PHÂN TÍCH: Các nhà phát triển địa ốc của Trung Quốc đối diện với áp lực trả nợ vào năm 2024
Những khó khăn địa ốc dai dẳng sẽ tiếp tục là lực cản lớn nhất đối với các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc trong năm tới, đặt ra một vấn đề mang tính then chốt đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới khi các nhà xây dựng gặp khó khăn về tiền mặt và người mua địa ốc ngần ngại chi tiêu, không chắc liệu lĩnh vực địa ốc bị suy thoái có thể phục hồi được hay không.
Theo một ghi chú của Fitch Ratings mà The Epoch Times xem được hôm 26/12, “Các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc sẽ tiếp tục phải đối diện với việc hoàn trả trái phiếu đáng kể vào năm 2024, vì tổng nợ gốc của trái phiếu trong và ngoài nước đến hạn hoặc có quyền chọn bán vào năm tới sẽ lên tới 737.3 tỷ nhân dân tệ (103.17 tỷ USD), tăng 11.3% so với 662.5 tỷ nhân dân tệ trái phiếu đáo hạn trong năm 2023,” đồng thời doanh số bán địa ốc theo hợp đồng trên toàn quốc có thể giảm tới 5% vào năm tới.
Sự sụp đổ của bong bóng địa ốc kéo dài hàng thập niên ở Trung Quốc đã làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng, trong bối cảnh các nhà phát triển địa ốc lớn của Trung Quốc đã phá sản hoặc đang trong quá trình khai phá sản trong năm nay, và những nỗ lực của chính quyền nhằm ổn định thị trường địa ốc không có nhiều tác dụng.
Ví dụ, tuần trước (18-24/12), nhà phát triển địa ốc Áo Viên (China Aoyuan Group) đã tìm kiếm sự bảo vệ khỏi các vụ kiện bằng cách khai phá sản theo Chương 15 tại một tòa án Hoa Kỳ và có kế hoạch tái cấu trúc các khoản nợ của họ.
Đầu tháng này, Tập đoàn Thành phố Nguyên liệu Công nghiệp Quốc tế Hoa Nam (China South City Holdings) thông báo rằng do gặp khó khăn về dòng tiền do cuộc khủng hoảng địa ốc lan rộng trên toàn quốc, nhà điều hành các cơ sở thương mại và vận chuyển này sẽ không thể thực hiện thanh toán các khoản lãi trái phiếu, cụ thể là các trái phiếu đến hạn vào tháng Mười Một.
Áo Viên cũng gia nhập một danh sách ngày càng tăng các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc đang nộp hồ sơ khai bảo hộ phá sản tại Hoa Kỳ, trong đó có Tập đoàn Hằng Đại (China Evergrande Group) và Sunac China Holdings.
Ghi chú của Fitch viết, “Chúng tôi dự đoán nhiều nhà phát triển thuộc sở hữu tư nhân [chưa vỡ nợ] sẽ tiếp tục đối diện với những thách thức về trả nợ, và một số có thể trì hoãn việc trả nợ thông qua tái cấu trúc nợ hoặc thậm chí vỡ nợ.”
Công ty phân tích rủi ro này ước tính rằng 16 nhà phát triển địa ốc sẽ phải trả khoản nợ gốc trị giá 10.9 tỷ nhân dân tệ (khoảng 1.5 tỷ USD) thông qua các khoản trả góp dần trong năm 2024, tăng so với mức 8.5 tỷ nhân dân tệ (khoảng 1.2 tỷ USD) trong năm 2023.
Ghi chú viết, “Tình trạng này chủ yếu là do doanh số bán nhà theo hợp đồng chậm chạp trong bối cảnh người mua ngày càng lo ngại về việc giao nhà và chất lượng nhà, khả năng tiếp cận nguồn tài chính trong thị trường vốn bị suy giảm, và nhu cầu ưu tiên xây dựng dự án.”
Doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc được dự đoán sẽ giảm lần đầu tiên liên tiếp trong năm nay do niềm tin của người tiêu dùng thấp và thị trường địa ốc mong manh của nước này.
Theo dữ liệu được Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố hồi giữa tháng Mười Hai, doanh số bán nhà mới đã giảm 7.3% theo khu vực từ tháng Một đến tháng Mười Một, chứng kiến giá căn hộ mới giảm lần thứ sáu liên tiếp.
Vấn đề căn bản
Theo Fitch, các nhà phát triển tư nhân đã gắng gượng duy trì hoạt động “sẽ phải hoàn trả tổng số tiền gốc lần lượt là 39.3 tỷ nhân dân tệ và 5.5 tỷ USD trên thị trường trái phiếu trong và ngoài nước vào năm tới, vượt quá số tiền lần lượt là 34 tỷ nhân dân tệ và 3.9 tỷ USD trong năm 2023 của họ.” Hơn nữa, số nợ đến hạn sẽ đạt đỉnh vào tháng Ba và tháng 08/2024, với tổng trị giá hơn 10 tỷ nhân dân tệ (khoảng 1.4 tỷ USD).
