Hàng tỷ dollar nợ địa ốc thương mại gây áp lực cho thị trường California

Travis Gillmore

Theo các chuyên gia, lãi suất cao và xu hướng chuyển sang làm việc tại nhà tiếp tục tác động đến bất động sản thương mại ở California – đặc biệt là lĩnh vực văn phòng, với tỷ lệ văn phòng bỏ trống cao kéo dài và những món nợ sắp đến hạn, tạo ra cả rủi ro và cơ hội.

Các nhà phân tích cho biết, với khoảng 21 tỷ USD chứng khoán có bảo đảm bằng các tài sản thương mại sắp đáo hạn ở Los Angeles và quận Cam vào năm 2024, thì người đi vay và người cho vay đứng trước một loạt lựa chọn.

“Cách dễ dàng cho tất cả mọi người là gia hạn trong ngắn hạn và hoãn lại về sau,” ông Chris Cooper – giám đốc điều hành khu vực miền Tây Hoa Kỳ và là người chịu trách nhiệm pháp lý của công ty tư vấn địa ốc thương mại toàn cầu Avison Young – nói với The Epoch Times. “Nhưng cách đó sẽ cần sự hợp tác của tất cả mọi người.”

Báo cáo quý 4 cho thị trường California mà công ty này công bố dự đoán đầu tư vào khu vực này sẽ tăng lên vì khoản nợ sắp đến hạn sẽ buộc các tài sản phải bán hoặc tái tài trợ.

Ông cho biết, vì lãi suất cao hơn đáng kể so với khi hầu hết các khoản vay được khởi tạo, và giá trị tài sản thấp hơn – tới 60% hoặc cao hơn trong một số trường hợp – việc tái tài trợ rất phức tạp và tốn kém.

“Các bên sẽ tạo dựng mối quan hệ hợp tác để bảo tồn được tài sản và cho phép chúng ta vượt qua những thời điểm rất khó khăn này khi lãi suất cao hơn và có sự mất kết nối lớn giữa giá hỏi mua và giá chào bán,” ông Cooper cho biết. “Bằng không, nếu chủ nợ muốn sở hữu nhiều tài sản, thì họ sẽ sở hữu rất nhiều tài sản.”

Không chỉ riêng mình California có nợ địa ốc thương mại đến hạn, trên toàn quốc ước tính sẽ có khoảng 1.5 ngàn tỷ USD nợ đáo hạn trong hai năm tới.

Một số người đi vay có thể chọn từ bỏ tài sản nếu cần phải có hàng triệu USD để giữ nguyên các giao dịch, tránh điều mà lĩnh vực này mô tả là “phóng lao thì phải theo lao”.

Một số tòa nhà hàng đầu ở San Francisco đã trải qua tình trạng tương tự, bao gồm Trung tâm mua sắm Westfield San Francisco ở Quảng trường Union Square – các ước tính gần đây cho thấy tòa nhà này đã mất 1 tỷ USD giá trị kể từ đại dịch.

Ông Cooper nói, các chủ sở hữu tích luỹ được equity có thể theo thủ tục short sale để  ra khỏi món nợ, nhưng giá trị giảm dần – một số tài sản đã có giá trị thấp hơn mức nợ – khiến cho các lựa chọn chịu hạn chế. [short sale là thủ tục khi tổ chức cho vay đồng ý nhận giá bán nhà thấp hơn số nợ, và xóa cả phần dư nợ].

“Có nhiều trường hợp rất phức tạp,” ông nói. “Bài học thực sự ở đây là: Cả hai bên có sẵn sàng hợp tác với nhau không? Nếu không, thì mọi việc sẽ kết thúc tồi tệ.”

Mặc dù một số người trong ngành lo ngại cuộc khủng hoảng tiết kiệm và cho vay đầu những năm 1990 sẽ lặp lại dẫn đến sự mất giá mạnh mẽ, và đang đặt câu hỏi tình hình sẽ tệ đến mức nào; những người khác đang dự đoán một thời kỳ bất ổn rồi sau đó là tăng trưởng ổn định.

“Tôi không tin rằng đây sẽ là thời kỳ bán tống bán tháo mà chúng ta từng chứng kiến trong khoảng thời gian đó,” ông Cooper nói. “Mọi người đều nghĩ rằng chúng ta sẽ thấy điều đó trong cuộc khủng hoảng thị trường vốn năm 2008 và 2009, và đã có rất nhiều thanh khoản.”

Một cuộc khảo sát gần đây với các nhà môi giới cho thấy hầu hết đều mong đợi tỷ lệ diện tích trống sẽ trở lại khoảng 12% ở San Francisco vào năm 2029 – một sự cải thiện đáng kể so với mức gần 40% hiện nay.

Các chuyên gia lưu ý rằng giá cho thuê đang ở mức rẻ nhất trong ít nhất 10 năm, và do đó người thuê có thể nâng cấp mặt bằng và tìm kiếm những giao dịch không thể hình dung ra nổi trước đại dịch.

“Nhiều chủ nhà đang đưa ra những nhượng bộ quá mức để đạt được hợp đồng thuê dài hạn,” ông Ross Robinson, người chịu trách nhiệm pháp lý và lãnh đạo thị trường của văn phòng Avison Young ở San Francisco, cho biết trong một thông cáo báo chí hôm 04/01. “Nhìn theo hướng tích cực, thì xu hướng hướng tới chất lượng vẫn tiếp tục và những tòa nhà tốt nhất đang duy trì công suất thuê cao và giá thuê cao.”

