Đối với những người cao niên đang gặp khó khăn với các khoản chi phí, vay thế chấp ngược (hay thế chấp tiêu dùng) có thể là một lựa chọn thiết thực. Mặc dù một giải pháp hỗ trợ như vậy nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng khi suy xét kỹ hơn thì lại có thể khác. Ngành công nghiệp này đầy rẫy những trò gian lận; phí thì cao và thường bị che giấu. Ngoài ra, các khoản vay thế chấp ngược có thể có lãi suất biến đổi, vì vậy theo thời gian thì quý vị có thể mắc nợ nhiều hơn.

Vay thế chấp ngược là một quyết định tài chính quan trọng, và việc hiểu rõ những ưu và khuyết điểm của nó là thực sự cần thiết.

Vay thế chấp ngược là gì?

Vay thế chấp ngược (reverse mortgage) là một giải pháp cho vay cho phép chủ nhà rút tài sản là nhà ở đang sở hữu thành tiền mặt phục vụ cho các chi phí sinh hoạt, chi phí y tế, hoặc các nhu cầu khác.

Có ba loại vay thế chấp ngược: loại có một mục đích duy nhất, loại được bảo hiểm của liên bang, và loại chuyên biệt. Phổ biến nhất là vay thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà có bảo hiểm của liên bang. Thuật ngữ “vay thế chấp ngược” thường được sử dụng để chỉ loại thế chấp này, và đây là chủ đề thảo luận của bài viết này.

Đối với những chủ sở hữu nhà trên 62 tuổi, những người đã thanh toán hết hoặc thanh toán được phần lớn căn nhà của họ (thường ít nhất là 50%), vay thế chấp ngược có thể giải phóng tiền mặt để chi trả cho các chi phí. Thông thường, một khoản vay thế chấp ngược sẽ không đến hạn phải hoàn trả cho đến khi chủ nhà chuyển đi, qua đời hoặc chọn trả hết khoản vay. Loại khoản vay này chỉ áp dụng cho nhà ở là nơi cư trú chính.

Khi nào một khoản vay thế chấp ngược có thể phù hợp

Chỉ một số lượng hạn chế các chủ sở hữu nhà đáp ứng được các tiêu chí của khoản vay thế chấp ngược. Đối với những người này, đây có thể là một lựa chọn hấp dẫn, vì một vài lý do sau:

Vẫn được ở lại Nhà: Nó có thể tránh cho họ phải chuyển sang ngôi nhà nhỏ hơn. Một khoản tiền lớn một lần từ khoản vay thế chấp ngược có thể được sử dụng để trả hết cho khoản vay thế chấp hiện có, giúp những chủ nhà thiếu tiền có thể có ngay tiền mặt. Các khoản tiền (giải ngân) hàng tháng thì có thể giúp thanh toán các chi phí sinh hoạt.

Các Tùy chọn Nhận tiền vay: Tính linh hoạt mà chủ nhà có thể chọn để nhận tiền từ khoản vay thế chấp ngược có thể rất hấp dẫn. Các khoản tiền được giải ngân theo phương thức thanh toán một lần, theo hạn mức tín dụng, theo các khoản chi trả cố định hàng tháng hoặc kết hợp các tùy chọn này.

Không giống như việc nhận tiền phân phối từ tài khoản hưu trí chẳng hạn như 401 (k), IRS không coi các khoản tiền từ vay thế chấp ngược là thu nhập; do đó nó không phải chịu thuế.

Không cần độ khả tín/Điểm tín dụng yếu: Nhiều khoản vay thế chấp ngược không yêu cầu kiểm tra điểm tín dụng như một phần của quy trình đăng ký. Đối với những chủ nhà có điểm tín dụng yếu, những lợi thế này khiến vay thế chấp ngược trở thành một giải pháp thay thế khả thi so với các loại vay khác.

Giá nhà biến động: Nếu giá trị của căn nhà giảm xuống thấp hơn số dư của khoản vay thế chấp ngược, những người thừa kế của người vay không chịu nợ nhiều hơn giá trị của căn nhà.

