PHÂN TÍCH: Địa ốc thương mại sẽ là thị trường tiếp theo sụp đổ?
Theo ông Charles Munger, phó chủ tịch Berkshire Hathaway, một cơn bão đang hình thành trên thị trường địa ốc thương mại Hoa Kỳ.
Nhà đầu tư huyền thoại 99 tuổi này nói với tờ Financial Times trong một cuộc phỏng vấn rằng các ngân hàng Hoa Kỳ có rất nhiều “khoản nợ xấu” và sẽ dễ bị tổn thương khi “thời điểm khó khăn đến” và giá nhà đất thương mại giảm.
Ông Munger nói: “Tình hình gần như không xấu như hồi năm 2008. Tuy nhiên, rắc rối xảy ra với ngành ngân hàng cũng giống như rắc rối xảy ra ở mọi nơi khác.”
“Rất nhiều địa ốc không còn tốt nữa. Chúng ta có rất nhiều tòa nhà văn phòng gặp rắc rối, rất nhiều trung tâm mua sắm gặp rắc rối, rất nhiều nhà đất khác đang gặp rắc rối. Có rất nhiều tình trạng thê thảm ở ngoài kia.”
Với hệ thống ngân hàng đang phải đối mặt với sự bất ổn nghiêm trọng, đã có nhiều lo ngại rằng địa ốc thương mại là lĩnh vực tiếp theo sa sút trong tình trạng hỗn loạn tài chính hiện nay, do một cơn bão hoàn hảo của lãi suất tăng, tỷ lệ lấp đầy giảm, và một cơn sóng thần cho vay tái cấp vốn.
Thế nhưng, dữ liệu và các chuyên gia trong ngành có ủng hộ cảnh báo của ông Munger không?
Sức khỏe của ngành địa ốc thương mại
Trong những tháng mới đây, các chuyên gia thị trường và nhiều đại công ty ở Wall Street đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về sức khỏe của ngành địa ốc thương mại (CRE).
Ông Adam Robbins, một cố vấn chiến lược về địa ốc của công ty Real Estate Bees, nói với The Epoch Times rằng “Ngành CRE hiện đang rất dễ bị tổn thương,” và đồng thời lưu ý rằng lãi suất tăng cao đang tạo ra một môi trường khó khăn vì tình hình này “khiến nhiều chủ sở hữu nhà đất gặp rủi ro với thời hạn cho vay ngắn hạn.”
Ông nói: “Những chủ sở hữu nào cần tái cấp vốn có thể gặp phải khó khăn nếu họ không có đủ vốn chủ sở hữu hoặc tiền mặt cần thiết để bù đắp mọi khoản thiếu hụt.”
Nhiều khoản vay thương mại sắp hết hạn trong năm nay bắt nguồn từ khoảng 10 năm trước, khi lãi suất thấp hơn nhiều. Do đó, các nhà quan sát trong ngành lưu ý rằng những người đi vay sẽ cần thấy mức tiền thuê cao hơn hoặc một mức tăng trong các toán định giá để trả các khoản nợ của họ.
Một trong những cảnh báo ban đầu đến từ bà Lisa Shalett, giám đốc đầu tư của Morgan Stanley Wealth Management. Bà đã viết trong một ghi chú nghiên cứu rằng hơn một nửa trong số 2.9 ngàn tỷ USD cho các khoản thế chấp thương mại sẽ được đàm phán lại trong 24 tháng tới “khi lãi suất cho vay mới được đưa ra có khả năng tăng 350–450 điểm căn bản.”
Các nhà kinh tế của UBS kỳ vọng rằng khoảng 1.2 ngàn tỷ USD trong số 5.4 ngàn tỷ USD nợ CRE còn tồn đọng sẽ “đến hạn” và sẵn sàng để tái cấp vốn.
“Lãi suất tăng, một nền kinh tế chậm lại, và tỷ lệ bỏ trống trong các tòa nhà văn phòng ngày càng tăng đã đè nặng lên lĩnh vực này trong vài năm qua,” ngân hàng UBS có trụ sở tại Thụy Sĩ cho biết trong một báo cáo. “Giờ đây, một cuộc khủng hoảng tín dụng dự kiến xảy ra do chi phí [để] gọi vốn cho các ngân hàng ngày càng tăng có thể làm phức tạp thêm những rắc rối của cuộc khủng hoảng này.”
