Các ngân hàng Trung Quốc khai triển ‘cho vay bách niên’, ‘cho vay từ trái tim đến trái tim’ để giảm áp lực giá nhà
Chuyên gia cho rằng việc thao túng giá thị trường địa ốc để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của chính quyền cộng sản sẽ không hiệu quả
Các ngân hàng ở nhiều nơi trên khắp Trung Quốc được cho là đang giới thiệu “các khoản cho vay từ trái tim đến trái tim” nhằm khuyến khích các cặp vợ chồng chưa cưới đăng ký vay mua nhà trước khi họ kết hôn; và “khoản vay bách niên” cho phép con thừa kế khoản vay của cha mẹ và kéo dài thời gian trả nợ lên 100 năm (bách niên). Các chuyên gia tin rằng việc nới lỏng giới hạn thời gian trả nợ và các điều kiện cho người vay như thế có thể là nhằm giảm bớt áp lực giá nhà đất cao vốn đã làm suy yếu thị trường địa ốc Trung Quốc.
Hôm 22/02, Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc đã khai triển “cho vay từ trái tim đến trái tim” dành cho các cặp vợ chồng chưa cưới mua nhà mới ở khu Hùng An, thành phố Bảo Định, miền trung tỉnh Hà Bắc. Theo báo cáo của cổng thông tin Trung Quốc Sina, ngân hàng này cho phép cả hai bên cùng đứng tên khoản vay với tư cách là những người đồng vay, hoặc một bên cũng có thể đứng tên đi vay. Ngay cả khi chỉ có một bên đứng tên, thì người kia phải đứng ra bảo lãnh trách nhiệm liên đới, và cả hai người đều được xem là đồng trả nợ.
Hành động này giống như những nỗ lực của các ngân hàng Trung Quốc khác, vốn xảy ra ở nhiều nơi khác trong những hành động tương tự nhằm giảm bớt áp lực kép của việc doanh số bán địa ốc chậm chạp và người đi vay trả nợ trước hạn.
Hôm 15/02, hợp tác với một số ngân hàng ở Nam Ninh, Công ty Địa ốc Kiến Phát Nam Ninh (Nanning C&D Real Estate) của tỉnh Quảng Tây đã công bố một dự án “cho vay bách niên”, kéo dài kỳ hạn cho vay lên đến 100 năm đối với người mua nhà, tức là một nghĩa vụ trả nợ thế chấp kéo dài giữa cha mẹ và con cháu của hai thế hệ.
Cái gọi là khoản vay bách niên này có nghĩa là, ví dụ, một ngân hàng tăng tuổi cho vay tối đa đối với một người mua nhà từ 65 lên 70, sau đó con của người mua nhà này thực hiện một khoản vay để mua tài sản đó trong 30 năm nữa, để thêm lên thành một thời hạn cho vay là 100 năm.
Một số ngân hàng ở Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thành Đô thuộc tỉnh Tứ Xuyên, Ninh Ba và Vô Tích thuộc tỉnh Chiết Giang cũng thay đổi mức trần cho vay, với các ngân hàng Thành Đô kéo dài thời hạn cho vay tối đa lên 90 năm, và một số ngân hàng của Bắc Kinh hứa hẹn khoản vay thời hạn lên tới 95 năm khi người đi vay có con bảo đảm trả nợ.
Các khoản vay này bao gồm cả con với tư cách là người đồng vay để bảo đảm rằng việc trả nợ mua nhà có thể được thực hiện trong thời gian dài hơn, xét đến việc tuổi thọ trung bình của người Trung Quốc là khoảng 77.93 tuổi, theo dữ liệu mà Ủy ban Y tế Quốc gia Trung Quốc công bố hồi tháng 07/2022.
Trả nợ thế chấp trọn đời
Chuyên gia về Trung Quốc Thạch Sơn (Shi Shan) nói với Epoch Times hôm 25/02: “Không giống như hệ thống bảo vệ phá sản tín dụng của phương Tây, ở Trung Quốc người dân phải hoàn trả các khoản thế chấp mua nhà suốt đời.”
