Khủng hoảng địa ốc Trung Quốc có ảnh hưởng đến địa ốc Hoa Kỳ?

Khi cuộc khủng hoảng địa ốc của Trung Quốc tiếp tục gia tăng, đã tác động đến địa ốc của Hoa Kỳ trên một vài khía cạnh. Phần lớn tác động được ghi nhận tại California và New York, nơi các nhà đầu tư Trung Quốc sở hữu nhiều tòa nhà thương mại lớn, và là những người hậu thuẫn chính của một số dự án cao cấp.

Việc Evergrande Group chật vật để trả khoản nợ 300 tỷ USD dường như chỉ là bước khởi đầu cho nguy cơ vỡ nợ có thể xảy ra trên thị trường địa ốc Trung Quốc. Vào cuối tháng Mười, nhà phát triển dự án Trung Quốc Oceanwide Holdings Co Ltd thông báo rằng các chủ nợ đã tịch thu hai dự án lớn ở California của họ, bao gồm cả Trung tâm Oceanwide rộng 2 triệu foot vuông ở San Francisco.

Theo các tin tức truyền thống, tại New York, Oceanwide có thể đang tìm cách dỡ bỏ một địa điểm phát triển ở Manhattan với giá 200 triệu USD—một nửa số tiền họ đã trả vào năm 2016—sau khi kế hoạch về một tòa cao ốc sang trọng bị đình trệ. Công ty đã đầu tư khoảng 3.5 tỷ USD vào các dự án phát triển của Hoa Kỳ hiện đang bị đình trệ và có thể cần phải thanh lý.

Evergrande và Oceanwide không phải là những nhà phát triển dự án lớn duy nhất của Trung Quốc gặp khó khăn. Fantasia có trụ sở tại Thâm Quyến và Sinic Holdings có trụ sở tại Thượng Hải đã không thực hiện được các khoản thanh toán nợ vào tháng Mười đối với các trái phiếu có trị giá lần lượt là 315 triệu USD và 246 triệu USD. Vào đầu tháng 11, S&P Global Ratings đã hạ cấp Sinic Holdings Group xuống xếp hạng CCC+, trạng thái trái phiếu dưới tiêu chuẩn, với lý do “không đưa ra được kế hoạch trả nợ rõ ràng.”

Gần đây, China Properties Group đã thông báo rằng công ty con phát triển dự án của họ, Tập đoàn Cheergain, đã không trả được khoản nợ trị giá 226 triệu USD.

Greenland Holdings có trụ sở tại Thượng Hải có các dự án trị giá hàng tỷ USD ở Brooklyn, Los Angeles, và Toronto, tất cả hiện đang gặp rủi ro khi báo cáo lợi nhuận giảm 27% so với năm ngoái.

Trong tuần lễ từ ngày 01-07/11, công ty phát triển dự án Modern Land có trụ sở tại Bắc Kinh cũng xuất hiện trên trang nhất các tờ báo, khi thông báo việc không thể thanh toán khoản trái phiếu trị giá 250 triệu USD đến hạn hôm 25/10.

7 trong số 10 nhà phát triển dự án hàng đầu của Trung Quốc đã báo cáo lợi nhuận ròng giảm sâu trong quý 3 năm 2021.

Một thảm họa kinh tế tiềm ẩn xuất hiện. Theo S&P Global Ratings, “Nguy cơ vỡ nợ của các nhà phát triển dự án Trung Quốc là có thật. Trong trường hợp nặng nhất, tính thanh khoản của 1/3 số nhà phát triển dự án Trung Quốc được xếp hạng sẽ phải chịu áp lực. Chúng tôi dự báo doanh số bán nhà ở sẽ giảm 10% vào năm 2022. Xu hướng này sẽ tiếp tục vào năm 2023.”

Doanh số bán nhà của Trung Quốc đã giảm mạnh. Theo Tập đoàn Thông tin Địa Ốc Trung Quốc, vào tháng Mười, doanh số bán địa ốc của 100 nhà phát triển hàng đầu của đất nước đã giảm 32% so với cùng thời kỳ năm ngoái, sau khi giảm 36% vào tháng Chín. Trong khi đó, việc xây dựng nhiều dự án phát triển ở Trung Quốc đã ngừng hoàn toàn. Rủi ro đã hiện hữu với thị trường địa ốc nội địa trị giá 55 ngàn tỷ USD của Trung Quốc, lớn gấp đôi thị trường Hoa Kỳ.

