Hoa Kỳ: Giá nhà ở giảm tháng thứ tư liên tiếp

ANDREW MORAN 

Giá nhà ở Hoa Kỳ đã giảm tháng thứ tư liên tiếp trong tháng 10/2022 do sự kết hợp của lãi suất cao hơn, lạm phát tăng cao, và lượng hàng tồn kho nhà ở thấp đè nặng lên thị trường bất động sản. 

Chỉ số giá nhà tại 20 thành phố của S&P CoreLogic Case-Shiller tại Hoa Kỳ đã giảm 0.8% so với tháng trước. So với cùng thời điểm một năm trước, giá nhà tăng 8.6%, mức tăng thấp nhất kể từ tháng 10/2020. 

Chỉ số quốc gia của Hoa Kỳ cũng giảm 0.5% trong tháng 10/2022. 

Ông Craig Lazzara, giám đốc điều hành của S&P Dow Jones Indices, cho biết trong một tuyên bố: “Khi Cục Dự trữ Liên bang tiếp tục tăng lãi suất, việc tài trợ cho vay mua nhà tiếp tục là một trở ngại đối với giá nhà. Với dự kiến tình hình kinh tế vĩ mô vẫn đầy thách thức, giá nhà ở có thể tiếp tục giảm.”

Trình bày tại sự kiện của Viện Brookings hồi tháng 11/2022, Chủ tịch Fed Jerome Powell thừa nhận rằng bong bóng nhà đất đã hình thành trong đại dịch virus corona, nhưng giờ đây việc thắt chặt chính sách có thể tạo ra sự cân bằng cho thị trường bất động sản quốc gia. 

Ông Powell cho hay, “Sau đại dịch, lãi suất [cho vay] rất thấp, mọi người muốn mua nhà, họ muốn ra khỏi thành phố và mua nhà ở vùng ngoại ô vì COVID.”

Ông nói: “Vì vậy, quý vị thực sự đã có một bong bóng nhà đất, quý vị đã có giá nhà đất tăng ở mức rất không bền vững cũng như quá nóng và đại loại như vậy. Vì vậy, bây giờ thị trường nhà ở sẽ dịch chuyển theo chiều hướng ngược lại và hy vọng sẽ đến một nơi tốt hơn giữa cung và cầu.”

Ông Powell đã lặp lại quan điểm tương tự, thảo luận về khả năng “tái thiết” trong lĩnh vực bất động sản Hoa Kỳ trong bối cảnh lãi suất tăng. 

Trong khi đó, giá trung bình ngôi nhà dành cho một gia đình với nợ nhà được Fannie Mae và Freddie Mac bảo đảm của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) thì không thay đổi trong tháng 10/2022, sau khi tăng 0.1% trong tháng 09/2022.

Trên cơ sở hàng năm, Chỉ số Giá nhà FHFA tăng 9.8%, giảm từ mức 11.1% của tháng trước và là mức tăng hàng năm ít nhất kể từ tháng 09/2020. 

“Giá nhà ở Hoa Kỳ đã chứng kiến mức tăng gần như bằng 0 trong hai tháng liên tiếp,” bà Nataliya Polkovnichenko, Nhà kinh tế Giám sát tại Phòng Nghiên cứu và Thống kê của FHFA, cho biết. “Lãi suất nợ mua nhà cao hơn tiếp tục gây áp lực giảm nhu cầu, làm suy yếu tốc độ tăng giá nhà. Tăng trưởng chỉ số giá nhà ở Mỹ giảm tốc khi nước này công bố tốc độ tăng trưởng 12 tháng đầu tiên dưới 10% sau 24 tháng liên tiếp tăng giá ở mức hai con số.”

Nhà ở trong thời kỳ suy thoái? 

Trong báo cáo tháng 11/2022 có nhan đề “Loại bỏ tình trạng Bong bóng Nhà ở Hoa Kỳ là một Nhiệm vụ Khó khăn và Tế nhị,” Ngân hàng Fed Dallas đã dự đoán rằng có thể có sự điều chỉnh giá thực tế lên đến 20%. 

Ông Enrique Martínez-García, nhà kinh tế cao cấp kiêm cố vấn của Phòng Nghiên cứu tại Ngân hàng Dự trữ Liên bang Dallas cho biết: “Tác động tiêu cực của lượng lớn nhà ở như vậy đối với tổng cầu sẽ tiếp tục hạn chế nhu cầu nhà ở, thúc đẩy thêm việc điều chỉnh giá và tạo ra một vòng phản hồi tiêu cực.” 

“Một vụ nổ bong bóng [địa ốc] nghiêm trọng do đại dịch bùng phát không phải là không thể tránh khỏi. Mặc dù tình hình đang đầy thách thức, nhưng vẫn còn cơ hội để xì hơi bong bóng nhà đất trong khi đạt được kết quả mong muốn của Fed về một cuộc hạ cánh mềm. Điều này có nhiều khả năng xảy ra hơn nếu có thể tránh được trường hợp xấu nhất là suy thoái kinh tế do điều chỉnh giá gây ra.” 

Những lo ngại về suy thoái trong thị trường nhà ở Hoa Kỳ đã gia tăng trong những tuần gần đây. 

Trong tháng này, Chỉ số thị trường nhà ở của Hiệp hội các Nhà xây dựng Quốc gia (NAHB) đã giảm xuống mức thấp nhất trong thập niên hôm 31/12/2022, thể hiện sự sụt giảm hàng tháng thứ 12 liên tiếp về niềm tin của các nhà xây dựng trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà cao hơn.   

Chủ tịch NAHB Jerry Konter, một nhà xây dựng và phát triển nhà ở Savannah, Georgia, lưu ý rằng “các nhà xây dựng đang phải chật vật để giữ nhà ở giá cả phải chăng cho người mua nhà.” Chi phí xây dựng đã tăng 30%, các nhà xây dựng đang sử dụng các biện pháp khuyến khích để thúc đẩy doanh số bán hàng và những chủ nhà tương lai đang nhận được mức giảm giá trung bình là 8%. 

Tuy nhiên, Nhà kinh tế trưởng Robert Dietz của NAHB lạc quan rằng thị trường nhà ở quốc gia có thể chạm đáy trong chu kỳ hiện tại.   

“Điều may mắn trong báo cáo HMI này là đây là mức giảm thấp nhất của chỉ số đó trong sáu tháng qua, cho thấy rằng chúng ta có thể đang ở gần đáy của chu kỳ đối với tâm lý của nhà xây dựng,” ông Dietz nói. “Lãi suất cho vay giảm từ trên 7% trong những tuần gần đây xuống còn khoảng 6.3% hiện nay và lần đầu tiên kể từ tháng Tư, các nhà xây dựng ghi nhận kỳ vọng doanh số bán hàng trong tương lai tăng lên.” 

Trong tháng 10/2022, lãi suất cho vay 30 năm lần đầu tiên vượt mức 7% trong khoảng 20 năm qua, theo Hiệp hội Ngân hàng Cho vay mua nhà (MBA). Kể từ đó, lãi suất này đã giảm xuống còn 6.34%, mức thấp nhất trong hơn ba tháng.

Địa ốc là lĩnh vực nhạy cảm nhất với môi trường lãi suất gia tăng. Nhiều nhà quan sát trong ngành dự đoán rằng mức bình thường mới đối với lãi suất cho vay sẽ nằm trong khoảng 5 và 7% vào năm 2023 khi ngân hàng trung ương Hoa Kỳ tiếp tục kích hoạt tăng lãi suất để khắc phục lạm phát.