể từ ít nhất là năm tài khóa 2000.” 

Lãi suất gần bằng 0 của Cục Dự trữ Liên bang kể từ cuộc Khủng hoảng Tài chính năm 2008 đã khiến lĩnh vực này tràn ngập không gian văn phòng mới. Kể cả khi lãi suất bắt đầu bình thường trở lại, thì theo ước tính của hiệp hội thương mại New York Building Congress, 17 triệu feet vuông (khoảng 1.6 triệu m²) không gian văn phòng đã hoặc vẫn sẽ được xây dựng từ năm 2021 đến năm 2024, phần lớn dựa trên nền kinh tế tồn tại trong môi trường lãi suất thấp hậu khủng hoảng.

Điều này có thể dẫn đến hậu quả gì

Mẹ tôi thường nói “người ta già quá sớm và khôn quá muộn.”

Bản thân ông Warren Buffett đã viết rằng chính ông Charlie Munger, hiện 99 tuổi, là người đã thay đổi chiến lược đầu tư của mình từ việc mua “các công ty hợp lý với mức giá tuyệt vời sang việc mua các công ty tuyệt vời với mức giá hợp lý.” Về khía cạnh đó, ông Munger dường như không chỉ càng già đi càng khôn lên, mà còn khôn lên nhanh hơn hầu hết chúng ta.

Nhưng chúng ta có thể trực cảm được điều gì từ lời cảnh báo gần đây của ông về địa ốc?

Chà, chúng ta vừa chứng kiến ​​một quý đầu tiên của năm 2023 mà trong đó bốn ngân hàng khu vực sụp đổ, phần lớn là do hậu quả của việc không quản lý được rủi ro lãi suất; cụ thể là việc cân đối các khoản tiền gửi không kỳ hạn của khách hàng với dự trữ công khố phiếu dài hạn của ngân hàng. Các ngân hàng biết, hoặc ít nhất là nên xem xét khả năng, rằng lãi suất quá thấp trong vài năm qua có khả năng một mai sẽ không còn, kể cả khi chính phủ ông Biden bác bỏ việc giá cả tăng cao như chỉ là “lạm phát nhất thời” hồi năm 2021. Nhưng rõ ràng là một vài nhà băng trong số các ngân hàng khu vực này đã không chuẩn bị và không thể chịu được những xáo động do lãi suất tăng mang lại. Họ đã không để ý. Và các cơ quan quản lý cũng vậy.

Vì vậy, biết nói thế nào đây nhỉ, liệu các chủ ngân hàng này có phải là những nhà quản lý tốt hơn đối với danh mục cho vay địa ốc thương mại của họ? Hay các cơ quan quản lý mới là?

Rất có thể, họ không phải là những nhà quản lý danh mục cho vay địa ốc thương mại tốt.

Địa ốc có mức vay nợ lớn, có nghĩa là “các chủ sở hữu” trên danh nghĩa — thường trải rộng giữa một số đối tác và quan hệ đối tác, nhưng không phải lúc nào cũng vậy — có xu hướng tài trợ phần lớn giá mua của một tòa nhà (hoặc chi phí xây dựng) bằng các khoản vay ngân hàng. Những khoản vay đó có xu hướng lạc quan; và các khoản thu về được dành ra không nhiều (nếu có) cho việc thanh toán số tiền nợ gốc của các khoản vay, mà có xu hướng được dành cho việc trả lãi nhiều hơn, thường là trong một thập niên trở lên. Các nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm dòng tiền sau thuế.

Phần lớn, các chủ văn phòng có thể đáp ứng các khoản thanh toán nợ lãi vay vì những người thuê nhà trước đại dịch vẫn đang trả tiền thuê nhà của họ. Nhưng khi các hợp đồng cho thuê đó hết hạn, chúng ít có khả năng được gia hạn hơn, hoặc — nếu có — thì tiền thuê nhận được có thể sẽ thấp hơn tiền thuê trước đại dịch. Khi đó, các ngân hàng sẽ chịu áp lực và việc tái cấp vốn cho khoản nợ thế chấp liên quan đến tài sản đó sẽ trở thành một thách thức đáng kể. Một lần nữa, tại New York, các quỹ tín thác đầu tư địa ốc (REIT) đã phải chịu những xáo động lớn do giá cổ phiếu của họ giảm và một số ít các quỹ đã tạm dừng chia cổ tức để bảo toàn tiền mặt.

