Hoa Kỳ: Các giao dịch mua nhà của nhà đầu tư giảm theo xu hướng của thị trường nhà trên toàn quốc
Các giao dịch mua nhà của nhà đầu tư trên toàn quốc giảm hơn 30% so với cùng thời kỳ năm ngoái, phản ánh xu hướng mua nhà của cá nhân trong vài tháng qua. Một báo cáo gần đây từ Redfin cho thấy mức giảm mua nhà trong quý 3 là mức giảm lớn nhất kể từ cuộc Đại Suy Thoái, ngoại trừ quý 2 năm 2020 do Đại dịch.
Các nhà đầu tư đã mua khoảng 65,000 căn nhà ở các khu vực đô thị được Redfin theo dõi trong quý 3, tương đương 17.5% tổng số căn nhà đã được mua. Con số đó giảm từ 19.5% trong quý 2 và 18.2% một năm trước đó. Phản ánh theo phương diện tài chính, các nhà đầu tư đã thay đổi từ việc mua nhà trị giá 57.6 tỷ USD vào thời điểm này năm ngoái thành 42.4 tỷ USD trong quý 3. Sự thay đổi này thể hiện mức suy giảm 26.3%.
Miền Nam và miền Tây là những khu vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất, trong đó các nhà đầu tư mua nhà ở Phoenix, Portland, và Las Vegas giảm gần 50%. Các giao dịch mua của các tổ chức ở Sacramento, Atlanta, và Charlotte cũng giảm hơn 40%.
Hiệp hội các nhà Môi giới Quốc gia (NAR) gần đây đã báo cáo rằng trong tháng Mười, doanh số bán nhà còn tồn đọng của người mua đơn lẻ đã giảm trong tháng thứ năm liên tiếp, trong đó tất cả bốn khu vực của quốc gia đều ghi nhận mức giảm giao dịch thường niên là 37%.
Báo cáo của Redfin chỉ ra rằng các nhà đầu tư đang quy trách nhiệm cho giá nhà giảm và lãi suất cao hơn khiến họ dần dần rút khỏi thị trường. Nhiều nhà đầu tư sợ mất tiền khi bán lại hoặc giá cho thuê thấp hơn dự kiến.
Offerpad, một công ty giao dịch trực tuyến (iBuying) mua trực tiếp từ những người bán và sau đó bán lại nhà trên thị trường mở, cũng đã trải qua một sự sụt giảm về các giao dịch mua và bán lại của chính họ. Thông thường, công ty có trụ sở tại Arizona này đưa ra đề nghị mua nhà “nguyên trạng” đối với người bán, và thường sửa chữa hoặc nâng cấp trước khi đưa căn nhà ấy trở lại thị trường với giá niêm yết cao hơn. Khách hàng mua nhà của Offerpad bao gồm các nhà đầu tư cá nhân và các công ty mua để đầu tư — một số sau đó cho thuê những căn nhà này.
“Do điều kiện thị trường thay đổi nhanh chóng, chúng tôi đã cố tình giảm số lượng nhà đang mua,” cô Stefanie Layton, phó chủ tịch quan hệ nhà đầu tư của Offerpad nói với The Epoch Times. “Tuy nhiên, do các dịch vụ đa dạng của chúng tôi, bao gồm cả dịch vụ niêm yết dựa trên đại lý, chúng tôi đã tiếp tục cung cấp cho khách hàng các tùy chọn mang lại sự chắc chắn và kiểm soát hơn.”
Lạm phát và lãi suất vay mua nhà cao
Được thành lập vào năm 2015, Offerpad hoạt động chủ yếu ở miền Nam và miền Tây và hiện có mặt tại 28 thị trường. Công ty này thường mua và bán những ngôi nhà được xây dựng sau năm 1960 với trị giá dưới 1 triệu USD và các lô đất có diện tích từ một hecta trở xuống.
Cô Layton cho biết hoạt động mua nhà của Offerpad đã giảm trong quý 3 năm nay, với 1,847 căn nhà so với 3,792 căn nhà trong quý 2/2022. Hồi năm 2021, công ty đã mua 9,023 căn nhà. “Chúng tôi cũng nhận thấy lượng giao dịch của khách hàng nơi chúng tôi giảm đi cả với người mua để đầu tư và người mua cá nhân,” cô cho biết. “Lạm phát cùng với việc tăng lãi suất vay mua nhà đang khiến mọi người tạm dừng và theo dõi xem điều gì sẽ xảy ra.”
Cô lưu ý rằng dường như có một sự mất kết nối trong kỳ vọng của người bán và người mua. “Ai đó có thể nói ‘Ồ, chỉ vài tháng trước, hàng xóm của tôi đã bán nhà của họ với giá cao hơn nhiều’ nhưng mà thị trường đã thay đổi kể từ đó,” cô nói. Còn người mua dường như cũng không sẵn sàng chi nhiều tiền như họ lẽ ra đã trả một thời gian ngắn trước đây.”