Theo bản tin hôm 23/02 của Sina, ông Đổng Hy Diễu (Dong Ximiao), một nhà nghiên cứu tại Viện Tài chính của Đại học Phúc Đán, cho biết “khoản vay bách niên” hay “khoản vay từ trái tim đến trái tim” chỉ nhằm mục đích có thêm nhiều người vay là trẻ em, cha mẹ, hoặc các thể nhân đủ điều kiện khác làm “người đồng vay.”
Ông Trịnh Đại Nguyên (Zheng Dayuan), một chuyên gia thế chấp cao cấp tại Quảng Châu, cho biết: “Đây thực sự là một loại ‘cho vay chuyển tiếp’ theo nghĩa rộng, tức là khi thu nhập của một người không đủ, thì một người khác cung cấp thu nhập để hỗ trợ trả nợ.”
Các khoản vay chuyển tiếp, như tên gọi gợi ý, được sử dụng khi tuổi đi vay hoặc khả năng trả nợ của người đi vay bị hạn chế, thì người thân của người đi vay (cha mẹ, con, và vợ/chồng của họ) và thậm chí cả những người bạn đời chưa kết hôn sẽ chịu trách nhiệm với tư cách là người đồng vay hoặc người bảo lãnh cho đến khi việc hoàn trả toàn bộ khoản nợ đã hoàn tất. Theo một báo cáo từ trang cổng thông tin NetEase hôm 16/02, thì các khoản cho vay chuyển tiếp có thể vận dụng những kẽ hở của các chính sách hạn chế mua và cho vay, vì vậy các khoản cho vay này là một vùng “xám.”
Ông Thạch tin rằng các khoản vay chuyển tiếp là một sản phẩm tài chính “vắt tận xương tủy” làm cạn kiệt thu nhập của người đi vay, “sản phẩm này dường như làm giảm gánh nặng của người đi vay trong ngắn hạn, nhưng lại đẩy họ vào tình trạng mắc nợ quá mức vượt quá khả năng chi trả thực tế [trong dài hạn].”
Hơn nữa, sản phẩm cho vay đó ràng buộc trước nhu cầu tín dụng từ con của người đi vay, kéo dài khoản nợ sang tương lai của thế hệ tiếp theo, ông nói thêm.
Theo quan điểm của ông Thạch, lý do chính để các ngân hàng Trung Quốc đề nghị các khoản vay chuyển tiếp khác nhau là do giá nhà quá cao và người dân không có khả năng mua nhà.
Vậy tại sao doanh nghiệp địa ốc không chiết khấu giá nhà để giảm hàng tồn, hoàn vốn, và tạo thuận lợi cho người dân?
Giá nhà ở bị chính quyền thao túng
Hôm 17/02, tập đoàn phát triển địa ốc Tín Thành (Xincheng Group) cho biết đã bán được hơn 70 dãy nhà ở Tấn Duyệt Hoa Viên, tọa lạc tại quận Long Cương thuộc thành phố Thâm Quyến trong ngày khuyến mãi đầu tiên. Khẩu hiệu “Với khoản trả trước chỉ 300,000 nhân dân tệ (khoảng 43,000 USD), chủ đầu tư tặng miễn phí không hoàn lại 600,000 nhân dân tệ (khoảng 86,000 USD)” đã tạo ra làn sóng mua nhà bùng nổ.
Chiến thuật khuyến mãi ưu đãi như vậy được đưa ra khi doanh số bán hàng của Tập đoàn Tín Thành gặp phải những trở ngại do “nhiều tác động của thị trường, ngành, và dịch bệnh” COVID trong năm qua. Trong Giai đoạn I của Tấn Duyệt Hoa Viên, chỉ một nửa trong số 522 căn hộ được bán trong một năm, trong khi chỉ có 17 trong số 490 căn hộ Giai đoạn II được bán trong sáu tháng, theo tuyên bố của công ty hôm 19/02.