Tác động đến các thị trường ở Hoa Kỳ

Các khoản đầu tư của Trung Quốc vào địa ốc đã vượt khỏi biên giới nước này, với việc các nhà đầu tư lớn của Trung Quốc tài trợ cho các dự án lớn ở Hoa Kỳ và trên thế giới. Người mua nhà cá nhân Trung Quốc cũng là một nhân tố quan trọng trong nhiều thị trường Bờ Tây từ Vancouver đến San Diego.

Theo báo cáo gần đây của Hiệp hội Môi giới Quốc gia, từ lâu California đã là thị trường Hoa Kỳ phổ biến nhất đối với các nhà đầu tư Trung Quốc, với gần 35% trong tổng số 15 tỷ USD đầu tư địa ốc ở ngoại quốc của Trung Quốc tập trung vào tiểu bang này. Địa ốc ở New York đứng thứ hai, thu hút hơn 14% vốn đầu tư của Trung Quốc, hầu hết đều tập trung ở Manhattan.

Cuộc khủng hoảng địa ốc ở Trung Quốc có thể khiến tất cả những việc này gặp rủi ro.

Tuy nhiên, theo nhà môi giới địa ốc ở New York, ông Chloe Ren, có thể cảm nhận được sự suy thoái tại Hoa Kỳ ngay cả trước khi có sự bất ổn trong ngành địa ốc. “Khi bắt đầu xảy ra đại dịch, nhu cầu mua bán địa ốc ở New York khá lớn. Chúng tôi có nhiều khách hàng nằm trong danh sách chờ đợi.” Nhưng mọi thứ đã thay đổi. “Ngay lúc này thì đây là một cuộc chơi gian nan. Mọi người hoảng sợ,” bà nói. “Không ai biết điều gì đang thực sự xảy ra, hoặc điều gì sẽ xảy ra.”

“Các khách hàng của tôi gồm những người giàu nhất Trung Quốc,” bà nói. “Giống như hầu hết những người giàu có ở Trung Quốc, họ là những người giàu mới nổi chứ không phải kiểu người giàu có lâu đời. Vì vậy, những người này là chuyên gia trong công việc kinh doanh của bản thân họ, nhưng lại rất mới trong việc quản lý tiền bạc. Họ đang học hỏi và tìm cách giữ tiền của mình được an toàn. Và giới nhà giàu Trung Quốc luôn tìm mọi cách đưa tiền của họ ra khỏi Trung Quốc.”

Cuộc khủng hoảng địa ốc ở Trung Quốc đã khiến tình hình kinh tế Trung Quốc trong ngắn hạn trở nên rất bất ổn. Bà cho biết, “Những người bà nói chuyện cùng tại Trung Quốc đều lo ngại. Họ không biết liệu chính phủ Trung Quốc có trở nên hà khắc hơn và không để họ rút tiền ra hay không.”

Trong những năm gần đây, giải pháp cho những người giàu có ở Trung Quốc là mua địa ốc ở Hoa Kỳ, nhưng sau gần hai năm bạo loạn đô thị, các đợt phong tỏa, và tội phạm gia tăng, điều đó đã thay đổi.

“Chúng tôi rất tự tin về giá trị tài sản ở New York, nhưng đại dịch và những thay đổi xã hội đang khiến mọi người rất e ngại ngay lúc này. Cảm giác không còn an toàn như trước nữa. Rất nhiều người vô gia cư trên các đường phố, các đợt phong tỏa và các hạn chế, và tội phạm đang gia tăng. Tin tức này đang làm mọi người lo sợ.”

Tại California, ông Jeremy Liu, giám đốc điều hành của Creative Development Partners, nhìn thấy một khả năng khác. Theo ông Liu, cuộc khủng hoảng địa ốc ở Trung Quốc có thể khiến nhiều người mua nhà Trung Quốc đến các thị trường ở Hoa Kỳ hơn.

“Tình trạng bất ổn mà chúng ta đang thấy ở Trung Quốc tạo ra những tín hiệu lớn để chuyển các khoản đầu tư của quý vị ra khỏi Trung Quốc. Điều này có thể thúc đẩy những người mua nhà cá nhân nhìn ra bên ngoài Trung Quốc để mua địa ốc ở các thành phố ven biển như Seattle, San Francisco, và Vancouver.”

Ông giải thích rằng, “Sẽ không phải là tuyệt vời nếu tính đến về khả năng mua nhà, bởi vì nó sẽ tạo thêm áp lực cho thị trường địa ốc dân cư ở California. Quý vị thực sự muốn những ngôi nhà có chủ nhà ở đó, chứ không chỉ là có chủ đầu tư mà thôi. Nếu nhu cầu mua nhà mới của người dân Trung Quốc là tại California, thì có thể là vấn đề—nhu cầu tăng lên thì sẽ tiếp tục đẩy giá lên.”

