Các khoản giảm thuế dành cho chủ sở hữu nhà và người mua nhà ở
Trong cuộc đời của một người, một căn nhà có ý nghĩa rất lớn. Với nhiều người, đó là nơi cung cấp cho họ cảm giác thoải mái, an toàn. Với những người khác, đó là nơi họ dành những khoảng thời gian quý giá bên gia đình. Tuy nhiên, nhà của quý vị cũng có thể là nơi giúp quý vị tiết kiệm được một khoản tiền trong số thuế mà quý vị phải trả. Sau đây là một số khoản khấu trừ mà quý vị có thể áp dụng cho căn nhà của mình.
Khi quý vị nghe thấy từ “khấu trừ”, có thể quý vị sẽ nghĩ đến mức thuế thấp hơn. Nhưng trường hợp này có thể không phải là như vậy. Quý vị cần phải nhìn vào bức tranh lớn. Các khoản khấu trừ liên quan đến nhà ở có thể không dành cho tất cả mọi người.
Khấu trừ lãi nợ vay mua nhà
Nếu quý vị kê khai thuế theo cách khấu trừ từng khoản (itemize), quý vị nên tận dụng khoản khấu trừ lãi suất nợ vay mua nhà. Quý vị có thể giảm nghĩa vụ thuế bằng cách khấu trừ theo từng khoản tiền lãi quý vị đã trả cho khoản nợ vay mua nhà của quý vị.
Trước khi có Đạo luật Việc làm và Cắt giảm Thuế (TCJA), chủ nhà có thể khấu trừ tới 1 triệu USD tiền lãi nợ vay mua nhà. Nhưng TCJA đã thay đổi số tiền đó thành 750,000 USD cho một cặp vợ chồng khai thuế chung.
Vay bảo đảm bằng phần giá trị nhà ở mà quý vị sở hữu
Nếu quý vị thực hiện một khoản vay bảo đảm bằng giá trị phần nhà ở mà chủ nhà sở hữu (home equity loan), thì quý vị sẽ có một khoản nợ thứ hai được bảo đảm dựa trên căn nhà của quý vị (khoản nợ thứ nhất là khoản nợ thế chấp để mua chính căn nhà đó). Với một khoản vay bảo đảm bằng phần giá trị nhà ở mà chủ nhà sở hữu, quý vị có thể tận dụng phần vốn chủ sở hữu mà quý vị đã chi trả từ trước đến nay cho căn nhà của mình làm tài sản bảo đảm để vay.
Quý vị phải trả lãi cho khoản vay này giống như một khoản nợ vay mua nhà.
TCJA đã thay đổi cách khấu trừ lãi suất của khoản vay bảo đảm bằng phần giá trị nhà ở mà chủ nhà sở hữu. Nếu quý vị thực hiện khoản vay này để trang trải tiền sửa nhà, thì quý vị có thể khấu trừ tiền lãi từ số thuế phải trả của mình.
Tuy nhiên, theo TCJA, quý vị không thể khấu trừ tiền lãi nếu quý vị thực hiện khoản vay này vì bất kỳ lý do nào khác, chẳng hạn như trả nợ thẻ tín dụng. Tiền vay loại này phải được sử dụng cho ngôi nhà.
Điều kiện được hưởng các khoản khấu trừ sửa nhà
Các khoản khấu trừ sửa nhà là có phần mơ hồ. Những khoản chi phí sửa nhà này phải được xác định là “cần thiết.” Việc nâng cấp cho một căn bếp lỗi thời được xem là không cần thiết.
Tuy nhiên, nếu quý vị thực hiện những cải thiện lâu dài vì lý do y tế, thì khoản vay đó nên là đủ điều kiện; những cải thiện như vậy bao gồm:
- lắp đặt thiết bị y tế
- mở rộng các lối ra vào để làm cho một ngôi nhà dễ tiếp cận hơn
- lắp đặt lan can
Ngoài lý do giúp tiếp cận dễ dàng hơn và lý do y tế, rất khó để đáp ứng định nghĩa “cần thiết.”
Khấu trừ bảo hiểm nợ vay mua nhà
Bảo hiểm nợ vay mua nhà tư nhân (PMI) thường là yêu cầu bắt buộc đối với các khoản vay thông thường khi khoản trả trước bằng ít hơn 20% giá mua. Bảo hiểm này cũng là yêu cầu bắt buộc khi việc tái cấp vốn cho một khoản vay thông thường có vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 20% giá trị căn nhà. PMI nhằm mục đích bảo vệ bên cho vay.
Phí bảo hiểm là một khoản phí hàng tháng được cộng thêm vào khoản thanh toán nợ vay mua nhà của quý vị. Đôi khi, PMI được thanh toán bằng phí trả trước một lần khi đóng giao dịch, và đôi khi được trả trước một phần cùng các khoản thanh toán hàng tháng.