Tuy nhiên, một ngày sau, Cục Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn thành phố Thâm Quyến đã yêu cầu dừng khẩn cấp hoạt động quảng cáo của Tập đoàn Tín Thành và niêm phong một số tài sản, tuyên bố rằng hoạt động bán hàng này bị nghi ngờ là “phá vỡ thị trường.”
Một nhân viên cục nhà ở của quận Long Cương nói với truyền thông Trung Quốc hôm 20/02 rằng khoản thanh toán trước 20% tương đương với việc giảm giá trái phép, điều bị chính phủ minh xác nghiêm cấm.
Theo bản tin về Tập đoàn Tín Thành kể trên, nếu giá của một địa sản trị giá 3 triệu nhân dân tệ (430,000 USD) bị giảm 600,000 nhân dân tệ (86,000 USD), thì khoản giảm giá này tương đương với mức giảm 20%.
Cùng với Thâm Quyến, các thành phố Quế Lâm, Côn Minh, Chu Châu, Nhạc Dương, Thẩm Dương, Đường Sơn, và Trương Gia Khẩu nằm trong số 21 thành phố trên khắp Trung Quốc bị chính quyền cấm hoặc hạn chế giảm giá nhà đất. Một số thành phố trực tiếp ban hành mệnh lệnh hành chính, trong khi những thành phố khác đe dọa các doanh nghiệp bằng cách không cấp các giấy phép chính phủ liên quan.
Giá trị đất đai và thuế liên quan địa ốc
Một bài báo đăng hôm 23/02 trên NetEase đã liệt kê chi tiết những lý do khiến chính quyền ĐCSTQ miễn cưỡng hạ giá nhà đất mặc dù giá nhà ở đang quá cao khiến người dân không muốn mua nhà.
Nếu giá nhà giảm, thì giá đất cũng giảm theo, kéo theo đó là các công ty cầm cố đất đai sẽ không còn khả năng thanh toán và có thể bị vỡ nợ bất cứ lúc nào. Bài báo viết, một khi các công ty đó vỡ nợ, thì nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng lên đáng kể, và các sản phẩm tài chính sẽ mất giá nghiêm trọng, “tất cả những vấn đề này sẽ đẩy các chính quyền địa phương vào một cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng.”
Do đó, theo ý kiến của tác giả bài viết, hàng loạt các chính sách của chính quyền đối với ngành địa ốc, cả việc đàn áp ngành địa ốc vào năm 2021 lẫn việc đảo ngược chính sách sau đó, đều chỉ là nhằm giải quyết những lo ngại về bảo đảm việc chuyển giao tài sản, ổn định giá nhà vốn đang tăng quá cao, và bảo vệ giá trị đất đai.
Để thúc đẩy ngành địa ốc, các nhà chức trách đã để ngỏ lại khả năng các công ty địa ốc được chào bán cổ phiếu ra công chúng để huy động vốn, vốn đã bị dừng lại trong cuộc đàn áp lĩnh vực này vào năm 2021, cũng như các biện pháp thay máu khác.
Ông Thạch cho rằng nếu giá nhà đất giảm, thuế địa ốc mà Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) muốn thực hiện sẽ không có hiệu quả, và các loại thuế khác dựa trên định giá tài sản, chẳng hạn như thuế thừa kế, cũng sẽ chịu tác động. Ông nói: “Vì vậy, ĐCSTQ sẽ giữ giá nhà cao ngất ngưỡng trong khi tiêu hóa nhà ở tồn kho một cách khó khăn.”
Tuy nhiên, hiệu quả của việc tiêu hóa hàng tồn kho với giá cao là gì?
Tiền tệ tắc nghẽn tại các ngân hàng, tiêu dùng suy yếu
Các nhà chức trách đang cố gắng kéo dài thời gian tiêu thụ hàng tồn kho với hy vọng rằng các tài sản dự trữ sẽ được bán với giá cao liên tục, kể cả khi phải mất nhiều thời gian hơn, chuyên gia về Trung Quốc tại Hoa Kỳ Quý Đạt (Ji Da) cho biết, viện dẫn thực tế rằng ngành địa ốc đã gắn liền với nền kinh tế Trung Quốc, và là một lĩnh vực huyết mạch đối với ĐCSTQ.
