Thị trường nhà ở Trung Quốc sụt giảm trở thành một vấn đề hiện thực
Một vài tháng trước, tôi đã viết rằng sự suy thoái của Trung Quốc liên quan nhiều hơn đến COVID-19 và chỉ ra những thách thức đến từ sức nặng quá lớn của lĩnh vực địa ốc trong nền kinh tế nước này.
Một tài liệu nghiên cứu của ông Kenneth Rogoff và ông Yuanchen Yang (pdf) đã ước tính rằng lĩnh vực địa ốc chiếm 29% GDP của Trung Quốc. Các vấn đề đến từ sự suy thoái dần dần của lĩnh vực địa ốc đã mở rộng thành những thách thức tài chính của các chính quyền địa phương của Trung Quốc và có thể tạo ra một vấn đề tài khóa liên quan đến các tài khoản công của quốc gia này.
Bloomberg đưa tin cho biết “doanh số bán tại các nhà phát triển nhà ở lớn nhất Trung Quốc đã giảm 43% trong tháng Sáu so với một năm trước đó,” điều này tạo ra một sự thiếu hụt vốn đáng báo động đối với các chính quyền địa phương, nơi mà các nguồn tài chính phần lớn phụ thuộc vào doanh thu bán đất, và một vấn đề nghiêm trọng cho lĩnh vực tài chính và chính phủ. Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã hứa sẽ huy động một gói cứu trợ trị giá 148 tỷ USD để hoàn thành các dự án địa ốc dở dang khi sự tức giận gia tăng từ những người mua địa ốc mà chưa được nhận nhà sau khi họ đã ứng trước các khoản thanh toán lớn.
Quy mô của lĩnh vực địa ốc trong nền kinh tế Trung Quốc rất lớn, và tác động của mức sụt giảm doanh số bán đất đối với tổng sản phẩm quốc nội (GDP) có thể là không thể bù đắp được bằng các lĩnh vực khác. Theo S&P Global, doanh số bán địa ốc của Trung Quốc có thể sẽ giảm khoảng 30% trong năm nay do số lượng người mua nhà đình chỉ thanh toán vay thế chấp ngày càng tăng. Cô Esther Liu tại S&P Global Ratings nói với đài CNBC rằng tình huống này có thể tồi tệ hơn năm 2008 khi doanh số bán hàng giảm khoảng 20%. Không có lĩnh vực nào ở Trung Quốc có thể giảm thiểu tác động của sự sụt giảm doanh thu thuế và sản lượng như vậy.
JP Morgan đã giải thích mức độ của vấn đề này trong một báo cáo gần đây có nhan đề “Hồi chuông cảnh báo thị trường nhà ở tại Trung Quốc lại vang lên”. Theo báo cáo này, “Kể từ hôm 30/06, các yêu cầu đình chỉ vay thế chấp do giao nhà chậm trễ đã lan rộng đến hơn 300 dự án ở các khu vực khác nhau của Trung Quốc.” Nhóm nghiên cứu cổ phiếu của JP Morgan ước tính rằng những yêu cầu này đại diện cho tổng giá trị là 330 tỷ nhân dân tệ (49 tỷ USD) (hoặc giá trị vay thế chấp là 132 tỷ nhân dân tệ (20 tỷ USD) với giả định là khoản vay 40% giá trị).
Các chính quyền địa phương đã chứng kiến doanh thu tài khóa của họ giảm 7.9% trong nửa đầu năm 2022, và doanh số bán đất giảm 31.4%. “Trong khi đó, chi phí tài khoá của các chính quyền địa phương tăng 6.4% do khó khăn trong chi tiêu tài khóa và chi phí gia tăng liên quan đến chính sách zero COVID,” và JP Morgan ước tính rằng mức giảm 5% trong đầu tư địa ốc sẽ làm giảm tăng trưởng GDP 0.6-0.7%.
Có những tác động liên quan đến nhiều lĩnh vực và các gia đình. Các nhà phát triển địa ốc là những nhà phát hành thương phiếu lớn nhất ở Trung Quốc, và hàng triệu người tiết kiệm đã đầu tư vào trái phiếu và các công cụ nợ của các nhà phát triển địa ốc để tạo ra lợi nhuận ổn định và an toàn. Nhiều người trong số họ đang vỡ nợ. Theo ngân hàng ANZ, các khoản vỡ nợ trái phiếu của Trung Quốc đã lên tới 20 tỷ USD trong năm 2022, cao hơn gấp đôi so với năm ngoái. Trong số 19 vụ vỡ nợ được ghi nhận, có 18 vụ đến từ các nhà phát triển địa ốc.
