Theo các nhà phân tích và bình luận bất động sản, giá nhà và lãi suất vay mua nhà tăng mạnh trong những tháng đầu năm 2022 đã tác động tương đối ít đến người mua giàu có và người bán, nhưng lại tác động nghiêm trọng đến người Mỹ có thu nhập thấp hơn – và Đảng Dân Chủ có thể phải trả giá đắt cho sự thất vọng của người dân trong các cuộc bầu cử giữa kỳ vào tháng 11/2022 và hơn thế nữa.

Theo một báo cáo của Politico trích dẫn số liệu từ dịch vụ niêm yết bất động sản Zillow, khoản tiền trả nợ hàng tháng cho một căn nhà trung bình đã tăng 19.5% trong ba tháng đầu năm, và tăng 38% so với một năm trước.

Một phần do lạm phát, lãi suất nợ nhà trung bình 30 năm trong tuần này lên tới 5.46%, con số cao nhất kể từ tháng 08/2009, theo thống kê của Bankrate.

Các mức lãi suất đều tăng lên, bao gồm lãi suất cố định 30 năm, lãi suất cố định 15 năm, và lãi suất nợ nhà thay đổi 5/1 (ARM). Vào tháng 04/2022, giá nhà trung bình ở Mỹ là 344,141 USD, tăng 20.9% so với năm trước, Zillow cho biết.

Lạm phát, được thúc đẩy bởi đại dịch và các yếu tố khác trong đó có các chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng của chính phủ, đã góp phần tạo ra các tình trạng thị trường bất lợi – nơi các cử tri thu nhập thấp mà Đảng Dân Chủ tuyên bố là đại diện cho họ đang gặp khó khăn nhất. Theo các chuyên gia, lãi suất nợ nhà tăng mạnh cộng với sự thiếu hụt nhà chờ bán đang khiến nhiều người mua tiềm năng rời bỏ thị trường.

Giá nhà, lãi suất vay mua nhà tăng chóng mặt
Tổng thống Joe Biden trả lời các câu hỏi từ giới truyền thông sau khi đưa ra nhận xét về lạm phát và chi phí thấp hơn cho các gia đình lao động trong Thính phòng Tòa án phía Nam tại Tòa Bạch Ốc ở Hoa Thịnh Đốn, hôm thứ Ba 10/05/2022. (Ảnh: Yuri Gripas/Abaca Press/TNS )

Người mua có thu nhập thấp bị ảnh hưởng nặng nề nhất

Một số người làm việc trong lĩnh vực bất động sản cho biết sự cạnh tranh cho một lượng nhà ít ỏi đã lên đến mức họ chưa từng thấy trong nhiều năm và đặc biệt ảnh hưởng đến những người mua có thu nhập thấp.

“Tôi nghĩ rằng điều này có thể ảnh hưởng không cân đối đến phân khúc thấp. Nếu quý vị đang ở nhóm cao và lãi suất nợ nhà nằm trong khoảng 4 hoặc 5%, thì đó không phải là một con số điên rồ. Nhưng nếu quý vị cố gắng tham gia, sự biến động của lãi suất có thể khiến quý vị phải trả giá đắt và khiến quý vị khó cạnh tranh với các nhà phát triển dùng tiền mặt,” ông Zachary Schorr, một luật sư bất động sản tại Los Angeles cho biết.

“Thị trường bất động sản đang tăng mạnh mẽ, vượt xa thu nhập. Khi sự chênh lệch này tiếp tục gia tăng, tầng lớp thu nhập thấp ngày càng khó tiếp cận với những ngôi nhà bình dân,” ông nói.

Lạm phát cao và sự bất ổn toàn cầu được thúc đẩy bởi cuộc xâm lược Ukraine vào ngày 24/02 của Nga thường được xem là các lý do khiến phân lời nợ nhà cao, nhưng chúng chỉ giải thích một phần lý do vì sao người mua lại gặp khó khăn như vậy. Theo ông Mark Pruner, một Giám đốc bán hàng tại Compass Real Estate ở Greenwich, Connecticut, số lượng nhà tương đối thấp trên thị trường một phần là do một số chủ nhà muốn bán nhưng không muốn phải đi tìm nhà mới trên thị trường hiện tại.