Ông Quý nói với The Epoch Times hôm 25/02 rằng mô hình loại bỏ hàng tồn kho giá cao được xác định dựa trên tăng trưởng kinh tế bền vững có thể liên tục tạo ra nhiều người thuộc giai tầng trung lưu mới để hỗ trợ hàng tồn kho địa ốc.
Tuy nhiên, ngành địa ốc của Trung Quốc đã xuống dốc trong những năm qua.
Dữ liệu của Viện nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc (China Index Academy) cho thấy, trong tháng Một, tổng doanh thu của 100 doanh nghiệp địa ốc hàng đầu Trung Quốc là 422.33 tỷ nhân dân tệ (khoảng 61.475 tỷ USD), giảm 31.7% so với cùng thời kỳ năm ngoái (2022) và giảm 51.6% so với tháng Mười Hai năm ngoái, hay giảm 8.6% so với mức giảm hồi tháng Một năm ngoái (2022). Trong số đó, các doanh nghiệp có doanh thu vượt quá 10 tỷ nhân dân tệ đã bị giảm xuống còn 13, từ 15 doanh nghiệp vào hồi tháng Một năm ngoái; các doanh nghiệp có doanh thu vượt quá 5 tỷ nhân dân tệ đã giảm xuống còn 9, ít hơn 13 doanh nghiệp so với cùng thời kỳ năm ngoái.
Các khoản cho vay mua nhà ở lên tới 257.2 tỷ nhân dân tệ (khoảng 37.44 tỷ USD) trong tháng Một, với các khoản vay ngắn hạn là 34.1 tỷ nhân dân tệ (khoảng 4.96 tỷ USD), và các khoản vay trung và dài hạn là 232.1 tỷ nhân dân tệ (khoảng 32.47 tỷ USD), giảm lần lượt là 66.5 tỷ nhân dân tệ (khoảng 9.68 tỷ USD) và 519.3 tỷ nhân dân tệ (khoảng 75.15 tỷ USD) so với cùng thời kỳ năm ngoái.
Doanh số bán nhà ở cùng tốc độ tăng trưởng cho vay trung và dài hạn đối với người dân giảm mạnh phần nào phản ánh xu hướng tiếp tục suy giảm của thị trường địa ốc, và tình trạng yếu kém tương đối của cả mức tiêu dùng và mức độ sẵn lòng mua nhà.
Thị trường địa ốc Trung Quốc dường như đang có thái độ tiêu cực đối với việc tăng giá nhà, với nhiều người dân đang chọn gửi tiền của mình vào ngân hàng và từ bỏ việc mua những ngôi nhà vượt quá khả năng chi tiêu do điều kiện kinh tế hạn chế.
Ngân hàng Trung ương Trung Quốc gần đây đã công bố dữ liệu tài chính cho biết tiền gửi bằng nhân dân tệ (RMB) đã tăng vụt lên 6.87 ngàn tỷ nhân dân tệ (khoảng 1 ngàn tỷ USD) trong tháng Một, tăng 3.05 ngàn tỷ nhân dân tệ (khoảng 443.96 tỷ USD) so với cùng thời kỳ năm ngoái (2022); tiền gửi gia đình đạt đỉnh 6.2 ngàn tỷ nhân dân tệ (khoảng 902.47 tỷ USD), cao hơn 790 tỷ nhân dân tệ (khoảng 114.99 tỷ USD) so với tháng Một năm ngoái, một mức cao kỷ lục trong tháng đó.
Tờ Securities Times thuộc sở hữu nhà nước cho biết trong một bản tin ngày 25/02, “Tuy nhiên, chỉ khi tiền lưu thông hiệu quả trên thị trường thì nền kinh tế mới có thể phát triển tốt hơn, và sự tồn tại của các ngân hàng sẽ chỉ gây ra tình trạng siết chặt tiền.”
Vân Du biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
