Hoa Kỳ: Giá nhà lại tăng khi nguồn cung thắt chặt, lãi suất vay mua nhà cao làm tiêu tan khả năng chi trả
Các nhà kinh tế chuyên về nhà ở tranh luận liệu khả năng chi trả có cải thiện vào năm 2024 hay không.
Giá nhà ở đã lại tăng trong tháng Mười khi nguồn cung nhà ở mờ nhạt đang tiếp tục khiến thị trường địa ốc Hoa Kỳ nóng lên, bất chấp lãi suất vay mua nhà cao hơn.
Theo Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), giá trung bình của một ngôi nhà loại single-family do Fannie Mae hoặc Freddie Mac bảo đảm khoản vay mua nhà đã tăng 0.3% trong tháng Mười. Con số này giảm so với mức tăng 0.7% đã được điều chỉnh tăng lên trong tháng Chín.
So với cùng thời kỳ năm ngoái, giá nhà đã tăng 6.3%.
Theo khu vực, mức thay đổi giá hàng tháng được điều chỉnh theo mùa đã dao động từ mức giảm 0.3% đến mức tăng 1.1%.
Bà Nataliya Polkovnichenko, nhà kinh tế cao cấp tại Phòng Nghiên cứu và Thống kê của FHFA, cho biết trong một tuyên bố: “Giá nhà ở Hoa Kỳ đã tăng mạnh trong 12 tháng qua.”
“Trên cơ sở hàng tháng, xu hướng tăng giá đã dịu lại trong tháng Mười, với bốn phân khúc có dấu hiệu chậm lại so với tháng trước.”
Tương tự như vậy, Chỉ số Giá Nhà (HPI) của S&P CoreLogic Case-Shiller đã tăng 4.8% so với cùng thời kỳ năm ngoái trong tháng Mười, thể hiện tháng có mức tăng hàng năm mạnh nhất trong năm 2023. Cả hai phép đo đều ghi nhận mức tăng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng mạnh.
Vào cuối tháng Mười, khoản vay mua nhà có lãi suất cố định trung bình 30 năm dao động ở mức 8%, theo Khảo sát Thị trường Vay mua nhà Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac. Mortgage News Daily (Tin tức Vay mua nhà Hàng ngày) đưa tin hồi tháng Mười rằng lãi suất vay nợ nhà cố định 30 năm đã vượt qua ngưỡng 8%.
Ông Brian Luke, người đứng đầu bộ phận hàng hóa, tài sản thực và kỹ thuật số tại S&P Dow Jones Indices, cho biết giờ đây khi lãi suất vay mua nhà đang giảm bớt và Hệ thống Dự trữ Liên bang đã ra tín hiệu sẽ nới lỏng các điều kiện tiền tệ vào năm 2024, “chủ sở hữu nhà có thể sẽ chứng kiến nhà tăng giá nhiều hơn.”
“Chúng ta đang chứng kiến sự tăng giá nhà trên diện rộng trên toàn quốc, với mức tăng ổn định ở 19 trong số 20 thành phố,” ông cho biết trong báo cáo. “Báo cáo tháng này phản ánh xu hướng tăng trưởng so với lợi nhuận lịch sử và có rất ít sự chênh lệch giữa các thành phố và khu vực.”
Kể từ khi ngân hàng trung ương Hoa Kỳ tiết lộ rằng họ đang lên kế hoạch cắt giảm lãi suất ba lần vào năm 2024, lợi suất công khố phiếu đã giảm, dẫn đến lãi suất vay mua nhà thấp hơn. Dữ liệu của Freddie Mac cho thấy trong tuần kết thúc hôm 21/12, lãi suất vay nợ cố định kỳ hạn 30 năm đã ở mức 6.67%.
Nhìn chung, số liệu thống kê của Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị (HUD) cho thấy giá bán trung bình của những ngôi nhà được bán trong quý 3 là 431,000 USD, tăng 35% so với quý 3/2019.
Khả năng chi trả vẫn là một vấn đề
Khả năng chi trả nhà ở tiếp tục là một vấn đề quan trọng trên thị trường địa ốc Hoa Kỳ.
Theo một phân tích gần đây của công ty địa ốc Redfin, chỉ 15.5% số nhà đang rao bán được xác định là có giá cả phải chăng cho một gia đình trung bình ở Hoa Kỳ. Đó là tỷ lệ phần trăm thấp nhất kể từ khi tổ chức này bắt đầu theo dõi số liệu thống kê khoảng một thập niên trước.
Trong năm 2023, có hơn 596,000 ngôi nhà được niêm yết giá được xác định là có giá cả phải chăng, so với hơn 1 triệu ngôi nhà như vậy trong thập niên trước.
