PHÂN TÍCH CHUYÊN SÂU: Các dự báo cho thấy lĩnh vực địa ốc thương mại của Hoa Kỳ đang trở nên ‘xấu đi’
Theo một giám đốc điều hành đầu tư địa ốc nổi tiếng, thị trường địa ốc thương mại (CRE) của Hoa Kỳ có thể sớm sụp đổ và gây ra một hiệu ứng dây chuyền có thể dẫn đến một cuộc suy thoái nghiêm trọng như cuộc khủng hoảng hồi năm 2008.
Nói chuyện trong một cuộc phỏng vấn hồi tuần trước (10-16/04), ông Patrick Carroll, Giám đốc điều hành của công ty đầu tư địa ốc Carroll, nói với CNBC rằng thị trường này có thể sẽ trở nên xấu đi trong những năm tới khi một lượng lớn các khoản nợ thế chấp thương mại đến hạn.
Trong những tuần vừa qua, các nhà phân tích và giám đốc điều hành trong ngành đã đưa ra cảnh báo kể từ khi ngân hàng Silicon Valley Bank sụp đổ và cho biết một lượng lớn nợ thế chấp thương mại do các ngân hàng nắm giữ sẽ phải được tái cấp vốn. Một bản tin từ Business Insider lưu ý rằng các ngân hàng vừa và nhỏ nắm giữ khoảng 80% nợ địa ốc thương mại.
Hôm 13/04, ông Carroll nói với đài truyền hình này: “Thật không may, trong tình hình mà chúng ta đang gặp phải, mọi thứ cần phải chạm đáy, nhưng vẫn chưa chạm đáy.”
“Tình hình sẽ trở nên xấu đi, ít nhất là cũng như năm 2008, 2009.”
Trong các năm 2008 và 2009, những cuộc suy thoái kinh tế đã dẫn một loạt gói cứu trợ liên bang.
Một bản tin từ Reuters hôm 14/04 cho biết một số ngân hàng lớn nhất của Hoa Kỳ đã cảnh báo rằng một lĩnh vực ngày càng đáng lo ngại là địa ốc thương mại văn phòng khi giá trị tài sản giảm và nhiều người vay không trả được nợ trong bối cảnh lãi suất tăng, lạm phát tương đối cao, và nền kinh tế chậm lại.
Các giám đốc điều hành tại Wells Fargo, Citigroup, và JPMorgan Chase nói với Reuters và những người khác rằng các điều kiện của ngành đang trở nên xấu hơn.
Hãng thông tấn Reuters đưa tin, Giám đốc điều hành Wells Fargo Charlie Scharf cho biết trong một cuộc hội đàm với các nhà phân tích rằng, “Tình trạng yếu kém tiếp tục phát sinh trong lĩnh vực văn phòng địa ốc thương mại.”
Ngược lại, ông Scharf cho biết ngân hàng đã dành thêm 643 triệu USD trong quý đầu tiên cho các khoản lỗ tín dụng, chủ yếu do kỳ vọng về các khoản lỗ cho vay địa ốc thương mại cao hơn.
Giám đốc điều hành JPMorgan Jamie Dimon cho biết ông đã dự đoán các điều kiện cho vay chặt chẽ hơn, hầu hết là xoay quanh “một số thứ địa ốc nhất định,” và điều đó “làm tăng khả năng xảy ra suy thoái.” Trong khi đó, theo bản tin này, Giám đốc tài chính của Wells Fargo Mike Santossimo cho biết thị trường văn phòng hiện đang có “dấu hiệu suy yếu do nhu cầu thấp hơn, chi phí tài chính cao hơn, và điều kiện thị trường vốn đầy thách thức.”
Ông Santosmassimo nói, “Mặc dù chúng tôi chưa thấy dấu hiệu này chuyển thành tổn thất đáng kể, nhưng chúng tôi dự kiến sẽ chứng kiến tình trạng căng thẳng hơn theo thời gian.”
Theo các nhà phân tích của Citigroup, các ngân hàng chiếm 54% tổng thị trường địa ốc thương mại trị giá 5.7 ngàn tỷ USD, với những nhà cho vay nhỏ nắm giữ 70% các khoản cho vay địa ốc thương mại. Theo Reuters và nhà cung cấp dữ liệu địa ốc Trepp, hơn 1.4 ngàn tỷ USD cho vay trong lĩnh vực CRE của Hoa Kỳ sẽ đáo hạn vào năm 2027, với khoảng 270 tỷ USD đến hạn trong năm nay.
Các khoản vay được các văn phòng hậu thuẫn chiếm tỷ trọng đáng kể nhất trong số nợ đáo hạn, tiếp theo là tài sản đa gia đình và bán lẻ. Các chủ ngân hàng và các nhà phân tích cho biết, câu hỏi hiện nay đối với nhiều người đi vay là liệu họ có thể tái cấp vốn hoặc cấu trúc lại các khoản vay để tránh vỡ nợ hay không. Họ cho biết, các tài sản cũ có tỷ lệ trống cao phải đối mặt với khó khăn tái cấp vốn lớn nhất.
Bài báo của Reuters, trích dẫn các CEO và nhà phân tích ngân hàng, lưu ý rằng khoản nợ do các ngân hàng nắm giữ sẽ phải được tái cấp vốn trong điều kiện khó khăn hơn do lãi suất cao hơn và khả năng cung cấp tín dụng bị thắt chặt.
“Người bán không nhận ra tài sản của họ đã mất giá bao nhiêu giá trị, và họ chưa sẵn sàng bán các tài sản của mình vì họ chưa cảm thấy đủ khó khăn. Họ sắp bắt đầu cảm thấy khó khăn. Các nhà cho vay này đang gặp khó khăn,” ông Carroll cho biết trong cuộc phỏng vấn của CNBC, lưu ý rằng khoản nợ địa ốc thương mại trị giá 1.5 ngàn tỷ USD sẽ đến hạn khoảng trong vòng ba năm. Ông nói rằng khoản nợ đó cần phải được đàm phán lại hoặc tái cấp vốn.
Ngoài ra, các chủ ngân hàng và nhà phân tích nói với Reuters rằng tình trạng căng thẳng đáng kể nhất trong lĩnh vực văn phòng có thể được cảm nhận ở các thành phố lớn như San Francisco, Los Angeles, New York, và Seattle. Theo ông Stephen Buschbom, giám đốc nghiên cứu tại Trepp, các thành phố ở miền Nam Hoa Kỳ có tỷ lệ cho vay rủi ro thấp hơn.
Ông nói với Reuters: “Các khu vực này có mức độ căng thẳng về thị trường văn phòng cao nhất nằm ở Đông Bắc và Bờ Tây vốn tập trung nhiều ngành công nghệ.
Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York đã lặp lại quan điểm của Buschbom hồi tuần trước trong một bài đăng trên trang web của mình.
Hôm 13/04, Fed New York cho biết, “Trong khi thị trường cho thuê nhà ở đã phục hồi trở lại, thị trường bán lẻ và văn phòng vẫn chậm chạp — đa phần là do sự chuyển dịch sang làm việc từ xa và mua sắm trực tuyến.”
Cơ quan này lưu ý rằng giá thuê thương mại ở Manhattan giảm đáng kể so với mức trước đại dịch COVID-19.