Ông Pruner giải thích rằng “Một trong những lý do khiến chúng ta có số nhà chờ bán thấp là do nhiều người bán – đặc biệt là những người đã mua sau thời kỳ suy thoái kinh tế – ‘đành chấp nhận’ vì họ trả lãi suất rất thấp trên khoản nợ nhà của họ. Nếu họ rao bán căn nhà của mình, tức là thêm nó vào kho nhà chờ bán và giảm bớt áp lực cho người mua, họ sẽ phải trả mức giá cao hơn, phân lời cao hơn, và các khoản trả góp hàng tháng cao hơn đáng kể” trên ngôi nhà mới mà họ quyết định mua.

Do đó, thị trường mà ông Pruner hoạt động thuận lợi hơn nhiều đối với những người mua giàu có. Ở Greenwich, 50% giao dịch mua bán nhà mà ông làm là giao dịch tiền mặt và 20% diễn ra không có điều kiện dự phòng (contingency) trong hợp đồng, bởi vì người mua không lo lắng về khả năng tài chính của họ.

Giá trung vị (median) cho doanh số bán nhà tại thị trường Pruner là 2,437,500 USD, và vào năm 2021, giá trị thấp nhất của một ngôi nhà được bán thông qua đại lý của ông là 450,000 USD, ông nói.

Giá nhà, lãi suất vay mua nhà tăng chóng mặt
Hình ảnh các bất động sản cho thuê hoặc bán treo trên cửa sổ của một công ty bất động sản vào ngày 29/09/2021 tại Miami, Florida. (Ảnh: Joe Raedle/Getty Images)

Người mua bỏ cuộc

Đối mặt với những xu hướng này, một số người mua chỉ đơn giản là từ bỏ kế hoạch của họ.

“Xu thế này đã đến điểm mà các nhân viên địa ốc gần như không thể thực hiện công việc của họ. Số nhà rao bán thì ít, và có rất nhiều người mua hơn người bán,” ông Mark Scheier, luật sư của Scheier Katin & Epstein, một công ty luật có trụ sở tại Acton, Massachusetts chuyên về bất động sản cho biết.

“Điều này vừa trở thành một trò đùa cho rất nhiều người. Sau sáu hoặc bảy lần cố gắng mua nhà, họ bỏ cuộc. Tuần trước, hai khách hàng nói với tôi rằng do lãi suất nợ nhà tăng nên họ không còn tham gia thị trường mua nữa và sẽ tiếp tục thuê. Tôi nghĩ quý vị sẽ chứng kiến nhiều người như thế hơn nữa,” ông Scheier nói thêm.

Tình trạng hiện tại của thị trường rất thuận lợi cho những người mua bằng tiền mặt không bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi lãi suất cho vay nợ nhà.

Ông Scheier nói: “Tôi chưa bao giờ thấy nhiều người mua bằng tiền mặt như vậy trong hơn bốn thập niên qua. Đó là một con số lớn.”

Việc thiếu nhà bán nghiêm trọng đến mức nếu cố gắng trở thành một nhân viên địa ốc tại thị trường này sẽ thua lỗ lớn, bà Cara Ameer, một chuyên viên bất động sản tại Coldwell Banker ở Quận Cam, California, cho biết.

“Các nhân viên địa ốc đang kiệt sức vì phải theo dõi sát sao kho nhà chờ bán 24/7 để thực sự sẵn sàng lao vào một bất động sản ngay khi nó được giao bán,” bà nói. Ngoài ra, người mua cảm thấy áp lực rất lớn phải mua ngay không cần xem nhà trước hoặc cam kết giá vượt xa những gì họ có thể đủ khả năng chi trả hợp lý để mua được một bất động sản trước khi người mua bằng tiền mặt nẫng tay trên.

Lãi suất nợ nhà gia tăng và các khoản trả góp hàng tháng cao hơn cho nhà gần như ảnh hưởng nặng nhất đến những người thu nhập thấp của hệ thống kinh tế xã hội, ngay cả khi họ đang suy tính mua nhà tầm trung. Ở Acton và Cape Cod, nơi ông Scheier giải quyết một số lượng lớn các giao dịch, một ngôi nhà trị giá 500,000 USD là tương đối khiêm tốn.

