Lo sợ khủng hoảng, các ngân hàng khu vực bán các món nợ địa ốc thương mại

Kevin Stocklin

Xu hướng làm việc tại nhà đã và đang gây thiệt hại cho các chủ tòa nhà văn phòng và hiện đang len lỏi vào danh mục cho vay thương mại của các ngân hàng, khiến một số nhà phân tích dự đoán rằng nhiều tổn thất hơn nữa có thể xảy ra cho các ngân hàng khu vực trong năm nay.

Và trong bối cảnh ngân hàng sụp đổ, nhiều người bán khống [cổ phiếu ngân hàng], và người gửi tiền thấp thỏm lo âu hiện nay, thì các ngân hàng có nhiều rủi ro trong các món nợ địa ốc thương mại (CRE) đang chạy đua để bán bớt danh mục cho vay của họ – với hy vọng rằng họ sẽ không trở thành nạn nhân của một đợt rút tiền hàng loạt khác.

“Ước tính có khoảng 1.5 ngàn tỷ USD nợ địa ốc thương mại sẽ đáo hạn trong khoảng 18 tháng,” ông Peter Earle, một nhà kinh tế tại Viện Nghiên cứu Kinh tế Hoa Kỳ (AIER), nói với The Epoch Times. “Kể cả khi lãi suất đã giảm vào thời điểm đó, thì việc một số món nợ địa ốc ấy vẫn bị giảm giá trị và tác động xấu đến các ngân hàng khu vực không phải là điều không thể xảy ra.”

Theo xu hướng gần đây trên thị trường CRE, Google đã thông báo hồi tháng Năm rằng họ đang cố gắng cho thuê lại 1.4 triệu feet vuông diện tích văn phòng bỏ trống tại trụ sở chính ở Thung lũng Silicon, để “phù hợp với nhu cầu của lực lượng nhân viên làm việc kết hợp vừa tại văn phòng vừa từ nhà của chúng tôi.” Mặc dù có nhiều nhân viên đang trở lại văn phòng làm việc trong năm nay, tỷ lệ lấp đầy văn phòng trung bình trên khắp Hoa Kỳ vẫn dưới 50%.

Theo một báo cáo của Bank of America, 68% hồ sơ cho vay CRE là do các ngân hàng khu vực nắm giữ. Khoảng 450 tỷ USD các hồ sơ cho vay CRE sẽ đáo hạn vào năm 2023. JPMorgan Chase đã ước tính rằng tổng số tiền cho CRE vay chiếm trung bình 28.7% tài sản của các ngân hàng nhỏ và ngân hàng khu vực, và đã dự đoán rằng 21% các hồ sơ cho vay CRE cuối cùng sẽ bị quá hạn trả nợ [ba tháng], khiến các ngân hàng phải chịu lỗ khoảng 38 tỷ USD.

Hiểm họa kép

Các khoản nợ địa ốc thương mại đang bị ảnh hưởng trên hai phương diện: thứ nhất, thiếu nhu cầu về không gian văn phòng dẫn đến những lo ngại về tín dụng liên quan đến chủ địa ốc, và thứ hai, lãi suất tăng cao khiến việc tái tài trợ của người đi vay đắt hơn đáng kể.

Theo báo cáo ngày 12/06 của Trepp, một công ty phân tích CRE, thì các hồ sơ cho vay CRE bắt nguồn từ một thập niên trước, khi lãi suất vay mua địa ốc trung bình là 4.58%, giờ đây đang đáo hạn, còn trong thị trường ngày nay, thì lãi suất cố định đối với hồ sơ  cho vay CRE trung bình là khoảng 6.5%.

Các ngân hàng cho CRE vay xem xét các yếu tố như tỷ lệ khả năng trả nợ (DSCR) – đo lường thu nhập của một tài sản so với các khoản thanh toán bằng tiền mặt đáo hạn của các khoản vay. Bằng việc mô phỏng lãi suất vay mua địa ốc từ 5.5% đến 7.5%, Trepp đã dự đoán rằng lần lượt có từ 28% đến 44% các hồ sơ cho vay CRE hiện thời chưa trả nợ sẽ không đạt tiêu chuẩn tỷ lệ 1.25 DSCR hiện nay, và do đó không đủ điều kiện cho việc tái tài trợ.

