Hầu hết các nhà phân tích đang đánh giá thấp cuộc suy thoái nhà ở đang tới
Gần đây thị trường đang vật lộn giữa suy thoái hay không suy thoái, và liệu sẽ có suy thoái hay không, sớm hay muộn. Theo định nghĩa, suy thoái là khoảng thời gian mà hoạt động kinh tế chạy từ đỉnh đến đáy, về mức độ xu hướng của nó. Mặc dù cần có một số kỹ năng để tách các thành phần xu hướng và chu kỳ khỏi một chuỗi thời gian, nhưng những người không có chuyên môn sẽ có thể biết liệu hoạt động kinh tế đang ở gần đỉnh hay đã đạt đỉnh.
Theo trực giác, từ các chỉ số dẫn đầu như chỉ số chứng khoán không chịu tăng đến việc các chỉ số có độ trễ như tỷ lệ thất nghiệp không chịu cải thiện hơn nữa, nên chúng ta biết rằng đỉnh cao sắp đến.
Dựa trên lý thuyết, suy thoái là một quá trình chạy từ trạng thái cầu vượt trội đến trạng thái cung vượt trội. Sự “vượt trội” xảy ra bởi vì cần có thời gian để sản xuất trong khi nhu cầu có thể thay đổi ngay lập tức; đây là khái niệm về “thời gian để tích lũy.” Thời gian của một quá trình như vậy phụ thuộc vào bản chất của sản xuất. Nếu đối với hàng hóa nói chung có thời gian sản xuất ngắn, chu kỳ kinh doanh nói chung ngắn hơn: suy thoái thường xảy ra một hoặc hai lần mỗi thập niên. Nhưng đối với những đồ dùng lâu năm như nhà ở mất nhiều thời gian để xây dựng, thì chu kỳ lâu hơn nhiều, có thể lên đến 15 đến 25 năm.
Suy thoái chu kỳ kinh doanh thông thường có thể không liên quan đến suy thoái nhà ở, nhưng điều ngược lại là không đúng khi suy thoái nhà ở thường dẫn đến suy thoái chu kỳ kinh doanh, là chu kỳ sâu hơn và dài hơn. Các nghiên cứu hàn lâm kết luận đối với hầu hết các quốc gia rằng, lĩnh vực nhà ở chiếm khoảng 1/5 đến 1/3 tổng hoạt động kinh tế. Hơn nữa, theo ông Granger, chu kỳ nhà ở tạo ra chu kỳ kinh doanh nhưng không nhất thiết là ngược lại. Vì vậy, nếu có một cuộc suy thoái nhà ở sắp tới, chúng ta gần như chắc chắn có thể nói rằng suy thoái sẽ không phải là bất cứ tình huống nhẹ nhàng hay đơn giản nào, mà thay vào đó là tình huống khó khăn.
Chỉ số lan tỏa nhà ở Hoa Kỳ và tăng trưởng giá cả
Có rất nhiều chỉ số về chu kỳ nhà ở, trong đó có việc xây dựng và thi công như khởi công nhà ở hoặc giấy phép xây dựng, cũng như các chỉ số bán hàng như bán nhà mới hoặc hiện có. Tất cả những con số này cho thấy xu hướng rất xấu trong những tháng gần đây. Một loại chỉ báo khác là khảo sát. Hiệp hội các nhà xây dựng quốc gia (NAHB) có một chỉ số thị trường khảo sát tỷ lệ tăng giá so với giảm giá. Từ biểu đồ đi kèm, có thể thấy chỉ số này rất hiệu quả trong việc dự báo mức tăng trưởng giá nhà ở theo năm (YoY) trong khoảng hai tháng tới.
Dự báo mức tăng giá nhà ở theo năm sẽ giảm từ mức cao nhất 20% xuống mức trung bình đến thấp một con số. Tuy nhiên, câu chuyện vẫn chưa kết thúc vì việc tăng lãi suất có lẽ chỉ mới thực hiện được một nửa đến hai phần ba. Lãi suất sẽ tăng thêm 1% đến 2% nữa. Quan trọng hơn là việc tăng lãi suất sẽ có tác động trì hoãn kéo dài đến cả năm 2023 và có thể là năm 2024. Thêm vào đó giá nhà ở có động lực cao (tức là quá trình tự hồi quy (AR) rất lâu), hiệu ứng quả cầu tuyết của việc giảm giá nhà ở không dễ dàng dừng lại một khi nó đã được khởi động.
Tất cả những điều trên sẽ không liên quan nếu một cuộc suy thoái sẽ không xảy ra, nhưng khả năng này có vẻ khó diễn ra vì đường cong lợi suất bị đảo ngược. Hầu hết các nhà phân tích vẫn đánh giá thấp cuộc suy thoái sắp tới.
