Những tòa nhà dang dở khiến hàng ngàn tỷ cho vay của các ngân hàng Trung Quốc gặp rủi ro
Chính sách của ĐCSTQ đằng sau sự sụp đổ của các đại gia bất động sản Trung Quốc
Trong bối cảnh khủng hoảng nợ bất động sản, China Evergrande Group và hai đại tập đoàn bất động sản khác của Trung Quốc đã rớt khỏi danh sách Fortune Global 500 năm 2022, giảm số lượng nhà phát triển bất động sản Trung Quốc xuống còn năm so với tám hồi năm ngoái (2021).
Việc ngày càng ít nhà phát triển Trung Quốc có mặt trên Global 500 phản ánh sự sụp đổ của thị trường bất động sản Trung Quốc khi nhu cầu trong nước và giá nhà giảm. Hai đại tập đoàn bất động sản khác rớt khỏi danh sách Fortune Global 500 là Sunac China Holdings và China Resources Land.
Các nhà phát triển Trung Quốc đã để lại hàng triệu căn nhà được bán trước nhưng chưa hoàn thành do vấn đề thanh khoản. Do đó, hầu hết các ngân hàng Trung Quốc đang phải đối mặt với việc tạm dừng thanh toán thế chấp hoặc “đình chỉ thanh toán thế chấp” — khi mà người mua nhà từ chối thanh toán các khoản thế chấp trừ khi các chủ đầu tư tiếp tục xây dựng.
Theo MacroMicro, một công ty nghiên cứu dữ liệu kinh tế toàn cầu, tính đến ngày 13/08, đã có hơn 327 thông báo ngừng thanh toán thế chấp đã được đưa ra đối với các căn hộ bán trước chưa hoàn thành ở Trung Quốc. Hầu hết các thông báo đều cáo buộc các ngân hàng Trung Quốc lạm dụng tiền bán trước.
S&P Global ước tính rằng 2.4 ngàn tỷ nhân dân tệ (khoảng 355 tỷ USD) tiền thế chấp có thể có nguy cơ không được thanh toán. Con số đó chiếm khoảng 6.5% tất cả các khoản thế chấp chưa thanh toán.
Theo Bloomberg, cơ quan xếp hạng kể trên cũng dự đoán rằng doanh số bán nhà ở Trung Quốc có thể giảm tới 33% trong năm nay, trong bối cảnh cuộc đình chỉ thanh toán thế chấp tiếp tục siết chặt thanh khoản của các nhà phát triển gặp khó khăn và dẫn đến nhiều vụ vỡ nợ hơn.
Gần đây, nhiều nhà phát triển Trung Quốc đã sử dụng các sàn giao dịch trái phiếu và gia hạn nợ để kéo dài thêm thời gian nhằm tránh vỡ nợ. Tuy nhiên, theo S&P Global, ít nhất 20% số nhà phát triển Trung Quốc được xếp hạng là sẽ có khả năng vỡ nợ mặc dù họ đã nỗ lực kéo dài vì các nhà đầu tư có thể thúc ép các yêu cầu của mình thông qua tòa án hoặc tái cấu trúc nợ.
Các nhà phát triển vỡ nợ ở Trung Quốc đã bỏ lại nhiều tòa nhà chưa hoàn thiện, mỗi tòa nhà đều đại diện cho một yếu tố rủi ro đối với các ngân hàng cho vay khi người mua có thể tham gia vào các cuộc đình chỉ thanh toán thế chấp trên toàn quốc.
Một tài liệu nghiên cứu được phát hành bởi Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia (pdf), một tổ chức tư vấn Mỹ, ước tính rằng lĩnh vực bất động sản chiếm 29% GDP của Trung Quốc và hoạt động bất động sản giảm 20% có thể dẫn đến giảm 5 đến 10%. trong GDP.
Theo dữ liệu do Tổng công ty Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC), một nhà cung cấp dữ liệu bất động sản Trung Quốc, công bố, bất chấp những nỗ lực gần đây của Bắc Kinh nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản của đất nước, tổng doanh số bán hàng tại 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu của Trung Quốc trong tháng Bảy đã giảm 29% so với tháng Sáu và giảm 40% so với cùng thời kỳ năm ngoái.
Bà Tưởng Thiên Minh (Katherine Jiang), một nhà phân tích tài chính cư ngụ tại Hồng Kông, nói với The Epoch Times: “Ngành công nghiệp bất động sản ở Trung Quốc đang trong một vòng luẩn quẩn — những vụ vỡ nợ đã làm suy giảm nghiêm trọng niềm tin của các nhà đầu tư và người mua nhà, dẫn đến doanh số sụt giảm và nguồn tài chính bên ngoài giới hạn.”