Ông Liu nói rằng làn sóng mới của những người mua nhà Trung Quốc mong muốn rút tiền ra khỏi Trung Quốc cộng sản có thể khiến giá nhà ở Hoa Kỳ tiếp tục tăng, vốn đã đạt các mốc lịch sử.

“Cho đến nay, California không phụ thuộc vào những gì chúng ta đã chứng kiến ​​ở Vancouver, với một lượng lớn nhà ở được xây dựng chỉ để đáp ứng nhu cầu từ người mua Trung Quốc. Có những tòa tháp chung cư lớn ở Vancouver đang trống một nửa vì tất cả chủ sở hữu đều ở Trung Quốc. Điều đó đã gây ra những vấn đề thực sự cho họ và đã thúc đẩy những thứ như thuế với nhà bỏ không để kiểm soát tình trạng này.”

“California không bị ảnh hưởng như vậy vì nhu cầu đối với địa ốc ở nơi đây khá cao, và không chỉ từ các nhà đầu tư ngoại quốc.”

Ông Liu tiếp tục cho biết, “Khu vực Vịnh San Francisco vẫn là một thị trường địa ốc rất mạnh, khu vực này có thể hút vốn từ những nơi cần đến. Nơi này có thể lấy nguồn vốn từ Trung Đông, từ các quỹ hưu trí của Hoa Kỳ, và tất nhiên là từ tất cả những người tiếp tục muốn sống và làm việc tại đây.”

Ông giải thích rằng mặc dù quan trọng, nhưng đầu tư của Trung Quốc không phải là chìa khóa cho thị trường địa ốc của California. “Đó là một thị trường mạnh mẽ, với rất nhiều nhu cầu, nơi đó sẽ tiếp tục phát triển và có thể kiếm được tiền ở đây.”

Trong ngắn hạn, các dự án phát triển bị đình trệ sẽ gây ra thiệt hại kinh tế thực sự cho các công ty xây dựng, cộng đồng, và ngân sách thuế thành phố. “Những vấn đề này ở thị trường địa ốc Trung Quốc không chỉ sẽ ảnh hưởng đến dự án Oceanwide,” ông nói. “Nhiều tập đoàn lớn của Trung Quốc đã đầu tư vào các dự án trên khắp California. Những dự án này sẽ bị ảnh hưởng theo những cách khác nhau. Rủi ro là riêng lẻ, trên cơ sở từng dự án, mỗi dự án trong số này đều có một mức độ bất ổn khác gây ra cho chúng.”

Vẫn chưa rõ điều gì sẽ xảy ra tiếp theo, các nhà phân tích vẫn đang đưa ra các ý kiến khác nhau, từ một cuộc khủng hoảng thanh khoản ngắn hạn đơn giản, đến một gói cứu trợ đầy đủ từ giới chức Trung Quốc, đến một loạt các vụ vỡ nợ hàng tỷ USD hỗn loạn và không được kiểm soát, với các tác động chuỗi đối với thị trường toàn cầu. 

Nếu các nhà phát triển dự án lớn của Trung Quốc tiếp tục vỡ nợ đối với các khoản thanh toán trái phiếu, tác động sẽ lan rộng trên các thị trường trái phiếu quốc tế. Những người mua trái phiếu đó, bao gồm cả các nhà đầu tư tổ chức lớn ở Trung Quốc và Hoa Kỳ, sẽ phải đối mặt với khủng hoảng của chính họ và có thể trì hoãn kế hoạch địa ốc của họ. Các nhà đầu tư Trung Quốc có thể buộc phải thanh lý các khoản đầu tư địa ốc thương mại và nhà ở tại Hoa Kỳ.

Nhưng địa ốc luôn là một cuộc chơi dài hơi. “Hãy kiên nhẫn,” là những gì nhà môi giới Chloe Ren nói với các khách hàng của bà. “Tôi tin tưởng rằng Thành phố New York vẫn có thể giữ nguyên giá trị của mình như đã làm trong hơn một trăm năm qua. Hiện giờ ở đó không còn sống động như trước nữa. Nhưng mọi người trên khắp thế giới vẫn yêu thích thành phố New York.”

Bà nói, thành phố vốn không bao giờ ngủ này “hiện tại giống như thành phố chưa thức giấc vậy. Chúng tôi đang chờ đợi, và tiếp tục nói với mọi người rằng thành phố sẽ sớm quay trở lại vào một ngày không xa. Đừng phí hoài sự kiên nhẫn của quý vị.”