Phân tích: Sụt giảm 1.3 ngàn tỷ USD doanh thu bán đất của Trung Quốc thử thách tài chính địa phương và nền kinh tế

BẮC KINH – Nhu cầu sụt giảm tại các cuộc bán đấu giá đất đô thị ở Trung Quốc trong bối cảnh đàn áp việc vay nợ của các nhà phát triển bất động sản tư nhân có nguy cơ siết chặt tài chính địa phương, gây áp lực buộc các giới chức địa phương phải xoay sở với các nguồn thu nhập khác để tài trợ cho các khoản đầu tư và hỗ trợ nền kinh tế [của địa phương].

Doanh số bán đất đã tăng lên mức kỷ lục 8.4 ngàn tỷ nhân dân tệ (1.3 nghìn tỷ USD) vào năm 2020, tương đương với tổng sản phẩm quốc nội hàng năm của Úc, hỗ trợ ngân sách tài khóa trong một năm đại dịch.

Nhưng các quy định chặt chẽ hơn đối với việc vay vốn của các nhà phát triển bất động sản tư nhân kể từ mùa hè năm ngoái (2020) đang ngày càng làm xói mòn nhu cầu về đất đai. Theo tính toán của Reuters về dữ liệu của bộ tài chính, giá trị của giao dịch bán đất trên toàn quốc đã đột ngột giảm 17.5% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng Tám, là mức trượt giảm lớn nhất kể từ tháng 02/2020.

Sự sụt giảm sâu hơn nữa có thể buộc các chính phủ địa phương, những nơi thông thường phụ thuộc vào việc bán đất để có được 1/5 doanh thu của họ, phải cắt giảm chi tiêu và đầu tư. Nhiều nhà kinh tế đã hạ dự báo tăng trưởng GDP năm 2021 của Trung Quốc, do thị trường bất động sản nguội lạnh và rủi ro lây truyền từ đại công ty bất động sản nợ nần China Evergrande.

Để tăng thu nhập, một số chính quyền địa phương có thể bị thúc đẩy phát hành thêm trái phiếu, làm tăng nghĩa vụ nợ của họ. Các nhà phân tích nói rằng họ thậm chí có thể đẩy nhanh kế hoạch đánh thuế bất động sản gây tranh cãi.

Bà Betty Wang, nhà kinh tế cao cấp về Trung Quốc tại ANZ ở Hồng Kông, cho biết: “Nhìn chung, tỷ trọng doanh thu bán đất cho các chính phủ địa phương ở Trung Quốc là khá lớn, trên 20%, vì vậy nếu doanh thu bán đất giảm hoặc tốc độ tăng trưởng chậm lại, thì chi tiêu của chính phủ địa phương sẽ gặp một số áp lực nhất định.”

Nhu cầu suy giảm

Để kiểm soát tốt hơn giá đất ở những vị trí có giá trị nhất của đất nước, và rộng hơn là giá nhà đã hoàn thiện, vào tháng Hai, các nhà chức trách đã nói rằng 22 thành phố lớn nhất của Trung Quốc chỉ có thể tiến hành ba đợt đấu giá đất trong năm nay.

Các nhà chức trách cũng đã đặt ra một mức giới hạn đối với giá dự thầu cao nhất để kiềm chế giá.

Nhưng kể từ vòng đấu giá đầu tiên từ tháng Ba đến tháng Sáu, nhu cầu đã giảm do các nhà phát triển bất động sản đang thiếu tiền đã không tham gia.

Một phân tích của Reuters về hơn 1,000 thông báo công khai cho thấy, trong một vòng [thời gian] đấu giá diễn ra từ tháng Sáu đến tháng Mười, khoảng 40% số lô đất được chào bán đã bị thu hồi hoặc không có người đấu giá tính đến hôm 30/09. Con số đó so với 5% số lượng chào bán chưa được thực hiện trong vòng đầu tiên.

Phân tích của Reuters cho thấy, thành phố Thiên Tân ở miền bắc Trung Quốc bán được 40 trong số 61 lô, trong khi thành phố Thẩm Dương, thủ phủ của tỉnh Liêu Ninh, bán được 19 trong tổng số 46 lô.

Moody’s dự đoán tăng trưởng doanh số bán đất [ở Trung Quốc] sẽ ở mức thấp một con số vào năm 2021 trước khi giảm vào năm 2022. Doanh số bán đất đã tăng 16% vào năm ngoái (2020).

Moody’s cảnh báo trong một báo cáo, để bù đắp doanh số kém hơn, chính quyền địa phương có thể phát hành nhiều trái phiếu hơn, nhưng điều đó sẽ làm tăng triển vọng gánh nặng nợ cao hơn.

Theo Moody’s, Thiên Tân và Liêu Ninh đang mắc nợ nhiều có thể phải vật lộn để thanh toán các nghĩa vụ nợ nếu việc bán đất trở nên tồi tệ hơn.

Hỗ trợ của nhà nước

Các công ty nhà nước đã chi phối các cuộc đấu giá đất khi các nhà phát triển tư nhân bị kẹt bên lề, nhưng không chắc liệu sự hỗ trợ này có đủ để bảo vệ nguồn thu của chính phủ địa phương hay không.

Cho đến nay, giá trị thắng thầu của các công ty nhà nước đã cao gấp ba lần so với giá trị của các công ty phát triển bất động sản tư nhân trong các cuộc đấu giá từ tháng Sáu đến tháng Mười, đánh dấu một sự khác biệt so với các xu hướng trước đây. Tuy nhiên, tính đến hôm 30/09, giá dự thầu tổng cộng của họ đã giảm 45% xuống còn 277.2 tỷ nhân dân tệ so với các phiên đấu giá từ tháng Ba đến tháng Sáu.

Tại siêu đô thị tây nam của Thành Đô, Tập đoàn Xây dựng Đường sắt Trung Quốc do nhà nước kiểm soát đã đặt dự thầu 15 lô đất và đặt cọc 4.28 tỷ nhân dân tệ (662 triệu USD).

Theo phân tích của Reuters, ngược lại, các nhà phát triển bất động sản tư nhân như China Fortune Land đã chi ít hơn cho việc mua đất trong năm nay so với năm 2020, hoặc không chi tiêu gì cả. Phân tích cho thấy, Evergrande, thông qua một nhà phát triển địa phương, chỉ mua một lô đất trong năm nay vào tháng Sáu.

Các công ty khác đã không phúc đáp yêu cầu bình luận.

7 trong số 22 thành phố lớn nhất của Trung Quốc đã phải bán đấu giá đất cho đến cuối tháng Mười, bao gồm cả Bắc Kinh và Thượng Hải.

Bà Wang của ANZ cho biết trong dài hạn, chính phủ địa phương có thể tìm kiếm các nguồn thu tài chính khác như thuế tài sản.

Trung Cộng đã cân nhắc việc đánh thuế tài sản trên toàn quốc trong hơn một thập niên qua nhưng vấp phải sự phản đối từ các bên liên quan, kể cả chính phủ địa phương, những người lo ngại việc đánh thuế này sẽ làm xói mòn giá trị tài sản hoặc kích hoạt thị trường bán tháo.

(1 USD = 6.4452 nhân dân tệ)