Những tính toán này được thực hiện với giả định rằng dòng tiền thu nhập hiện tại từ địa ốc là không đổi và các hồ sơ vay chỉ trả tiền lãi thôi, nhưng với văn phòng bỏ trống nhiều lên, thì nhiều chủ địa ốc có thể có ít dòng tiền thu nhập hơn đáng kể. Thêm vào đó, trong khi các hồ sơ CRE chỉ trả lãi chiếm 88% thị trường vào năm 2021, thì các nhà cho vay giờ đây đang chuyển sang hình thức yêu cầu trả dần cả gốc lẫn lãi của các để giảm rủi ro, làm tăng đáng kể các khoản tiền trả nợ [hàng tháng].

Vấn đề tái tài trợ

Fitch, một cơ quan xếp hạng, đã dự kiến ​​rằng khoảng một phần ba các hồ sơ vay mua địa ốc thương mại đáo hạn từ tháng Tư đến tháng Mười Hai năm nay sẽ không thể tái  tài trợ, trước thực tế về mức lãi suất hiện tại và thu nhập cho thuê.

“Đó là một thế giới rất khác so với thời mà đa số các hồ sơ cho vay này được thực hiện,” ông Earle nói. “Trong môi trường lãi suất bằng 0, trước khi các đợt phong tỏa do COVID khiến ​​nhiều doanh nghiệp chuyển sang làm việc từ xa, thì nhiều danh mục cho vay chứa đầy tài sản văn phòng này từng trông rất tuyệt. Giờ đây, một phần đáng kể trong số đó trông khá rủi ro.”

Báo cáo của Trepp đã nêu bật một số thị trường trong khu vực, chẳng hạn như San Francisco – nơi số văn phòng rao cho thuê lại đã tăng 140% kể từ năm 2020 – và Los Angeles, nơi tỷ lệ văn phòng trống đạt mức cao lịch sử là 22%. Diện tích văn phòng trống để cho thuê tại Hoa Thịnh Đốn đã tăng lên 21.7% trong quý đầu tiên của năm 2023.

New York cũng đã bị ảnh hưởng nặng nề. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại thành phố New York đã giảm mạnh từ 90% xuống 10% vào năm 2020 trong đại dịch COVID, nhưng chỉ phục hồi lên mức 48% trong năm nay. Doanh thu từ cho thuê văn phòng giảm 18.5% trong khoảng thời gian từ tháng 12/2019 đến tháng 12/2022.

Tỷ lệ văn phòng trống ở mức cao trong 30 năm

Nhìn chung, theo báo cáo của các nhà phân tích tại Đại học New York và Trường Kinh doanh Columbia, tỷ lệ văn phòng trống đang ở mức cao nhất trong 30 năm qua tại nhiều thành phố của Mỹ.

Báo cáo cho thấy “làm việc từ xa đã dẫn đến sự sụt giảm lớn về doanh thu cho thuê, mức lấp đầy, tỷ lệ gia hạn hợp đồng thuê, và giá thuê của thị trường trong lĩnh vực văn phòng thương mại.”

Các tác giả dự đoán rằng, kể cả khi công suất thuê văn phòng trở lại mức trước đại dịch, “chúng tôi định giá lại các tòa nhà văn phòng ở thành phố New York, có tính đến cả tác động của dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu của những tác động đột biến này, và phát hiện thấy giá trị dài hạn giảm 44%. Đối với Hoa Kỳ, chúng tôi thấy giá trị bị mất 506.3 tỷ USD.”

Đúng như dự đoán, các món nợ trả trễ hạn trong địa ốc thương mại hiện đang tăng lên. Trepp báo cáo rằng, các khoản tiền trả nợ hàng tháng bị trễ trong CMBS (chứng khoán có bảo đảm bằng nợ địa ốc thương mại) đã tăng nửa phần trăm trong tháng Năm so với tháng trước – lên 3.62%. Khu vực tệ nhất trong thị trường CMBS – gồm các tòa nhà cho thuê nhiều đơn vị, cơ sở y tế, trung tâm thương mại, nhà kho và khách sạn – là các văn phòng, nơi có các khoản nợ trễ hạn tăng 125 điểm cơ bản lên hơn 4%.