Đó là một khoản chi phí cần được tính vào ngân sách hàng tháng. Nhưng tin tốt là các khoản thanh toán PMI có thể được khấu trừ từ việc kê khai thuế theo từng khoản của quý vị.
Giảm thuế lãi vốn
Lãi vốn sẽ được tính đến nếu quý vị bán căn nhà của mình để kiếm lời. Lãi vốn là chênh lệch giữa giá trị căn nhà vào thời điểm quý vị mua và giá trị đã tăng lên khi quý vị bán.
Trong hầu hết các trường hợp, quý vị phải trả thuế lãi vốn. Nhưng đôi khi, quý vị được giảm thuế lãi vốn nếu căn nhà này là nơi cư trú chính của quý vị.
Nếu quý vị đã sống tại nơi cư trú chính của mình trong hai năm trong năm năm qua, thì quý vị có thể giữ một số lợi nhuận mà không phải chịu nghĩa vụ thuế.
Một cặp vợ chồng khai thuế chung có thể giữ tới 500,000 USD tiền lãi vốn, và một người khai thuế độc thân có thể giữ tới 250,000 USD tiền lãi vốn mà không phải chịu nghĩa vụ thuế.
Sở Thuế vụ (IRS) quy định cụ thể việc sống tại nơi cư trú chính trong hai trong năm năm, vì vậy quý vị nên lưu ý quy tắc đó.
Khấu trừ thuế nhà đất
Chủ nhà phải đối mặt với thuế nhà đất ở cấp tiểu bang và địa phương. IRS cho phép quý vị khấu trừ tới 10,000 USD thuế nhà đất cho một cặp vợ chồng khai thuế chung. Một người khai thuế độc thân có thể khấu trừ thuế nhà đất lên tới 5,000 USD.
Khấu trừ thuế khi mua nhà
Thật hào hứng khi mua một ngôi nhà, nhưng việc trả tất cả số tiền liên quan có thể nhanh chóng khiến người ta vỡ mộng. Thật không may, quý vị không thể khấu trừ được nhiều trừ phi quý vị là người mua nhà lần đầu.
Theo IRS, có một khoản tín thuế hoàn trả một khoản tương đương với 10% giá mua và tối đa là 8,000 USD cho các cặp vợ chồng khai thuế chung. Những người khai thuế độc thân có thể hưởng khoản tín thuế lên tới 4,000 USD.
Để được xem là người mua nhà lần đầu, quý vị không được sở hữu bất kỳ nơi ở chính nào khác trong ba năm trước ngày mua nơi ở mới.
Nếu quý vị không phải là người mua nhà lần đầu, cách duy nhất để quý vị nhận được khoản khấu trừ của người mua nhà mới mà quý vị có khả năng đủ điều kiện là nếu quý vị mua điểm chiết khấu trả trước cho khoản nợ vay mua nhà của mình (prepaid mortgage points).
Nhưng quý vị phải đáp ứng nhiều điều kiện để có được khoản khấu trừ này. Một là quý vị không thể vay tiền từ bên cho vay để trang trải chi phí mua điểm chiết khấu. Một điều kiện khác là số điểm chiết khấu mà quý vị đã mua không được nhiều hơn số điểm thường được chi trả ở khu vực của quý vị. Còn nhiều điều kiện khác nữa, vì vậy hãy nói chuyện với một kế toán viên trước khi mua điểm chiết khấu để được hưởng một khoản khấu trừ.
Các khoản khấu trừ chỉ được áp dụng khi kê khai thuế theo từng khoản
Cách duy nhất quý vị có thể sử dụng căn nhà của mình để giảm bớt nghĩa vụ thuế là kê khai thuế theo cách khấu trừ từng khoản. Nhưng nhiều người không kê khai thuế theo cách này nữa. Thay vào đó, họ kê khai theo cách khấu trừ tiêu chuẩn.
Vào năm 2023, khoản khấu trừ tiêu chuẩn là 27,700 USD đối với các cặp vợ chồng khai thuế chung. Và khoản này là 13,850 USD cho những người khai thuế độc thân. Chủ gia đình được khấu trừ 20,800 USD.
Khoản khấu trừ tiêu chuẩn lớn này là kết quả của TCJA. Nhưng luật này sẽ kết thúc hôm 31/12/2025. Vào thời điểm đó, việc kê khai thuế theo cách khấu trừ từng khoản có thể sẽ lại trở nên phổ biến, và khi điều đó xảy ra, thì hãy sử dụng ngôi nhà của quý vị để giảm hóa đơn thuế.
Vân Du biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