Với tỷ lệ vỡ nợ và nợ quá hạn ngày càng tăng và số lượng các khoản vay sắp đáo hạn, người ta lo ngại rằng một sự sụp đổ của thị trường CRE có thể tạo ra một sự kiện lây lan lan rộng ra ngoài các tổ chức tài chính và các chủ nhà.
“Cùng với việc các ngân hàng đang thắt chặt chính sách cho vay của họ để đối phó với tình trạng hỗn loạn gần đây, ngành địa ốc thương mại đang ở một tình thế bấp bênh,” Moody’s Analytics viết trong một báo cáo. “Tuy nhiên, lần này, các ngân hàng đang ở một vị thế tốt hơn để giải quyết vấn đề này.”
“Một thập niên với những cải tổ quy định và nhìn chung là việc bảo lãnh phát hành thận trọng hơn ở cấp độ cho vay đã giữ tỷ lệ nợ quá hạn của CMBS ở mức dưới 2% và hy vọng sẽ giữ tỷ lệ nợ quá hạn ở mức thấp.”
Ông Howard Marks, người đồng sáng lập Oaktree Capital Management, đang dự đoán khả năng vỡ nợ đối với các khoản vay thế chấp tòa nhà văn phòng và các khoản cho vay khác liên quan đến CRE. Tuy nhiên, nhận định này chưa thể dự đoán được về “mức độ sẽ nghiêm trọng như thế nào.”
UBS đang dự trù về các khả năng vỡ nợ, nhưng họ tin rằng “rủi ro của CRE tại các ngân hàng hiện có thể kiểm soát được với mức độ thua lỗ tiềm ẩn ngay cả trong một tình huống hạ cánh cứng.”
Theo bà Shalett, nhìn chung thì giá địa ốc thương mại được dự đoán sẽ giảm tới 40%, “tệ hơn cả trong cuộc Đại Khủng hoảng Tài chính.”
Ông Jeffrey Fine thuộc bộ phận Quản lý Vốn & Tài sản của Goldman Sachs cho biết, trong tương lai, đây sẽ là một vấn đề mà lĩnh vực tài chính sẽ buộc phải đối mặt trong hai năm tới.
Ông nói: “Chúng ta cần có một sự điều chỉnh lớn về quy mô phù hợp trên thị trường mà chúng ta sẽ phải đối mặt. Đó sẽ là chủ đề bàn thảo trong 6 đến 12 đến 18 đến 24 tháng tới trong lĩnh vực của chúng ta.”
Tin xấu cho các ngân hàng nhỏ?
Căng thẳng trong lĩnh vực địa ốc thương mại diễn ra vào lúc hệ thống ngân hàng đang ở một thời điểm khó khăn hơn nữa.
Ba trong số bốn vụ sụp đổ ngân hàng lớn nhất trong lịch sử Hoa Kỳ xảy ra chỉ trong hai tháng, và có thể còn nhiều khó khăn hơn trong những tháng sắp tới trong bối cảnh lãi suất tăng cao.
Trong giới hạn của CRE, mối quan tâm chính là các ngân hàng nhỏ có thể bị tàn phá bởi một sự sụp đổ của thị trường địa ốc thương mại, đặc biệt là trong lĩnh vực văn phòng.
Dữ liệu của Citigroup cho thấy những công ty cho vay nhỏ chiếm 70% các khoản cho vay CRE. Một báo cáo khác của JPMorgan Private Bank đã nhấn mạnh rằng các tổ chức tài chính nhỏ hơn có khả năng tiếp cận các khoản cho vay CRE cao hơn khoảng bốn lần so với các đối tác lớn hơn của họ.
“Trong nhóm các ngân hàng nhỏ đó, các khoản cho vay CRE chiếm 28.7% tài sản, so với chỉ 6.5% tại các ngân hàng lớn,” báo cáo của JPMorgan cho biết. “Đáng lo ngại hơn, một tỷ lệ lớn trong số các khoản vay đó sẽ yêu cầu tái cấp vốn trong những năm tới, khiến những người đi vay càng gặp nhiều khó khăn hơn trong một môi trường lãi suất tăng.”
Theo ông Lotfi Karoui, một kinh tế gia tại Goldman Sachs Research, đó là điều sẽ diễn ra từ từ và mở ra trong một khoảng thời gian nhiều năm.