Trong hai năm qua, khi rất nhiều người làm việc từ xa bắt đầu đổ xô đến các khu vực có giá cả phải chăng hơn của quốc gia, thì những nơi như Phoenix và Las Vegas đã được đánh giá cao nhất về nhà ở. Cô Layton cho biết thêm: “Các ngôi nhà được bán nhanh chóng với nhiều lời đề nghị và giá chào bán quá cao, nhưng giờ đây quý vị không thể vừa chịu lãi suất cao hơn vừa chịu giá nhà cao hơn. Do đó, nhiều người mua để đầu tư của Offerpad đang mua với số lượng ít hơn. Những nhà đầu tư này bao gồm cả cá nhân và các nhà đầu tư là doanh nghiệp lớn hơn.
Offerpad cung cấp giao dịch tiền mặt cùng với chi phí di chuyển miễn phí cho người bán di chuyển trong vòng 50 dặm (hơn 80 km). Mặc dù công ty này tránh mua “nhà sửa chữa-nâng cấp,” nhưng họ thường nâng cấp những ngôi nhà cũ với nhà bếp, phòng tắm, sàn nhà mới, và những cải tạo khác mang lại cho ngôi nhà một diện mạo và cảm giác mới mẻ hơn. Công ty chi trung bình 15,000 USD cho việc cải tạo, nhưng tùy thuộc vào quy mô và chi phí của ngôi nhà, việc nâng cấp có thể lên tới 100,000 USD.
Tốc độ mua lại chậm lại
Opendoor, một công ty iBuying khác, cũng là một công ty chủ lực ở miền Nam và miền Tây, hiện đang hoạt động tại 53 thị trường. Được thành lập vào năm 2014 tại San Francisco, Opendoor mua trực tiếp từ những người bán nhà, thực hiện các việc nâng cấp cần thiết, sau đó bán lại cho người mua cá nhân và người mua đầu tư.
Cho đến nay, những người mua là tổ chức hoặc để đầu tư đã mua hơn 10% số nhà được niêm yết của Opendoor. Giống như Offerpad, Opendoor cũng đã trải qua sự suy giảm từ tình trạng hiện tại của thị trường địa ốc nói chung.
Trang web dành cho nhà đầu tư của công ty này báo cáo số dư tồn kho của họ là 16,873 căn nhà — giá trị khoảng 6.1 tỷ USD — giảm 3% so với quý 3 năm 2021. Những căn nhà đã mua — 8,380 căn — giảm 45% so với quý 3 năm ngoái. Quý 3 năm 2022 kết thúc với tổng số 2,259 căn nhà được ký hợp đồng [bán], giảm 64% so với thời điểm này năm ngoái.
“Nhiều điều đã thay đổi xung quanh chúng ta, bao gồm sự thay đổi lãi suất chưa từng thấy trong 40 năm qua, giá nhà, và tốc độ giao dịch giảm mạnh,” ông Eric Wu, người đồng sáng lập Opendoor cho biết trong thư gửi cổ đông vào quý 3 năm 2022 của công ty. “Điều không thay đổi qua cơn bão này là nhận định của chúng tôi rằng quy trình mua bán địa ốc hiện tại đã bị phá vỡ, và chúng ta sẽ là người chiến thắng trong khu vực này bằng cách cho phép mua, bán, và chuyển nhượng một cách liền mạch chỉ bằng một thiết bị di động.”
Dựa trên bức thư cổ đông quý 2 của công ty, Opendoor kể từ đó đã thực hiện các kế hoạch làm chậm tốc độ mua lại và điều chỉnh chiến lược bán lại của mình để phù hợp với thị trường.
Điều gì thu hút các nhà đầu tư?
Theo NAR, hồi năm 2021, người mua tổ chức hoặc đầu tư chỉ chiếm 13% thị trường mua bán nhà ở chung của quận này, với giá mua trung bình thường thấp hơn 26% so với giá mua trung bình của mỗi tiểu bang. Dữ liệu của NAR cho thấy những người mua là doanh nghiệp này chiếm thị phần cao hơn trên thị trường ở những khu vực có số lượng nhà sẵn sàng để bán ít hơn.
NAR đã xác định một số yếu tố có khả năng thu hút người mua để đầu tư đến một khu vực cụ thể bao gồm mật độ người thuê nhà và thế hệ Y cao, thu nhập và trình độ học vấn cao hơn, tốc độ tăng trưởng gần đây nhanh, doanh số bán nhà nhanh hơn, và tỷ lệ nhà trống cho thuê thấp hơn.
Năm ngoái (2021), các tiểu bang có thị phần người mua thuộc tổ chức cao nhất là Texas (28%), Georgia (19%), Oklahoma (18%), Alabama (18%), Mississippi (17%), Florida (16%), Missouri (16%), Bắc Carolina (16%), Ohio (16%), và Utah (16%).
Cô Nadia Evangelou, nhà kinh tế cao cấp của NAR kiêm giám đốc nghiên cứu địa ốc nói với The Epoch Times rằng những người bán nhà thường chọn iBuying do sự dễ dàng và hiệu quả. “Dữ liệu của chúng tôi cho thấy những người bán thích bán nhà của họ cho các nhà đầu tư tổ chức vì nhiều người trong số họ trả tiền mặt và các dịch vụ liên kết tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình bán nhà,” cô nói. “Vì vậy, hai lý do này làm cho lời đề nghị mua của họ hấp dẫn hơn đối với người bán.”
Nhật Thăng biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