Mặt khác, nếu ngôi nhà tăng giá trị, thì sau khi thanh toán khoản vay thế chấp và các chi phí liên quan, sẽ có thể còn dư tiền. Trong trường hợp này, chủ nhà hoặc những người thừa kế của chủ nhà sẽ có lợi.

Tại sao vay thế chấp ngược hầu như luôn không hợp lý

Mặc dù vay thế chấp ngược có một số điểm tích cực, nhưng mặt tiêu cực của nó có xu hướng lấn át mặt tích cực đối với hầu hết mọi người.

Lãi kép

Tiền lãi từ một khoản thế chấp ngược được tích lũy hàng tháng và được cộng vào số dư. Nói cách khác, mỗi tháng chủ nhà bị tính lãi và phí — trên khoản lãi và phí đã được cộng vào số dư khoản vay của tháng trước.

Những nguyên tắc nghiêm ngặt

Bên cho vay có thể buộc người vay phải tuân thủ các tiêu chuẩn bảo trì ngôi nhà nghiêm ngặt để bảo vệ giá trị ngôi nhà khi bán lại. Việc không tuân thủ các điều khoản cho vay, chẳng hạn như không bảo trì nhà một cách đầy đủ, hoặc bỏ qua thuế tài sản, có thể buộc người vay phải trả nợ thế chấp sớm.

Vay thế chấp ngược bao gồm các hướng dẫn nghiêm ngặt khác cho chủ nhà và những người thừa kế của họ. Nếu người vay chuyển ra khỏi nơi cư trú hoặc ngừng sống trong ngôi nhà này hơn một năm, trước khi khoản vay được hoàn trả đầy đủ, khoản vay sẽ phải được hoàn trả [ngay khi đó.]

Nếu chủ nhà qua đời, những người thừa kế phải trả toàn bộ khoản vay, mặc dù số tiền này có thể không vượt quá giá trị căn nhà. Các trường hợp ngoại lệ có thể áp dụng nếu chủ nhà đã kết hôn, hoặc nếu có những người đồng vay vốn không phải là vợ/chồng.

Vợ/chồng không tham gia khoản vay nợ

Hôn nhân làm phức tạp hóa các khoản vay thế chấp ngược. Nếu vợ/chồng của quý vị có một khoản thế chấp ngược, và qua đời hoặc chuyển ra khỏi ngôi nhà, điều gì xảy ra tiếp theo sẽ phụ thuộc vào việc quý vị có phải là người đồng vay của khoản vay này không, hoặc là người vợ/chồng đủ tư cách hoặc không đủ tư cách, mà không tham gia khoản vay không.

Nếu cả hai vợ chồng đều ít nhất 62 tuổi và là người đồng vay, người vợ/chồng còn sống nếu vẫn ở trong ngôi nhà sẽ tiếp tục được nhận tiền từ khoản vay thế chấp ngược, nếu có.

Nếu người vợ/chồng còn sống không phải là người đồng vay, nhưng đủ tư cách (đã kết hôn với người vay tại thời điểm người vay nộp đơn và được phê duyệt khoản vay) thì khoản vay thế chấp ngược này sẽ được hoãn lại. Điều này có nghĩa là người vợ/ chồng đủ tư cách này có thể tiếp tục sống trong ngôi nhà đó, và sẽ chịu trách nhiệm với các điều kiện của khoản vay thế chấp ngược. Tuy nhiên, người vợ/chồng đủ tư cách đó sẽ không được nhận tiền từ khoản vay thế chấp ngược.

Để lại người vợ/ chồng còn sống mà không có nguồn thu nhập chính không phải là điều lý tưởng. Bởi vì thế, trừ khi quý và vợ/chồng của quý vị 62 tuổi, và là những người đồng vay thế chấp ngược, đây có thể không phải là một lựa chọn tốt cho quý vị.