“Đối với một cặp vợ chồng nghèo đang cố gắng gom góp 100,000 USD cho khoản trả trước (down payment), giờ họ sẽ phải trả thêm 500 USD một tháng hoặc hơn so với số tiền họ phải trả cách đây ba tháng. Điều đó sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể trong toàn bộ thị trường,” ông Scheier nói.

Ông Scheier ghi nhận một số thay đổi trong các quy định mua nhà tại các thị trường nơi ông làm việc. Một số người mua không muốn chi tiền cho việc kiểm tra nhà trước khi chốt hợp đồng, mặc dù việc kiểm tra là cần thiết để cảnh báo họ về những hư hỏng nghiêm trọng tiềm ẩn hoặc sai sót cấu trúc có thể tốn kém để sửa chữa. Một số từ bỏ các khoản điều kiện dự phòng, vốn là các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà cung cấp cho người mua một lối thoát nếu không chốt được hợp đồng và người bán trả lại khoản đặt ứng trước và tiếp tục đăng bán nhà.

Giá nhà, lãi suất vay mua nhà tăng chóng mặt
Một ngôi nhà đăng bán ở Mount Lebanon, Pennsylvania, ngày 21/09/2021. (Ảnh: Gene J. Puskar/AP Photo)

Những giấc mơ bị cản trở

Đại dịch trong hơn hai năm qua đã khiến một số người phải suy nghĩ về lối sống của họ và liệu họ có thể hưởng lợi từ việc có thêm một ngôi nhà thứ hai hay một nơi ở chính mới hay không, bà Ameer nhận xét.

Bên cạnh việc sắp xếp làm việc từ xa, đại dịch đã khiến một số người suy tính đến việc tận dụng lãi suất nợ nhà tương đối thấp của giai đoạn 2020–2021. Đối với một số người này, những thay đổi về giá nhà và lãi suất nhà đã cản trở hoặc loại trừ hoàn toàn những hành động như vậy.

“Giá đã tăng rất nhanh và trong một số trường hợp, người mua đã hoàn toàn rời khỏi thị trường hoặc khiến họ phải điều chỉnh lại những gì họ có thể mua và thực hiện các thỏa hiệp lớn,” bà Ameer nói.

“Xu hướng này, cùng với kho nhà chờ bán ít, dẫn đến việc có nhiều đề nghị mua cho tất cả các loại giá, khiến giá thậm chí còn cao hơn so với một số mức giá chào bán điên rồ tại thời điểm ban đầu. Với việc lãi suất tăng, đó là bộ ba cơn bão hoàn hảo, thật không may cho những người mua và những người mua tiềm năng, những người sẽ bán nhà của họ nếu họ có đủ khả năng để đi nơi khác,” bà nói thêm.

Bà Ameer đã mô tả một thị trường trong đó những người mua tiềm năng đang phải đối mặt với áp lực gia tăng ở khắp mọi nơi. Giá thuê hiện tại mà họ đang trả đã tăng lên đáng kể khiến họ phải nghiêm túc xem xét việc mua nhà, nhưng sự thay đổi nhanh chóng của giá cả và lãi suất chỉ đơn giản là khiến giá quá cao với khả năng của họ. Xu hướng này cũng tương tự ở nhiều thị trường bất động sản lớn nhất và đáng mơ ước nhất của cả nước, từ California, Massachusetts, đến Florida.

“Tôi thường xuyên nói chuyện với các nhà nhân viên địa ốc, nhiều người trong số họ làm việc với người mua, bao gồm cả những người mua lần đầu. Đúng vậy, nhiều người đã rời bỏ thị trường,” ông Francois Gregoire, một chuyên viên bất động sản và thẩm định viên tại Tampa Bay, Florida, cho biết.