“Lịch sử sẽ cho quý vị biết rằng tình trạng thua lỗ diễn ra trong nhiều năm,” ông nói. “Tình hình này không thành hiện thực ngay lập tức.”
Sự trỗi dậy của ‘các văn phòng xác sống’
Đại dịch COVID-19 có thể đã thay đổi vĩnh viễn thị trường địa ốc thương mại này.
Theo ông Richard Rubin, Tổng giám đốc của công ty quản lý địa ốc thương mại Repvblik, các trung tâm đô thị lớn và các thành phố cỡ trung của Hoa Kỳ đang bị “những văn phòng xác sống” chiếm lĩnh.
“Đây là hiện tượng mà một tòa cao ốc hoặc tòa nhà văn phòng không được sử dụng nhưng vẫn tiếp tục hoạt động,” ông nói với The Epoch Times. “Tình trạng này hiện đang xảy ra ở các thành phố từ Los Angeles đến New York và ở tất cả các tiểu bang nằm giữa, như Michigan, Nebraska, Minnesota, v.v.”
Theo Báo cáo Văn phòng Quốc gia của CommercialEdge hồi tháng Tư, tỷ lệ văn phòng bỏ trống trên toàn quốc tăng 20 điểm căn bản so với cùng thời kỳ năm ngoái (2022) lên gần 17% trong tháng Ba.
Cushman & Wakefield, một công ty dịch vụ địa ốc thương mại, ước tính rằng hơn 300 triệu feet vuông (khoảng 27,871,000 m2) văn phòng ở Hoa Kỳ sẽ trở nên lỗi thời vào năm 2030.
Hồi tháng 06/2022, một bài nghiên cứu chung của các nhà nghiên cứu thuộc Đại học New York và Đại học Columbia đã dự đoán rằng nếu các đối tác làm việc kết hợp từ xa trở thành tiêu chuẩn, thì giá trị tòa nhà văn phòng có thể giảm 500 tỷ USD vào năm 2030.
Ông Rubin và nhiều đồng nghiệp trong ngành của ông nghĩ rằng điều này sẽ được xem là một cơ hội để tái sử dụng và chuyển đổi các cơ sở văn phòng này thành các lựa chọn nhà ở trong tương lai.
Không chỉ có mỗi không gian văn phòng là không được sử dụng. Theo ông Joe Fairley, phó chủ tịch phát triển kinh doanh của Laser Facility Management, các vị trí cần tuyển dụng tại các cửa hàng truyền thống cũng đang tăng lên.
“Chúng ta có những đặc điểm thay đổi khác của thị trường địa ốc thương mại, chẳng hạn như nhiều nhà bán lẻ truyền thống sụp đổ, với việc nhiều người nói rằng họ sẽ đóng cửa các địa điểm, chẳng hạn như Amazon, Bath & Body Works, Foot Locker, và thậm chí cả Walmart,” ông nói với The Epoch Times. “Những công ty khác đang hoàn toàn sắp phá sản, chẳng hạn như Party City, Bed Bath & Beyond, và những công ty khác. Thậm chí còn có lời bàn tán về việc Dollar General sẽ sớm thu hẹp lại.”
Làm việc tại nhà là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự sụp đổ của CRE.
Một cuộc khảo sát của Trung tâm nghiên cứu Pew hồi tháng 03/2023 cho thấy 35% người làm công ăn lương có những công việc có thể làm từ xa đang làm việc tại nhà mọi lúc, tăng từ mức chỉ 7% trước đại dịch. Một phần ba số người khác hiện đang làm việc tại nhà trong phần lớn thời gian nói rằng họ sẽ làm như vậy mãi nếu có một sự lựa chọn.
Theo một cuộc thăm dò mới đây của Career Builder, 77% người tìm việc nói rằng làm việc từ xa rất quan trọng khi tìm kiếm các cơ hội việc làm.
Nghiên cứu của WFH, một dự án thu thập dữ liệu, vừa ước tính rằng khoảng 30% tất cả các công việc được hoàn thành trong tháng Một đã diễn ra tại nhà.
Nhiều nhà quản lý tuyển dụng tiết lộ rằng rất khó tìm được những nhân viên khi một trong những yêu cầu là làm việc tại văn phòng. Các chuyên gia nhân sự nói rằng các công ty bắt buộc làm việc tại văn phòng có thể mất đi 70% ứng viên.
Vân Du biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