“Doanh số bán hàng giảm làm giảm dòng tiền hoạt động của các chủ đầu tư và làm suy giảm tâm lý thị trường, gây nguy hiểm cho khả năng tiếp cận thị trường nợ và ngân hàng của các nhà phát triển bất động sản và ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền tài trợ của họ. Người mua nhà cũng sẽ trì hoãn việc mua nhà của họ và chọn cách tiếp cận chờ xem sao. Kết quả là, doanh số bán bất động sản sẽ giảm hơn nữa, và giá cũng sẽ giảm xuống.”
Ví dụ, Skyfame Realty, một nhà phát triển bất động sản tư nhân của Trung Quốc, đã bị đình chỉ tất cả trái phiếu của mình trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông (HKEX) hôm 28/06 sau khi không trả được khoản vay có bảo đảm. Trước khi công khai khoản vỡ nợ, công ty đã tiết lộ hôm 16/06 rằng họ đang chịu “áp lực thanh khoản chưa từng có”.
Chính sách của ĐCSTQ đằng sau sự sụp đổ của các đại gia bất động sản Trung Quốc
Evergrande, nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai ở Trung Quốc theo doanh số, được xếp hạng thứ 122 trong Fortune Global 500 năm 2021. Tuy nhiên, cùng năm đó, công ty này vỡ nợ, gây chấn động thị trường khi trở thành công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới.
Năm 2021, các đại tập đoàn bất động sản của Trung Quốc, bao gồm Evergrande, Fantasia, và Kaisa, đã rơi vào khủng hoảng nợ và “Chính sách ba lằn ranh đỏ” (phiên âm Hán Việt là “Tam đạo hồng tuyến”) của Trung Quốc đã làm vấn đề trở nên tồi tệ hơn. Ba lằn ranh đỏ là một loạt các ngưỡng nợ, hạn chế nghiêm trọng khả năng vay vốn của một số chủ đầu tư bất động sản.
Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PoBC, là ngân hàng trung ương Trung Quốc) và Bộ Nhà ở đã đưa ra chính sách ba lằn ranh đỏ hồi tháng 08/2020, nhằm mục đích cải thiện sức khỏe tài chính của lĩnh vực bất động sản bằng cách giảm đòn bẩy của các nhà phát triển, cải thiện tỷ lệ nợ, và tăng tính thanh khoản. Tuy nhiên, một số nhà phát triển bất động sản lớn, chẳng hạn như Evergrande, đã không đáp ứng được quy định mới.
Nhà kinh tế Trung Quốc Hoàng Tuấn (Huang Jun) nói với The Epoch Times rằng lý do chính dẫn đến sự sụp đổ của Evergrande là do các ngân hàng quốc doanh ngừng cho vay, khi biết rằng Evergrande đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao và không thể hoàn trả.
Ông Hoàng Tuấn là nhà kinh tế trưởng của Liên minh Vốn Doanh nghiệp Trung Quốc (CECU) và là thành viên của ủy ban nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Á Châu (AREAA). Ông ấy hiện đang định cư tại Hoa Kỳ.
“Bắc Kinh có thể đóng một vai trò trong sự sụp đổ của Evergrande,” ông Hoàng giải thích. “Kể từ khi cải cách nhà ở năm 1998, các doanh nghiệp bất động sản tư nhân của Trung Quốc đã phát triển lớn mạnh. Nhưng ĐCSTQ muốn giành lại quyền kiểm soát bằng cách biến các doanh nghiệp tư nhân thành sở hữu nhà nước.”
Ông Hoàng đề cập đến triết lý kinh tế lâu đời của ĐCSTQ, “doanh nghiệp nhà nước tiến lên, khu vực tư nhân thoái lui,” (phiên âm Hán Việt là “quốc xí tiến, dân xí thoái”) một nguyên tắc đàn áp nền kinh tế thị trường tự do và tăng cường kiểm soát của nhà nước Trung Quốc. Kể từ đầu những năm 2000, ĐCSTQ đã thúc đẩy sự thống trị của các doanh nghiệp nhà nước với chi phí của khu vực tư nhân.
Cô Kathleen Li đã đóng góp bài viết cho The Epoch Times từ năm 2009 và chuyên về các chủ đề liên quan đến Trung Quốc. Cô là một kỹ sư chuyên về lĩnh vực xây dựng dân dụng và kết cấu tại Úc.