Theo các nhà nghiên cứu, khả năng chi trả đã sụt giảm 40% so với thời kỳ trước đại dịch COVID-19 và giảm 21% so với một năm trước.
Báo cáo nêu rõ, “Mặc dù sự sụt giảm này một phần là do số nhà được đăng bán nhìn chung đã giảm — tổng số lượt niêm yết bán đã giảm 21.2% so với cùng thời kỳ năm ngoái — cũng là do lãi suất vay nợ nhà tăng cao và mức giá cao ngất ngưởng đã khiến cho các ngôi nhà đã được đăng bán trên thị trường trở nên đắt đỏ hơn.”
Tuy nhiên, theo nhà kinh tế cao cấp Elijah de la Campa của Redfin thì khả năng chi trả nhà ở đang được cải thiện khi lãi suất vay nợ nhà giảm và tốc độ tăng giá nhà chậm lại.
“Nhiều yếu tố khiến năm 2023 trở thành năm khó chi trả cho việc mua nhà nhất từng được ghi nhận đang giảm bớt,” ông nói. “Lần đầu tiên trong nhiều tháng có lãi suất vay mua nhà ở mức dưới 7%, tốc độ tăng giá nhà chậm lại do lãi suất vay mua nhà thấp hơn đang khiến nhiều người đăng bán nhà hơn, và lạm phát nhìn chung tiếp tục hạ nhiệt. Chúng ta có thể sẽ thấy số giao dịch mua nhà tăng vọt trong năm mới khi người mua tận dụng lãi suất vay mua nhà thấp hơn và có nhiều ngôi nhà được niêm yết để bán hơn sau kỳ nghỉ lễ.”
Theo dự báo của Realtor.com, dự kiến những người mua nhà tiềm năng sẽ bớt căng thẳng đi đôi chút, vì giá có thể giảm gần 2% vào năm 2024.
Tuy nhiên, theo Fitch Ratings, giá nhà có thể lấy lại động lực nếu Fed thực hiện kế hoạch cắt giảm lãi suất vào năm 2024.
Hãng xếp hạng này dự đoán các mức định giá nhà dân cư có thể tăng tới 3% vào năm 2024 và 4% vào năm 2025. Xu hướng này sẽ khiến những thách thức về khả năng chi trả trở nên nghiêm trọng hơn, ảnh hưởng đến người mua nhà lần đầu và người mới bắt đầu mua nhà vì 88% nhà ở khu vực đô thị đã được xem là được định giá quá cao trong quý 2.
Thị trường tương lai đang dự trù theo kịch bản cắt giảm lãi suất ¼ điểm ngay sau cuộc họp chính sách tháng Ba của Ủy ban Thị trường Mở Liên bang (FOMC). Các nhà kinh tế đã có quan điểm khác với các nhà đầu tư, lưu ý rằng nhiều khả năng các quan chức Fed sẽ kích hoạt đợt cắt giảm lãi suất đầu tiên kể từ những ngày đầu của đại dịch COVID-19 vào mùa hè năm 2024.
Nguồn cung nhà ở vẫn eo hẹp
Ngoài lãi suất vay mua nhà, tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở cũng là nguyên nhân đáng kể khiến giá nhà tăng cao trên thị trường nhà đất.
Theo Báo cáo Xu hướng Thị trường Nhà ở Hàng tháng của Realtor.com, số lượng nhà ở được niêm yết rao bán là khá ảm đạm so với một năm trước đây, chỉ tăng 0.7% so với cùng thời kỳ năm trước trong tháng Mười Một.
Trong khi tồn kho nhà ở trong tháng Mười Một đã tăng 2.4% so với tháng trước, số lượt niêm yết nhà ở để bán vẫn thấp hơn 38% so với mức thông thường của giai đoạn 2017-2019.
Theo bà Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng tại Realtor.com, tình trạng thiếu hàng tồn kho được thể hiện rõ rệt nhất ở các khu vực lớn nhất đất nước.
Bà nói: “Số nhà ở được bán tại 50 khu vực đô thị lớn nhất ở Hoa Kỳ đã giảm 4.3% so với năm ngoái, và lượng nhà tồn kho ở nhóm khu vực đô thị này nhìn chung thấp hơn 34.4% so với mức trước đại dịch.”
Với một lượng lớn chủ sở hữu nhà hiện tại đã mua được nhà riêng, nhà liền kề (townhouse), và chung cư với lãi suất thấp nhất trong thời kỳ đại dịch COVID-19 và giá thấp hơn, nhiều người trong số họ đã không sẵn lòng dựng biển “bán nhà” trên bãi cỏ phía trước nhà họ.
Nhật Thăng biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
