Thẩm phán California bác bỏ việc chia lô cắt đất dành cho nhà loại single-family

Aaron Gonzalez

Hôm 22/04, Thẩm phán Tòa Thượng thẩm Los Angeles Curtis Kin đã bác bỏ Dự luật Thượng viện (SB) 9, cho phép người sở hữu nhà ở California phân chia các lô đất của họ và thêm tối đa ba đơn vị nhà phụ (ADU) trên đất của họ.

SB 9 được ban hành năm 2021 để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở tại California, nhưng tuần trước, Thẩm phán Kin đã đứng về phía năm thành phố đặc quyền (charter city) của California – Carson, Redondo Beach, Torrance, Whittier, và Del Mar – các thành phố đã khởi kiện tiểu bang California hồi năm 2022, cho rằng SB 9 vi phạm Hiến Pháp California. 

“Bởi vì các điều khoản của SB 9 không liên quan hợp lý và được điều chỉnh ở mức độ hẹp phù hợp với mục đích được nêu rõ ràng của luật đó – cụ thể là, để bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở giá phải chăng – SB 9 không thể có hiệu lực, và đơn thỉnh cầu phải được chấp thuận,” Thẩm phán Kin viết trong phán quyết.

California có 121 thành phố đặc quyền, cùng với những thành phố còn lại là những thành phố hoạt động theo luật chung của tiểu bang.

Theo Hiến Pháp tiểu bang California, các thành phố đặc quyền có thẩm quyền tối cao trong các vấn đề của thành phố, trao cho họ khả năng không dùng các luật của tiểu bang liên quan đến cùng một vấn đề bằng các quy định riêng cho thành phố của họ.

Tiểu bang này đã được lệnh ngừng thi hành dự luật SB 9 tại năm thành phố này, nhưng nếu phán quyết được giữ nguyên khi kháng cáo, thì sẽ thực sự hủy bỏ SB 9 ở tất cả các thành phố đặc quyền của California.

Theo SB 9, các cơ quan địa phương phải cung cấp một quy trình phê chuẩn “cấp bộ” đối với bất kỳ nhà loại duplex nào được đề xuất trong khu dân cư dành cho loại single-family, hoặc đối với bất kỳ lô đất nào được đề xuất phân chia lô đất dành cho nhà loại single-family.

Các lô đất được quy hoạch cho nhà loại single-family có thể được chia thành hai mà không cần điều trần của thành phố, cho phép xây dựng tối đa bốn ngôi nhà mà trước đây chỉ được phép xây dựng một ngôi nhà, và các thành phố không thể từ chối các dự án đó ngoại trừ những trường hợp như có ý nghĩa lịch sử hoặc lô đất không đủ kích cỡ.

Cuộc khảo sát được thực hiện bởi chi nhánh KQED của Bay Area NPR trên 16 thành phố có quy mô khác nhau ở California cho thấy từ năm 2022 đến 2023, các đô thị này đã cùng nhau phê chuẩn 75 đơn đề nghị phân chia lô đất và 112 đơn đề nghị cho các đơn vị nhà mới theo SB 9.

Cơ quan thông tấn này lưu ý rằng trong cùng khoảng thời gian, những thành phố này đã cho phép 8,800 ADU.

Thẩm phán Kin phán quyết rằng vì mục đích đã nêu của SB 9 là làm tăng khả năng tiếp cận nhà ở giá phải chăng, nhưng lại không yêu cầu phát triển nhà ở giá cả phải chăng, nên luật này không đủ tiêu chuẩn để bác bỏ quyền kiểm soát của địa phương đối với việc phân vùng ở các thành phố đặc quyền và là vi hiến.

Thẩm phán Kin cho biết: “Để biện minh cho sự can thiệp của SB 9 đối với những lo ngại của thành phố về các quy định sử dụng và phân vùng đất, cơ quan lập pháp không thể dựa vào khả năng giá cuối cùng sẽ giảm do nguồn cung cấp nhà ở gia tăng để chứng minh SB 9 sẽ làm tăng nguồn cung cấp nhà giá rẻ.”

Phát ngôn viên của Tổng chưởng lý California Rob Bonta nói, “Chúng tôi đang xem xét phán quyết này và sẽ xem xét tất cả các lựa chọn để bảo vệ SB 9.”

Dự luật này gây chú ý là một trong những dự luật lập pháp nổi bật nhất được ban hành để giải quyết những thách thức về khả năng chi trả nhà ở tại California. Thống đốc Gavin Newsom và các nhà lập pháp tiểu bang đã tích cực tìm cách kích thích xây dựng nhà mới thông qua việc phê chuẩn dự luật này.

Ông Bonta nói trong thông cáo báo chí hồi năm 2022: “SB 9 là công cụ quan trọng để chống lại cuộc khủng hoảng nhà ở trên toàn tiểu bang California bằng cách thúc đẩy nguồn cung cấp và khả năng chi trả. Cuộc khủng hoảng về tình trạng thiếu nhà ở và khả năng chi trả nhà ở trên toàn tiểu bang của chúng ta đòi hỏi sự hợp tác, đổi mới, và nỗ lực thiện chí của chính quyền địa phương để tăng nguồn cung cấp nhà ở.”

Tổng chưởng lý Bonta đã thành lập Lực lượng Giám sát Nhà ở trực thuộc Sở Tư pháp California, cơ quan tích cực giám sát việc tuân thủ luật nhà ở của tiểu bang, trong đó có SB 9.

Theo ông Bonta, 17 triệu người thuê nhà trong tiểu bang chi một phần đáng kể tiền lương của họ vào tiền thuê nhà, và ước tính khoảng 700,000 người dân California có nguy cơ bị đuổi khỏi nhà. Ông cho biết chi phí mua nhà cao đã dẫn đến tỷ lệ sở hữu nhà thấp nhất kể từ những năm 1940.

“California có cơ hội ngàn năm có một để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở nhờ khoản đầu tư lịch sử trị giá 22 tỷ USD trong ngân sách năm nay vào nhà ở và tình trạng vô gia cư. Nhưng điều này sẽ chỉ có tác dụng nếu chính quyền địa phương thực hiện phần việc của mình trong việc phân vùng và cho phép xây dựng nhà ở mới,” Thống đốc Gavin Newsom cho biết.

Thẩm phán Kin viết: “Đây không phải là trường hợp liệu cơ quan lập pháp tiểu bang của chúng ta có thể ban hành luật để bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở giá rẻ hay liệu cơ quan này có thể hành động để giải quyết mối lo ngại khác về tình trạng thiếu nhà ở trên toàn tiểu bang nói chung hay không.”

Vì Thẩm phán Kin vẫn chưa công bố toàn bộ lệnh của mình, nên hiện tại chưa có thông tin liên quan đến việc áp dụng phán quyết của ông và cơ sở pháp lý của lệnh này, chỉ biết rằng đang có kháng cáo phán quyết này.