Tiền lệ Nhật Bản

Vào cuối những năm 1980, các ngân hàng Nhật Bản tham gia vào điều mà các chủ ngân hàng gọi là các khoản cho vay “gia hạn và giả vờ”; nghĩa là đảo nợ địa ốc không thể trả được kể cả khi giá trị của tài sản thế chấp đã giảm. Các ngân hàng đã không xóa sổ các khoản nợ khó đòi của họ, việc sẽ ảnh hưởng xấu đến thu nhập của ngân hàng

Tuy nhiên, khi thập niên 90 bắt đầu, Ngân hàng Nhật Bản, ngân hàng trung ương của Nhật Bản, đã can thiệp để tăng lãi suất nhằm làm chậm lại điều mà họ coi là nền kinh tế “quá nóng”. Sự can thiệp này, ngược lại, đã có xu hướng “thúc đẩy” giảm giá địa ốc và đưa Nhật Bản vào giai đoạn mà ngày nay gọi là “Thập niên Mất mát của Nhật Bản”, một thời kỳ tăng trưởng chậm và giảm phát giá cả. Gần 30 năm sau, sự giảm giá này vẫn làm phiền lòng các nhà hoạch định chính sách tài khóa và tiền tệ của Nhật Bản.

Nên làm gì bây giờ

Tổng thống Ronald Reagan từng nói, “Những từ nguy hiểm nhất trong tiếng Anh là, ‘Chúng tôi đến từ chính phủ và chúng tôi ở đây để giúp đỡ.’” Chúng ta nên nghiên cứu những thất bại của Nhật Bản trong cuộc khủng hoảng địa ốc và tránh những gì các nhà hoạch định chính sách Nhật Bản đã làm.

Điều rất quan trọng là các nhà hoạch định chính sách Hoa Kỳ chỉ cần cho phép thị trường đơn giản là thực hiện chức năng của mình. Chức năng đó sẽ bao gồm việc để cho các khoản lỗ xảy ra vào thời gian, địa điểm, và vào lúc mà chúng xảy ra mà không sợ hãi hay mong muốn kết quả khác đi (chúng tôi tin rằng điều đó đã không được thực hiện với quyết định giải cứu ngân hàng Silicon Valley Bank và đó là điều mà chúng tôi tin rằng đã khiến tình hình trở nên tồi tệ hơn là nếu Fed và FDIC đã hành động một cách đơn giản như chúng tôi đã đề nghị khi cuộc khủng hoảng diễn ra).

Có người sẽ phải chịu thiệt hại về tài chính; công ăn việc làm sẽ bị mất. “Các triệu phú và tỷ phú”, những người thường bị các nhà hoạt động cấp tiến nhắm đến để trừng phạt tài chính cũng sẽ phải gánh chịu một số tổn thất; thậm chí có thể bị phá sản. Và trong khi chính phủ có thể và nên cố gắng cải thiện những hậu quả do những quyết định tồi tệ gây ra, thì chính phủ không nên cố gắng phòng ngừa cho nền kinh tế khỏi những hậu quả đó. Điều đó có nghĩa là trợ giúp bằng các mạng lưới an toàn của chính phủ như bảo hiểm thất nghiệp, chứ không phải là cứu trợ bằng hàng tỷ USD.

Chấp nhận những tổn thất — vào thời điểm, trong quá trình, và ở mức độ mà chúng xảy ra, và quản lý chúng khi chúng xảy ra — sẽ là một yếu tố quan trọng để tránh điều gì đó tương tự như “Thập niên Mất mát” của Nhật Bản. Việc không làm được như vậy, và việc can thiệp bằng các gói cứu trợ lớn, sẽ tạo ra ảo tưởng về sự ổn định tài chính trong một thời gian, giống như sự ổn định tài chính hào nhoáng giả tạo về Làng Potemkin*, nhưng sự can thiệp như vậy sẽ thổi bùng thâm hụt và bảng cân đối của Cục Dự trữ Liên bang (như đã làm đối với Nhật Bản), và mở ra một thời kỳ trì trệ và bất ổn kéo dài. Sự trì trệ ấy sẽ gieo rắc thống khổ.

Sự hủy diệt sáng tạo là cần thiết để duy trì một nền kinh tế lành mạnh, giống như việc một con rắn lột da là cần thiết để nó phát triển. Nhưng để đạt được mục tiêu này, chúng ta cần phải để cho những sự kiện xảy ra nơi chúng có thể xảy ra, khi chúng có thể xảy ra, và theo cách chúng có thể xảy ra.

Quan điểm trong bài viết này là của tác giả và không nhất thiết phản ánh quan điểm của The Epoch Times.

Chú thích: (*) Cụm từ “Làng ​​Potemkin” bắt nguồn từ giai thoại về Hoàng tử Nga Grigory Aleksandrovich Potemkin. Năm 1787, ông đã xây mặt tiền cho cả một ngôi làng dọc theo những con đường mà Catherine Đại Đế đi qua trong chuyến thăm lãnh thổ Crimea mà Nga vừa chinh phục, nhằm che đậy diện mạo thật đang đi xuống của khu vực này.

Ông J.G. Collins là giám đốc điều hành của Stuyvesant Square Consultancy, một công ty tư vấn chiến lược, khảo sát thị trường và tư vấn ở New York. Các bài viết của ông về kinh tế, thương mại, chính trị và chính sách công đã xuất hiện trên Forbes, New York Post, Crain’s New York Business, The Hill, The American Conservative và các ấn phẩm khác.