Xu hướng hướng tới sự sang trọng vẫn tiếp diễn trong vài năm gần đây, khi những tầng trên cùng nhìn ra vịnh và những tòa nhà có tiện nghi đặc biệt được ước muốn, trong khi những tòa nhà chất lượng kém hơn đang có tỷ lệ trống cao hơn.

Theo báo cáo toàn quốc quý 4 của Avison Young, hơn 52% các tòa nhà được phân loại là hạng “A” – và thường được xem là tốt thứ hai sau những tòa nhà được gán nhãn “mang tính biểu tượng hơn là thực chất” – đang rơi vào khó khăn.

Theo khảo sát của các nhà môi giới, những chủ nhà đang gặp khó khăn trong việc duy trì khách thuê dự kiến ​​sẽ gặp thách thức tài chính trong năm tới. Các nhà phân tích lưu ý trong báo cáo kèm theo cuộc khảo sát rằng các nhà đầu tư có vốn tốt sẽ tìm thấy cơ hội vì “tài sản từng có giá cao trong lịch sử” nay có thể được mua với giá chỉ bằng một phần nhỏ so với giá bán trước đó.

Một yếu tố có thể mang lại lợi ích cho lĩnh vực văn phòng là sự quay trở lại làm việc ở văn phòng – điều mà một số người tin rằng có khả năng sẽ xảy ra ở một mức độ nào đó. Theo các chuyên gia, khi các nhà tuyển dụng hiểu rõ hơn về năng suất và tác động của việc làm việc từ xa đối với văn hóa công ty, thì dự kiến sẽ có một số ngành ​​quay lại làm việc ba ngày một tuần.

Đóng góp hơn nữa vào sự phục hồi ở Vùng Vịnh là sự gia tăng trong việc cho các công ty Trí tuệ Nhân tạo thuê văn phòng. Theo báo cáo của Avison Young, San Jose và Thung lũng Silicon dự kiến ​​​​sẽ có sự phục hồi nhanh nhất, với hầu hết hoạt động của San Francisco đến từ ngành này vào năm ngoái.

Một số nhà lập pháp, học giả, và chuyên gia địa ốc nói với The Epoch Times rằng California sẽ thoát khỏi chu kỳ “bùng nổ và phá sản” hiện tại nhờ những cơ hội độc đáo mà tiểu bang này mang lại.

Viện dẫn địa lý, khí hậu, giáo dục, tài năng, và vốn trí tuệ là những thế mạnh cốt lõi sẽ tiếp tục thu hút nhân tài, doanh nghiệp, và cá nhân, họ nói về sự phục hồi trong tương lai.

Thị trưởng San Francisco London Breed đồng ý và tin rằng thành phố sẽ quay trở lại, mặc dù dưới hình thức khác so với những gì mà mọi người vẫn quen.

“Văn phòng bỏ trống, cơ sở kinh doanh đóng cửa… Tôi biết chúng ta có thể khắc phục những điều này,” bà Breed nói trong bài diễn văn Thông điệp Thành phố năm 2023 hồi tháng 02/2023. “Chúng ta phải chấp nhận một thực tế khó khăn. San Francisco, như chúng ta đã biết, sẽ không trở lại như xưa, và quý vị biết không, điều đó không sao cả.”

Bà cho rằng những người phản đối quên mất khả năng phục hồi của thành phố – vốn đã trỗi dậy sau trận động đất và hỏa hoạn san phẳng San Francisco hồi năm 1906.

“Các tòa nhà văn phòng bỏ trống đã làm dấy lên những dự đoán thảm khốc về sự diệt vong của nền kinh tế và những tiêu đề gây phẫn nộ về sự lụi tàn của trung tâm thành phố, nhưng chúng ta hãy giữ một chút thái độ tích cực ở đây,” bà Breed nói. “Vào năm 1907, trung tâm thành phố chủ yếu là đống đổ nát và tro bụi, và điều đó còn tồi tệ hơn nhiều so với sự thay đổi về cách mọi người làm việc ngày nay.”

Trong khi nhiều chuyên gia cho rằng triển vọng dài hạn của San Francisco là tốt, thì một số cho rằng triển vọng ngắn hạn là kém lạc quan hơn.

Theo bài đăng trên LinkedIn ngày 18/01 từ ông Nigel Hughes – giám đốc cao cấp và nhà phân tích thị trường thuộc công ty phân tích địa ốc thương mại CoStar ở San Francisco – tình trạng nợ quá hạn đối với các tòa nhà văn phòng trong thành phố đang gia tăng, với giá bán thấp hơn mức nợ trung bình của các tòa nhà vào năm 2023.

Ông viết, trước hoàn cảnh tài chính khó khăn và tỷ lệ để trống và giá thuê tương tự như năm 2012, một số người đi vay đang không trả nợ do thiếu niềm tin vào việc giá cả sẽ phục hồi nhanh chóng.

“Trong khi hầu hết các khoản vay không trả được nợ là những khoản có ngày đáo hạn sắp đến, các khoản vay có ngày đáo hạn kéo dài đến năm 2029 cũng đã vỡ nợ, cho thấy một số người đi vay có cái nhìn mờ mịt về triển vọng phục hồi giá trị.”