Lừa đảo ăn cướp

Ngành công nghiệp thế chấp ngược đầy rẫy những gian lận. Trên thực tế, các trò gian lận trong thế chấp ngược là một trong những trò lừa đảo hàng đầu mà AARP cảnh báo các thành viên của mình. Những kẻ cho vay cướp đoạt thường đặt bẫy đối với những người cao niên thiếu tiền mặt.

Phí và bảo hiểm vay thế chấp đắt đỏ

Các khoản vay thế chấp ngược thường kèm nhiều khoản phí đắt đỏ. Phí khởi tạo, phí dịch vụ, và phí bảo hiểm vay thế chấp có thể trở thành những loại chi phí cắt cổ.

Bảo hiểm thế chấp trả khoản chênh lệch nếu giá trị một ngôi nhà giảm xuống thấp hơn số tiền vay thế chấp ngược. Phí bảo hiểm thế chấp trả trước được thanh toán khi khoản vay được duyệt và thường bằng 2% giá trị định giá của ngôi nhà. Phí bảo hiểm thế chấp thường xuyên được tính hàng năm và thường bằng 0,5% tổng dư nợ cho vay.

Trả lãi đắt 

Phần lớn các khoản vay thế chấp ngược có lãi suất biến đổi. Điều này có nghĩa là lãi suất có thể tăng theo thời gian, làm trầm trọng thêm chi phí của khoản vay.

Một sự khác biệt rõ ràng khác giữa vay thế chấp ngược và vay thế chấp thông thường là các khoản trả lãi đối với thế chấp ngược không được khấu trừ thuế cho đến khi quý vị hoàn trả đầy đủ khoản vay.

Giảm phần chủ sở hữu

Trong khi một khoản thế chấp ngược cho vay dựa trên giá trị sở hữu một ngôi nhà, nó cũng có thể làm giảm phần sở hữu đó. Nếu quý vị đang tính rằng ngôi nhà là một phần lớn trong tài sản thừa kế của gia đình quý vị, quý vị có thể muốn nghĩ lại.

Nhất thiết cần hoàn toàn tránh tình thế tiến thoái lưỡng nan

Một vấn đề có thể được giải quyết bằng một giải pháp. Tuy nhiên, tình huống tiến thoái lưỡng nan là khi phải đưa ra một sự lựa chọn khó khăn giữa hai hoặc nhiều giải pháp khác nhau. Vay thế chấp ngược không nên được coi là một giải pháp mà nên được coi là một tình thế tiến thoái lưỡng nan.

Cách tốt nhất là thay đổi trước khi tình hình trở nên tuyệt vọng. Các lựa chọn thay thế khác bao gồm các khoản vay mua nhà, tái cấp vốn, giảm quy mô ngôi nhà, hoặc tìm kiếm sự hỗ trợ với các chi phí hàng tháng chẳng hạn như dịch vụ tiện ích.

Một giải pháp tốt hơn sẽ là chuẩn bị cho việc nghỉ hưu bằng cách đặt ra các khoản dự phòng, làm việc với một cố vấn và xây dựng một ngân sách thực tế. Việc này càng được thực hiện sớm thì càng có nhiều thời gian để giải quyết những mối lo ngại có thể khiến quý vị đau đầu trong tương lai.

Bản quyền của The Epoch Times © 2022. Các quan điểm và ý kiến ​​được bày tỏ chỉ là của các tác giả. Những thông tin này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin chung và không nên được hiểu hoặc hiểu như một khuyến nghị hoặc một lời mời chào. The Epoch Times không đưa ra lời khuyên về đầu tư, thuế, pháp lý, lập kế hoạch tài chính, lập kế hoạch bất động sản hoặc bất kỳ lời khuyên tài chính cá nhân nào khác. The Epoch Times không chịu trách nhiệm về tính chính xác hoặc kịp thời của thông tin được cung cấp.

Minh Trí biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times

Chia sẻ bài viết này tới bạn bè của bạn