Tuy nhiên, để hiểu rõ điều này, các khoản nợ quá hạn của CMBS đã vượt quá 10% trong năm 2012 và 2020. Và các nhà phân tích nói rằng các tiêu chuẩn cho vay đối với CRE đã chặt chẽ hơn so với trước cuộc khủng hoảng nợ địa ốc năm 2008, tạo ra nhiều không gian đệm hơn trong các tỷ lệ so với một thập niên trước.

Tương tự như vậy, cuộc khủng hoảng tín dụng tại các ngân hàng khu vực đã tạo ra một vòng luẩn quẩn, trong đó các ngân hàng đua nhau cắt giảm danh mục đầu tư CRE của họ, và tình trạng khan hiếm tài chính khiến nhiều chủ địa ốc phải đối mặt với tình trạng trễ hạn trả nợ khi các khoản nợ đáo hạn. Giá trị địa ốc thương mại, điều cung cấp bảo đảm cho các khoản vay, dường như cũng đang bị ảnh hưởng khiến các vấn đề tệ hơn nữa.

Để nhanh chóng thanh lý danh mục cho vay CRE và tránh số phận của các ngân hàng phá sản như Silicon Valley Bank, Signature Bank, First Republic Bank, các ngân hàng hiện đang cố gắng bán bớt các hồ sơ cho vay địa ốc thương mại, và thường bị lỗ trong quá trình này.

Hồi tháng Năm, PacWest, một ngân hàng khu vực, đã bán lỗ 2.6 tỷ USD hồ sơ cho vay xây dựng. Ngân hàng Citizens Bank được cho là đã rao bán 1.8 tỷ USD hồ sơ cho vay CRE của mình trong quý đầu tiên của năm nay. Customers Bancorp đã giảm 25 triệu USD hồ sơ CRE và rao bán 16 triệu USD trong danh mục hiện tại của ngân hàng.

Wells Fargo, một trong bốn ngân hàng lớn nhất hàng đầu của Hoa Kỳ, cũng đang thu hẹp danh mục CRE của mình, và khi thông báo về hành động này, Tổng Giám đốc Charlie Scharf đã tuyên bố, “Chúng tôi sẽ thấy những khoản lỗ, không còn nghi ngờ gì về điều đó.”

“Giữa các đợt tăng hơn 500 điểm cơ bản của Fed trong 16 tháng qua và sự sụp đổ của Silicon Valley Bank và các ngân hàng khác hồi đầu năm nay, việc thắt chặt tín dụng đã được tiến hành,” ông Earle cho biết. “Bối cảnh đó đã gây rất nhiều áp lực lên những nhà cho vay khu vực.”

Một nghiên cứu học thuật hồi tháng Ba có tiêu đề “Thắt chặt Tiền tệ và Sự mong manh của Ngân hàng Hoa Kỳ trong năm 2023” cho biết giá trị thị trường của tài sản do các ngân hàng Hoa Kỳ nắm giữ thấp hơn 2.2 ngàn tỷ USD so với giá trị sổ sách được báo cáo của các tài sản này. Con số này thể hiện mức giảm trung bình 10% về giá trị thị trường của tài sản trong toàn ngành ngân hàng Hoa Kỳ, và phần lớn sự sụt giảm này đến từ CRE.

Do đó, các tác giả đã viết, “kể cả khi chỉ một nửa số người gửi tiền không có bảo hiểm quyết định rút tiền, thì gần 190 ngân hàng với các tài sản trị giá 300 tỷ USD có nguy cơ bị suy giảm giá trị lâu dài – có nghĩa là giá trị tính theo thị trường của những tài sản còn lại của họ sau những lượt rút tiền này sẽ không đủ để hoàn trả toàn bộ các khoản tiền gửi có bảo hiểm.”