Các cuộc thẩm định mà ông Gregoire đã thực hiện gần đây ở Quận Pinellas, Florida, cho thấy tình hình mức độ tăng giá nghiêm trọng ở một số thị trường nhất định. Tại một khu vực phía đông nam Clearwater, ông lưu ý, giá niêm yết trung bình đã tăng 17.9% từ tháng 03/2021 đến tháng 03/2022, từ 427,500 USD lên 504,000 USD, và ở khu vực phía tây bắc St.Petersburg, mức trung bình đã tăng 25% từ tháng 04/2021 đến tháng 04/2022, từ 324,500 USD đến 405,000 USD.

Ông Gregoire cho biết, mặc dù một phần của sự thay đổi này là do người bán đổi ý và tu sửa các bất động sản, nhưng sự thay đổi về giá niêm yết là rất lớn.

Các biện pháp khắc phục tiềm năng

Các nhà quan sát hy vọng những xu hướng đáng lo ngại nhất chỉ là tạm thời, mặc dù rất không chắc chắn liệu chúng có giảm bớt trước cuộc bầu cử giữa kỳ hay không.

“Tôi nghĩ rằng Fed đang làm hết sức mình vào lúc này để kiềm chế lạm phát. Hiện tại có quá nhiều thứ đang diễn ra trên thế giới dẫn đến một vòng xoáy lạm phát. Cảm nhận của tôi là nó sẽ chững lại, và sau đó chúng ta sẽ bước vào một nền kinh tế bình thường hơn,” ông Scheier, luật sư địa ốc, cho biết.

Chuyên viên địa ốc Ameer nhận thấy một số cách khả thi để giảm bớt sự thiếu hụt nhà bán và san bằng sân chơi này một chút để có lợi cho người mua, đặc biệt là những người không quá giàu có. Trong phân tích của bà, những năm gần đây xu hướng mua lượng lớn các căn nhà để cho thuê của các công ty mua nhà đã góp phần làm giảm số lượng nhà có sẵn để bán.

“Thị trường lên xuống thất thường, nhưng có lẽ một số quy định có thể được đưa ra để giới hạn số lượng bất động sản nhà ở mà một công ty cụ thể có thể sở hữu trong một mã zip, quận hoặc thành phố nhất định,” bà nói.

Bà Ameer cũng nhận thấy cần phải cải thiện triển vọng cho những người mua có kế hoạch trở thành chủ sở hữu nhưng không thể cạnh tranh với các đề nghị chào mua bằng tiền mặt. Nhiều chương trình dành cho người mua nhà lần đầu không khả dụng cho những người mua kiếm quá nhiều tiền để đủ điều kiện [cho chương trình trợ giúp], nhưng lại không đủ tiền để tránh bị người khác trả giá cao hơn khi họ tìm mua nhà hoặc căn hộ, bà nói. Hơn nữa, cũng có thể thay đổi quy trình thẩm định giá để bảo đảm giá trị tài sản do các thẩm định viên thiếu kinh nghiệm đưa ra không được chính thức áp dụng.

“Quy trình định giá đã trở nên lỗi thời và rườm rà khiến người mua không thể cạnh tranh với các đề nghị mua bằng tiền mặt,” bà Ameer nói.

Nhưng đối với một số nhà quan sát, nhiều quy định quá mức sẽ khiến tình trạng thiếu nhà bán thêm phần bế tắc. Theo ý kiến ​​của chuyên gia bất động sản Gregoire, sẽ là khôn ngoan nếu cắt giảm những thứ hiện đang cản trở sự phát triển và xây dựng, và thường dẫn đến độ trễ 5 năm giữa ý tưởng của một tòa nhà và việc hoàn thành nó.

Theo quan điểm của giám đốc điều hành kinh doanh bất động sản Pruner, sự hào phóng quá mức của chính phủ liên bang là một thủ phạm khác.

Ông Pruner nói: “Hoa Thịnh Đốn đã bơm 2 ngàn tỷ USD vào nền kinh tế, và điều đó thực sự khiến giá cả tăng lên. Đó là sự cứu trợ quá mức, nhiều hơn mức cần thiết. Cuối cùng quý vị phải đối mặt với lạm phát cung–cầu cổ điển, khi mà [nhu] cầu cao hơn cung [cấp] rất nhiều.”

Michael Washburn
Nguyễn Lê biên dịch

Chia sẻ bài viết này tới bạn bè của bạn