Do đó, nhiều người tin rằng câu hỏi căn bản đối với nền kinh tế Trung Quốc vào năm 2024 sẽ là liệu ngành địa ốc đã suy thoái, vốn chiếm hơn ¼ nền kinh tế, có kéo nền kinh tế đi xuống một lần nữa hay không.
Bất chấp các biện pháp kích thích và nới lỏng tiền tệ của Bắc Kinh trong vài tháng qua nhằm khắc phục tình trạng suy thoái địa ốc và niềm tin suy yếu sau khi Trung Quốc mở cửa trở lại sau đại dịch COVID-19, sự yếu kém dai dẳng về lĩnh vực địa ốc vẫn tiếp tục đè nặng lên sự truyền dẫn của chính sách tiền tệ, điều mà có thể tiếp tục gây thêm tổn hại cho nền kinh tế.
Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất cho vay chuẩn (lãi suất repo đảo ngược) và lãi suất chính sách hai lần trong năm nay, trong khi hồi tháng Mười, Bắc Kinh đã khai triển đợt phát hành nợ chính phủ trị giá 1 ngàn tỷ nhân dân tệ (khoảng 140 tỷ USD) để khuyến khích chính quyền địa phương chi tiêu vào cơ sở hạ tầng và khắc phục thảm họa.
Bloomberg đưa tin hồi tháng trước rằng các quan chức Trung Quốc đang dự định để ngân hàng trung ương cho vay thêm 1 ngàn tỷ nhân dân tệ với chi phí thấp cho các ngân hàng chính sách theo từng giai đoạn để tài trợ cho các dự án tập trung vào nhà ở giá rẻ và phục hồi làng đô thị.
Theo một báo cáo nghiên cứu gần đây của Goldman Sachs mà The Epoch Times xem được, “Chúng tôi nhận thấy rằng tác động kinh tế của việc nới lỏng tiền tệ đã giảm đáng kể sau COVID do các tác động chính sách tiền tệ nhỏ đi và hiệu quả truyền dẫn chính sách tiền tệ yếu hơn. Ba năm chính sách zero COVID (ZCP), sự suy thoái địa ốc chưa từng có và việc thắt chặt một số quy định ở cấp ngành đã dẫn đến những cản trở đáng kể đối với quá trình truyền dẫn chính sách tiền tệ.”
Hãng nghiên cứu toàn cầu này cũng cho biết rằng, mặc dù một số “cản trở” (ví dụ, chính sách liên quan đến COVID) đã lắng xuống do sự mở cửa và nới lỏng chính sách của Trung Quốc, nhưng những cản trở khác có thể vẫn tồn tại trong trung và dài hạn, đòi hỏi phải cải tổ cấu trúc nhiều hơn nữa để giảm thiểu khó khăn trong thời kỳ chuyển đổi.
Không có giải pháp đơn giản
Tuy nhiên, trong khi tâm lý có thể tạm thời được cải thiện do kỳ vọng của các nhà phân tích về việc chính quyền sẽ trợ cấp nhiều hơn vào năm 2024 để ngăn chặn làn sóng sụp đổ, không có phương thức khắc phục dễ dàng nào.
Ông Patrick Pan, nhà phân tích tại Daiwa Capital Markets, viết trong một báo cáo nghiên cứu công bố vào đầu tháng này, “Đối với năm 2024, chúng tôi tin rằng sẽ có nhiều chính sách trợ giúp hơn được tiến hành để ngăn chặn nguy cơ lây lan sang các lĩnh vực khác và nền kinh tế nói chung, có thể thúc đẩy tâm lý thị trường trong thời gian ngắn, nhưng chúng tôi vẫn còn hoài nghi về tính hiệu quả của sự trợ giúp chính sách đó trừ khi những lo ngại của người mua nhà (tình trạng bất ổn tài chính và kỳ vọng về giá nhà yếu) đã giảm bớt.”
Ngoài vấn đề đó ra, ông Pan cho rằng các nhà phát triển địa ốc thuộc sở hữu tư nhân sẽ tiếp tục phải đối diện với một môi trường hoạt động đầy thách thức do các hoạt động tài chính và bán nhà chậm chạp của họ, một thực tế tạo ra xu hướng khiến các nhà đầu tư địa ốc thích gắn bó với các nhà phát triển địa ốc lớn thuộc sở hữu nhà nước hơn trong dài hạn.
Tuy nhiên, Fitch tin rằng, mặc dù khả năng trả nợ trên thị trường vốn của các nhà phát triển địa ốc mất khả năng thanh toán có thể vẫn còn hạn chế trong thời gian tới, nhưng một số nhà phát triển địa ốc đã cam kết trả góp sau khi kéo dài thời gian đáo hạn của trái phiếu trong nước có thể sẽ mang lại cho các trái chủ những khoản thu hồi tiền mặt nhỏ.
Nhật Thăng biên dịch
Quý vị tham khảo bản gốc từ The Epoch Times