Địa ốc cũng là một yếu tố dẫn dắt liên quan của hoạt động kinh tế trong các ngành dịch vụ và sản xuất khác. Sự sụp đổ của nhiều chủ đầu tư đang tạo ra hiệu ứng dây chuyền trên khắp các lĩnh vực đã phát triển mạnh nhờ hoạt động xây dựng và hoạt động do địa ốc thúc đẩy.
Đối với các nhà đầu tư trên toàn cầu, đây chủ yếu là một vấn đề trong nước, và nhiều người cho rằng chính phủ Trung Quốc sẽ kiềm chế việc này thông qua một loạt các gói cứu trợ và bơm thanh khoản cho khu vực tài chính để ngăn chặn tình trạng khủng hoảng tín dụng. Từ góc độ tài chính, dự tính này có thể đúng, nhưng không có cách nào để nhà cầm quyền Trung Quốc ngăn chặn những tác động kinh tế vĩ mô đến từ sự bùng nổ của một bong bóng có cường độ rất lớn như vậy. Tăng trưởng GDP của Trung Quốc chậm lại, chỉ còn 0.4% trong quý thứ hai, và tỷ lệ thất nghiệp ở thanh niên đang tăng lên những mức cao mới.
Chính quyền Trung Quốc có thể kiềm chế được những tác động tài chính của cuộc khủng hoảng địa ốc, nhưng để làm được như vậy, họ sẽ phải từ bỏ mục tiêu tăng trưởng GDP 5.5% cho năm 2022 và có thể giảm mục tiêu năm 2023 xuống một con số nhỏ hơn nhiều. Trong nhiều năm, nhà cầm quyền Trung Quốc đã lo ngại về mức nợ gia tăng trong nền kinh tế Trung Quốc, và sự gia tăng tỷ trọng của lĩnh vực nhà ở, nhưng có vẻ như họ đã kỳ vọng sự tăng trưởng và sự cải thiện trong cái gọi là “nền kinh tế mới” sẽ che giấu được vấn đề này.
Nhiều nhà phân tích quốc tế kỳ vọng Trung Quốc sẽ là nền kinh tế đầu tiên chứng minh rằng họ có thể điều hướng một bong bóng địa ốc bằng cách làm xẹp nó thông qua quá trình kế hoạch hóa trung tâm. Có quá nhiều hy vọng vào kế hoạch tập trung và quá ít sự lưu tâm đến mức độ của vấn đề này.
Rõ ràng là không có lĩnh vực nào có thể làm loãng ảnh hưởng của một vụ vỡ bong bóng địa ốc. Ngay cả khi thách thức tài chính được giải quyết thông qua các gói cứu trợ và bơm thanh khoản, tác động này sẽ phải tự xảy ra ở tiền tệ, lạm phát, thất nghiệp, tăng trưởng, hoặc tất cả các phương diện này cùng một lúc. Nhiều người tin rằng giải pháp dễ dàng nhất là giảm giá đồng nhân dân tệ, nhưng ngân hàng trung ương biết rằng việc này không dễ dàng như vậy, vì lạm phát sẽ làm giảm mức sống của một nhóm dân cư vốn đã bất mãn, và phá giá sẽ phá hủy sức mua của tiền lương thực tế và giá trị của các khoản tiết kiệm.
Nếu chúng ta có thể học được bất cứ điều gì từ sự sụt giảm địa ốc này thì đó là việc thổi phồng tăng trưởng với một bong bóng nhà ở được quy hoạch tập trung không bao giờ dẫn đến một giải pháp dễ dàng và dễ quản lý.
Quan điểm trong bài viết này là của tác giả và không nhất thiết phản ánh quan điểm của The Epoch Times.
Tiến sĩ Daniel Lacalle là nhà kinh tế trưởng tại quỹ đầu cơ Tressis và là tác giả của các cuốn sách “Tự Do Hoặc Bình Đẳng”, “Thoát Khỏi Bẫy Ngân Hàng Trung Ương” và “Cuộc Sống Trong Thị Trường Tài Chính”.
